Zmluva o Nájme Nebytových Priestorov: Sprievodca pre Fyzické Osoby

Nájomná zmluva je základný dokument pri prenájme nebytových priestorov. Upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, definuje ich práva a povinnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o nájme nebytových priestorov, so zameraním na fyzické osoby, a ponúka praktické rady a vzory na stiahnutie.

Úvod do Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ je fyzická alebo právnická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo hnuteľnú vec. Nájomca je fyzická alebo právnická osoba, ktorá si nehnuteľnosť alebo hnuteľnú vec prenajíma. Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za dohodnutú odmenu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Nájom vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ ponecháva nájomcovi za nájomné nehnuteľnosť. Nájom sa uzatvára na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania, teda na dobu neurčitú. Nájomná zmluva má obvykle písomnú podobu, aj keď to zákon výslovne ako podmienku neustanovuje. Je však určite výhodnejšie a menej rizikové, ak si vyhotovíme riadne spísanú nájomnú zmluvu. Nájomnú zmluvu upravuje Občiansky zákonník v paragrafoch §663 - §723 a nájomnú zmluvu na automobil Obchodný zákonník v paragrafe §630 a nasledujúcich .

Základné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Každá nájomná zmluva by mala obsahovať určité základné náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Medzi tieto náležitosti patria:

• Označenie zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi (meno, priezvisko, trvalý pobyt, dátum narodenia, prípadne obchodné meno, sídlo, IČO).
• Predmet nájmu: Podrobný popis nebytového priestoru, jeho umiestnenie, výmera, príslušenstvo a stav. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.
• Účel nájmu: Na aký účel bude nebytový priestor využívaný (napr. kancelária, obchod, sklad).
• Doba nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú. Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú. Dobu nájmu možno určiť napr. tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01.2022 do 31.12.2024.
• Výška nájomného a spôsob platby: Presná suma nájomného, termíny splatnosti a spôsob úhrady (napr. prevodom na účet, v hotovosti).
• Úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu: Rozpis platieb za energie, vodu, služby a iné poplatky. Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobné vymedzenie práv a povinností prenajímateľa a nájomcu.
• Podmienky skončenia nájmu: Spôsoby ukončenia nájmu, výpovedné lehoty a dôvody na odstúpenie od zmluvy.

Špecifiká Nájmu Nebytových Priestorov od Fyzickej Osoby

Pri nájme nebytových priestorov od fyzickej osoby je dôležité zamerať sa na niekoľko špecifických aspektov:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Overenie vlastníctva: Uistiť sa, že prenajímateľ je skutočným vlastníkom nebytového priestoru (napr. výpisom z katastra nehnuteľností).
• Daňové povinnosti prenajímateľa: Prenajímateľ je povinný registrovať sa na daňovom úrade a platiť daň z príjmu z prenájmu. Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov).
• Práva a povinnosti súvisiace s údržbou a opravami: Jasne definovať, kto je zodpovedný za aké opravy a údržbu nebytového priestoru. Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
• Možnosť podnájmu: Dohodnúť sa na podmienkach prípadného podnájmu nebytového priestoru. V prípade, ak zmluva neobsahuje dojednanie o tejto otázke, zákon o krátkodobom nájme bytu predpokladá, že nájomca môže prenechať byt do podnájmu tretej osobe len s písomným súhlasom prenajímateľa.
• Záverečné ustanovenia: Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

Krátkodobý Nájom Bytu vs. Štandardný Nájom

Náš právny poriadok umožňuje prenajať byt štandardne podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu. Uzatvoriť zmluvu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšie pre prenajímateľa.

Zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni viac nájomcu, zakotvuje dlhšiu výpovednú lehotu a v niektorých prípadoch je nájom ťažšie ukončiť.

POZOR ! V prípade, ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť na daňovom úrade, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ tak stratí výhody, ktoré mu zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Zmluvné strany si v nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu môžu tiež dohodnúť:

• Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu): Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zákon zároveň upravuje, že depozit možno použiť na pokrytie nezaplateného nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu, zaplatenie škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení, uhradenie iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu. Lehota na doplnenie depozitu je v zmysle zákona v dĺžke 1 mesiaca od doručenia výzvy prenajímateľa na jeho doplnenie. Lehotu na vrátenie depozitu nájomcovi po skončení nájmu zákon určuje na 1 mesiac od vypratania bytu a vysporiadania nárokov vzniknutých z nájmu. V súvislosti s vrátením depozitu sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj iným spôsobom, než je uvedené v zákone.
• Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa: Patrí sem napr. právo nájomcu dať byt do podnájmu.
• Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu: Na rozdiel od bežnej nájomnej zmluvy na byt sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch ako tých, ktoré sú uvedené v zákone.
• Uvedenie stavu meračov: Odporúčame nezabudnúť pri podpise zmluvy na zápis stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina,…). V prípade ak budú zmluvné strany podpisovať preberací protokol, postačuje ak stav meračov bude uvedený v preberacom protokole.
• Dohoda o spôsobe doručovania písomností: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, akým spôsobom budú spolu komunikovať a ako si budú doručovať písomnosti.

Vzor Nájomnej Zmluvy a Príklady

Nasledujúci vzor nájomnej zmluvy je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam:

NÁJOMNÁ ZMLUVA

uzatvorená podľa Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zmluva“) medzi:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Prenajímateľ:

Meno a priezvisko:Trvalý pobyt:Dátum narodenia:IBAN:

(ďalej aj ako „prenajímateľ")

Nájomca:

Meno a priezvisko:Trvalý pobyt:Dátum narodenia:

(ďalej aj ako „nájomca")

(prenajímateľ a nájomca spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Článok I## Úvodné ustanovenia

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to: Nebytového priestoru , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom stavby (ďalej len „stavba“), postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoriazastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „nebytový priestor“ alebo „predmet nájmu”).

Článok II## Predmet Zmluvy

Prenajímateľ touto zmluvou prenecháva nájomcovi predmet nájmu do dočasného užívania podľa podmienok upravených v tejto zmluve. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi za to nájomné.

Nájomca je oprávnený predmet nájmu užívať počnúc dňom .

Okrem práva užívať nebytový priestor, nájomca má právo užívať spoločné časti, zariadenie a príslušenstvo stavby, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním predmetu nájmu.

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu spolu s jeho zariadením, ktorého zoznam je uvedený v protokole o odovzdaní predmetu nájmu (ďalej len „protokol“).

Prenajímateľ vyhlasuje, že mu nie sú známe závady a poškodenia predmetu nájmu, jeho vybavenia, spoločných častí, zariadení a príslušenstva stavby, na ktoré by mal nájomcu osobitne upozorniť.

Nájomca vyhlasuje, že je oboznámený so stavom predmetu nájmu, ktorý je v stave spôsobilom na riadne užívanie a takto preberá predmet nájmu do užívania.

Článok III## Doba Nájmu, Začatie a Skončenie Nájmu

Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú.

O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
• odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
• zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Článok IV## Nájomné a Úhrada za Plnenia Poskytované s Užívaním Predmetu Nájmu

Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac (ďalej len „nájomné“).

Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.

V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac.

Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä:

Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania.

Ďalšie služby ako zabezpečuje prenajímateľ a nájomca sa zaväzuje uhrádzať príslušné služby za každý kalendárny mesiac na základe faktúry od dodávateľa služby.

Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

Článok V## Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.

Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.

Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.

Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Článok VI## Záverečné Ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami.

Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení.

Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom.

Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok.

Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

V ………………………………………. dňa ……………………………………….

………………………………………….. …………………………………………..

tags: #zmluva #o #najme #nebytovych #priestorov #vzor