- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Nájomná zmluva na byt: Všetko, čo potrebujete vedieť
Plánujete prenajímať alebo si prenajať byt? Nájomná zmluva je základným kameňom tohto vzťahu a chráni obe strany - prenajímateľa aj nájomcu. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o nájomných zmluvách na byt, ich typoch, náležitostiach a dôležitých aspektoch, ktoré by ste mali zvážiť.
Úvod
Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť nájmu bytu. Je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil byt, prípadne aby mu nevznikli vysoké náklady na energie. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z bytu zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.
Typy nájomných zmlúv na byt
Náš právny poriadok umožňuje uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Vo všeobecnosti rozdiel medzi týmito zákonmi pri nájme bytu je ten, že zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni viac nájomcu. Pre nájomcu je tak výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka
Výhody pre nájomcu:
- Dlhšia výpovedná doba: minimálne trojmesačná.
- Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu iba z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.
- Nájomca môže vypovedať zmluvu z akéhokoľvek dôvodu.
- Povinnosť prenajímateľa poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu v prípade skončenia nájmu za určitých okolností (napr. ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo ak je nájomca v hmotnej núdzi).
- Ochrana v prípade výpovede, ak nájomca namietne na súde neplatnosť výpovede.
Nevýhody pre prenajímateľa:
Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku
- Dlhšia výpovedná doba.
- Obmedzené dôvody na výpoveď.
- Povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu za určitých okolností.
Špecifiká:
- V zmluve musí byť vymedzená doba jej trvania (môže byť určitá alebo neurčitá).
- Nájomná zmluva na byt sa po jej skončení automaticky neobnovuje.
- Ak sa nič neuvedie do zmluvy, má sa za to, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú.
Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Výhody pre prenajímateľa:
- Kratšia výpovedná doba: spravidla jeden mesiac (minimálne 15 dní v špecifických prípadoch).
- Nevzniká nájomcovi pri skončení nájmu právo na bytovú náhradu.
- Opačne upravená neplatnosť skončenia nájmu: podanie žaloby na súd nemá za následok odklad výpovede nájmu.
Nevýhody pre nájomcu:
- Obmedzené trvanie zmluvy: maximálne na dobu dvoch rokov, s možnosťou predĺženia dvakrát opäť o najviac dva roky (dokopy maximálne šesť rokov).
- Kratšia výpovedná doba.
- Nevzniká právo na bytovú náhradu.
Špecifiká:
- Obmedzené trvanie zmluvy.
- Zmluva musí obsahovať vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
- Zmluvné strany sú povinné si poskytnúť navzájom aspoň jedno vyhotovenie nájomnej zmluvy.
Čo musí obsahovať nájomná zmluva na byt
Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Nájomná zmluva na byt musí obsahovať:
Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku
- Označenie zmluvných strán - teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní byt a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý byt).
- Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
- Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
- Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
- Označenie predmetu nájmu - byt treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený.
- Rozsah užívania - počet izieb, ostatných miestností, veľkosť obytnej plochy.
- Výšku nájomného - nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom teda musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
- Výšku úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu - pod úhradami za služby spojené s užívaním bytu je potrebné rozumieť náklady na ohrev vody, plyn, elektrinu, príspevky do fondu opráv a pod.
Pre zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že musí okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj:
- Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu.
- Opis závad bytu, ktoré sú prenajímateľovi známe.
- Doba nájmu - teda či sa nájomná zmluva uzatvára na rok, dva roky a pod.
- Vyhlásenie nájomcu že si je vedomý skutočností, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Ďalšie ustanovenia, ktoré môžete zahrnúť do zmluvy
Okrem týchto náležitosti, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete uviesť napríklad aj:
- Stav meračov energií - na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách.
- Depozit - ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca.
- Povinnosti zmluvných strán - teda čo sa nesmie, napr. zákaz pre nájomcu uzatvoriť podnájomnú zmluvu, zákaz fajčiť, povinnosť nájomcu oboznámiť prenajímateľa s došlou poštou a oznamami vo vchode bytovky, zákaz prerobiť byt, resp. ho stavebne upraviť, právo prenajímateľa na kontrolu bytu.
- Zabezpečenie nárokov - do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví byt, prípadne tam ubytuje niekoho ďalšieho.
- Platobné podmienky - teda kedy a ako má nájomca platiť nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu - či v hotovosti alebo na bankový účet prenajímateľa.
- Skončenie nájmu - za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.
Forma nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva nemusí byť stále písomná. Samozrejme, ale za účelom minimalizácie súdnych sporov odporúčam písomnú formu nájomnej zmluvy. Pokiaľ ide o zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, ak neuzatvoríte písomnú nájomnú zmluvu, musíte vyhotoviť aspoň zápisnicu o obsahu nájomnej zmluvy. Uzavrieť nájomnú zmluvu len na základe ústnej dohody tak nie je platné. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí mať zmluva písomnú formu. Nestačí teda zápisnica o obsahu nájmu ako je tomu pri zmluve podľa Občianskeho zákonníka. Dokonca zmluvné strany sú povinné si poskytnúť navzájom aspoň jedno vyhotovenie nájomnej zmluvy.
