Zmluva o nájme nebytových priestorov, rekonštrukcia, stavebné povolenie a povinnosti

Poskytovanie nebytových priestorov za účelom nájmu je významnou súčasťou podnikania, ktorá zabezpečuje vlastníkom nehnuteľností príjem z nájmu a podnikateľom bez vlastných nehnuteľností umožňuje prevádzkovanie ich činnosti. Nájom nebytových priestorov vzniká na zmluvnom základe a môžu ho dojednať fyzické aj právnické osoby, tuzemské i zahraničné subjekty. Článok sa zameriava na aspekty rekonštrukcie prenajatých priestorov, stavebné povolenia a s tým súvisiace povinnosti nájomcu a prenajímateľa.

Práva a povinnosti nájomcu pri rekonštrukcii

Nájomca je často nútený prenajaté priestory rekonštruovať, čím vykonáva menšie či väčšie zmeny, ktoré môžu zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti. Vzniká otázka, či má nájomca právo na náhradu nákladov spojených s rekonštrukciou od prenajímateľa a či môže nájomná zmluva obsahovať ustanovenie o tom, že nájomca nemá po skončení nájmu nárok na náhradu týchto nákladov.

Súhlas prenajímateľa a úhrada nákladov

Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Občiansky zákonník teda rozlišuje dve kategórie náhrady toho, čo nájomca vynaložil na úpravu predmetu nájmu:

1. Náklady spojené so zmenou prenajatej veci.
2. Protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu (§ 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vzťah Občianskeho zákonníka a zákona o nájme nebytových priestorov

Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov neobsahuje osobitné ustanovenia o nároku nájomcu na náhradu nákladov vynaložených so súhlasom prenajímateľa na prenajatú vec. Preto je nevyhnutné aplikovať všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl. OZ), konkrétne ustanovenie § 667 OZ.

Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 28 Cdo 1222/2007

Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 sa zaoberal prípadom, kde sa bývalý nájomca domáhal na bývalom prenajímateľovi zaplatenia toho, o čo bol predmet nájmu zhodnotený. Účastníci sa v nájomnej zmluve dohodli, že nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp. jeho zhodnotenie. Prenajímateľ dal nájomcovi súhlas s rekonštrukciou, ktorá zahŕňala aj zásadné stavebné úpravy.

Súdy prvého a druhého stupňa dospeli k záveru, že nárok nájomcu je opodstatnený, aj napriek zmluvnému dojednaniu. Nejvyšší soud ČR uviedol, že z ustanovenia § 667 ods. 1 poslednej vety OZ vyplýva, že ak dal prenajímateľ súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa k úhrade nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

NS ČR sa zaoberal právnou otázkou, či sa možno vopred vzdať práva na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci (§ 667 ods. 1 OZ). Súd dospel k záveru, že ustanovenie § 667 ods. 1 OZ je dispozitívneho charakteru a pripúšťa odchylné dojednanie v zmluve. Je tu teda nutné v čo najširšej miere rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu dohodnúť sa inak.

Stavebné úpravy a stavebné povolenie

Pri rekonštrukcii nebytových priestorov je dôležité rozlišovať medzi rôznymi typmi stavebných úprav, ktoré si vyžadujú rôzne povolenia:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

1. Udržiavacie práce: Opravy a výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií, ktoré nevyžadujú ani ohlásenie stavebnému úradu.
2. Stavebné úpravy podliehajúce ohláseniu: Búracie práce na deliacich priečkach alebo výstavba nových priečok, ktoré nezasahujú do nosnej konštrukcie, nemenia vzhľad stavby a nemenia účel bývania.
3. Stavebné úpravy vyžadujúce stavebné povolenie: Búracie práce, pri ktorých vlastníci bytov majú záujem zväčšiť priestorové usporiadanie bytu tým, že odstránia nosnú stenu alebo jej časť a spoja dve miestnosti do jednej.