Vzor nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu
Nižšie uvádzame príklad vzoru nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu. Upozorňujeme, že tento vzor je len orientačný a odporúčame ho prispôsobiť vašim individuálnym potrebám a okolnostiam.
Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu
Zmluvné strany:
1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika Dátum narodenia: 01.01.1990 Rodné číslo: 900101/1234 Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „prenajímateľ“)
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe
a
2/ Meno a priezvisko: Peter Novák Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika Dátum narodenia: 01.01.1990 Rodné číslo: 900101/1234 Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „nájomca“)
(prenajímateľ a nájomca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)
sa dohodli na uzatvorení tejto Nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 3 a nasl. zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení, za nasledovných podmienok:
Článok I. Predmet zmluvy
Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanú v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234, a to byt č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č. Touto zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje prenechať predmet nájmu nájomcovi, aby ho dočasne užíval a nájomca sa zaväzuje prenajímateľovi zaplatiť odplatu, teda nájomné, ktoré je bližšie špecifikovaná v čl. III. tejto zmluvy.
Článok II. Opis bytu
Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2. Súčasťou bytu je ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom, radiátory s termoventilmi a digitálnym meračom spotreby tepla, s meraním a reguláciou, automatickým aj manuálnym nastavením, elektroinštalácia svetelná, rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja s vlastným meraním spotreby teplej a studenej vody v bytovom jadre, inštalácia plynu, kanalizácia, elektrický rozvádzač s automatickým istením, rozvod káblovej TV, domáci telefón s vrátnikom, telefón. Nútené odsávanie z kúpeľne, WC a kuchyne je samostatnou vzduchotechnikou.
Článok III. Účel nájmu
Účelom nájmu bude bývanie nájomcu, teda zabezpečovanie bytových potrieb nájomcu, bez možnosti ďalšieho prenechania predmetu nájmu do podnájmu tretej osobe bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
Článok IV. Nájomné
Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca je povinný platiť prenajímateľovi za nájom predmetu nájmu nájomné vo výške 400,- Eur (slovom: štyristo Eur) mesačne. Spolu s nájomným sa nájomca zaväzuje preddavkovo platiť prenajímateľovi úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu (teda najmä poplatky za spotrebu plynu, vody a stočné, poplatky za spotrebu elektrickej energie, poplatky za odvoz komunálneho odpadu, poplatky za káblovú TV a internet) (ďalej len „energie“) vo výške 200,- EUR (slovom: dvesto Eur). Vyrovnanie nedoplatkov a preplatkov za skutočne spotrebované služby podľa tohto bodu tejto zmluvy spojené s užívaním predmetu nájmu vykonajú zmluvné strany na základe vyúčtovania od dodávateľov vyššie uvedených služieb. V prípade, ak výška uhradených preddavkov prekračuje výšku skutočných prevádzkových nákladov predmetu nájmu, rozdiel uhradí prenajímateľ na bankový účet nájomcu, číslo účtu: 98765431/0900, a to do desiatich (10) dní po doručení vyúčtovania skutočných nákladov prenajímateľom nájomcovi. V prípade, ak výška uhradených preddavkov je nižšia ako skutočné prevádzkové náklady predmetu nájmu, nájomca je povinný nedoplatok uhradiť do desiatich (10) dní po doručení vyúčtovania skutočných nákladov prenajímateľom nájomcovi. Prílohou každého vyúčtovania skutočných nákladov sú kópie vyúčtovacích faktúr dodávateľov služieb a na požiadanie je prenajímateľ povinný predložiť nájomcovi originály týchto vyúčtovacích faktúr. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné za daný mesiac vždy do pätnásteho (15) dňa príslušného mesiaca, za ktorý sa nájomné uhrádza, pričom nájomné sa uhrádza formou bezhotovostného bankového prevodu na číslo účtu prenajímateľa 12345678/0900, vedený v ČSOB, a.s. Nájomné sa považuje za uhradené v deň, keď je v plnom rozsahu pripísané na bankový účet prenajímateľa.
Článok V. Doba nájmu
Nájom vzniká dňom platnosti a účinnosti tejto zmluvy. Prenajímateľ a nájomca sa dohodli na nájme na dobu určitú, a to do 02.01.2016.
Článok VI. Vyhlásenie zmluvných strán
Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Nájomca vyhlasuje, že mu je stav predmetu nájmu v čase jeho prenechania na užívanie dobre známy, nakoľko sa s ním pred podpisom tejto zmluvy osobne oboznámil. Prenajímateľ vyhlasuje, že si nie je vedomý žiadnych vád predmetu nájmu, na ktoré by mal nájomcu pred uzatvorením tejto zmluvy upozorniť, s výnimkou vád popísaných v preberacom protokole . Nájomca vyhlasuje, že si je vedomý skutočnosti, že sa táto zmluva uzatvára v zmysle zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj len „zákon o krátkodobom nájme“).
Článok VII. Záverečné ustanovenia
Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje zákonom o krátkodobom nájme a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží prenajímateľ, jeden (1) rovnopis obdrží nájomca. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.