Vlastník bytu, ktorý pripravuje obnovu, rekonštrukciu, resp. stavebné úpravy, potrebuje aj posudok oprávneného statika, ak zasahuje do nosných stavebných konštrukcií.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný udržiavať priestor na svoje náklady v stave spôsobilom na riadne užívanie a včas zabezpečovať jeho údržbu a opravy. Nemôže vykonávať také úpravy, ktoré by ohrozovali alebo rušili ostatných v neprimeranom rozsahu. Ak zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov, obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva.

Praktické aspekty a zmluvné dojednania

Nájomná zmluva a úhrada nákladov

Prenajímateľ a nájomca sa v nájomnej zmluve môžu dohodnúť, že nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp. jeho zhodnotenie, teda nebude mať nárok ani na protihodnotu toho, o čo sa rekonštrukciou zvýšila hodnota prenajatej veci. Takéto dojednanie je možné, nakoľko ustanovenie § 667 ods. 1 OZ je dispozitívne.

Povinnosti nájomcu a prenajímateľa

• Nájomca:
  • Uhrádza náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu nájmu.
  • Bez zbytočného odkladu oznamuje prenajímateľovi potrebu opráv.
  • Umožňuje prenajímateľovi vykonanie potrebných opráv.
  • Zodpovedá za protipožiarnu ochranu prenajatého priestoru.
  • Plní povinnosti vyplývajúce zo zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi.
• Prenajímateľ:
  • Odovzdáva nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie.
  • Udržiava priestor na svoje náklady v tomto stave.
  • Zabezpečuje riadne plnenie služieb spojených s užívaním nebytového priestoru.

Zmluvné pokuty a podnájom

Prenajímateľ si môže na zabezpečenie svojich nárokov zo zmluvy dohodnúť zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvných povinností. Prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) do podnájmu je viazané na súhlas prenajímateľa (§ 6 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.). Porušenie tejto zákonnej požiadavky zakladá zákonný výpovedný dôvod na predčasné vypovedanie zmluvy o nájme dojednanom na určitý čas [§ 9 ods. 2 písm. g) zákona č. 116/1990 Zb.].

Daňové aspekty nájmu nebytových priestorov

Poskytnutie práva užívať hmotný majetok (teda aj nájom nehnuteľnosti) je podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. dodaním služby. Okrem tejto služby môže prenajímateľ dodávať i ďalšie služby alebo tovary, napríklad prefakturovávať energie. Nájom nehnuteľností je oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, avšak platiteľ sa môže rozhodnúť, že nájom zdaňuje.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Vznik daňovej povinnosti

Pri opakovaných dodávkach tovarov a služieb sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH. Ak platiteľ - prenajímateľ, nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby, pri ktorom sa za deň dodania a tým i deň vzniku daňovej povinnosti považuje posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje.

Fakturácia a náležitosti faktúry

Do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti je prenajímateľ povinný vyhotoviť pre nájomcu faktúru na účely DPH (túto povinnosť nemá voči nezdaniteľným osobám - nepodnikateľom). Za faktúru sa podľa § 71 ods. 3 písm. a) zákona o DPH považuje aj dohoda o platbách nájomného, ktorá je súčasťou nájomnej zmluvy, s podmienkou, že obsahuje náležitosti zákonom stanovené pre faktúru podľa § 71 ods. 2 zákona o DPH.

Prefakturácia energií

Pri prefakturácii služieb, ktoré prenajímateľ obstaral pre nájomcu, platí, že služby sám prijal a následne dodal (§ 9 ods. 4 zákona o DPH). Daňová povinnosť podľa § 19 ods. 6 zákona o DPH v takomto prípade vzniká dňom vyhotovenia faktúry, ktorou prenajímateľ ako obstarávateľ služby požaduje odplatu za túto službu.

Odpočítanie DPH

Prenajímateľ, ktorý poskytovanie nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti zdaňuje, má nárok na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých na účely nájmu v zmysle ustanovenia § 49 ods. 2 až 4 zákona o DPH. Ak nájom poskytovaný prenajímateľom je oslobodený od dane, potom podľa § 49 ods. 5 zákona o DPH nemá nárok na odpočítanie dane.

tags: #zmluva #o #najme #nebytovych #priestorov #rekonštrukcia