Nájomná Zmluva na Poľnohospodárske Pozemky: Vzor a Dôležité Aspekty

Nájomná zmluva na poľnohospodárske pozemky je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom pri užívaní pôdy na poľnohospodárske účely. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o náležitostiach takejto zmluvy, s dôrazom na zmeny, ktoré priniesla novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov účinná od 1. mája 2018.

Základné ustanovenia nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je uzatvorená v zmysle ustanovení § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení.

Zmluvné strany

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Prenajímateľ: Môže byť fyzická osoba (meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia), živnostník (obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo) alebo právnická osoba (obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať).
• Nájomca: Rovnako ako prenajímateľ, aj nájomca môže byť fyzická osoba, živnostník alebo právnická osoba s rovnakými identifikačnými údajmi.

Predmet nájmu

Nájomná zmluva musí presne vymedziť poľnohospodársky pozemok, ktorý je predmetom nájmu. Od 1. mája 2018 sa za poľnohospodársky pozemok považuje:

• Poľnohospodárska pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast.
• Pozemok evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti slúžiaci na poľnohospodárske účely.
• Iný pozemok ponechaný na poľnohospodárske účely.

Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Doba nájmu

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Ak sa pozemok prenajíma na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, nájom sa uzatvára najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov.

Nájomné

Nájomná zmluva musí obsahovať určenie výšky nájomného. Ak ide o pozemky evidované v katastri ako zastavané plochy a nádvoria, ale využívané na poľnohospodárske účely, a prenajímateľ s nájomcom sa nedohodnú na výške nájomného, zákon určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy udržiavať predmet nájmu na svoje náklady v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie.

Povinnosti nájomcu

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu.

Skončenie nájmu

Nájomná zmluva zaniká:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa.
• Odstúpením od zmluvy.
• Zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane. Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (účinná od 1. mája 2018)

S cieľom obmedziť špekulácie pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov, vysoké nájmy poľnohospodárskej pôdy a zlepšiť nájomné vzťahy poľnohospodárskych pozemkov prijala NR SR novelu zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Písomná forma nájomnej zmluvy

Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1.5.2018 zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. Inými slovami, bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom.

Maximálna dĺžka nájmu

Novela zákona sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 01.05.2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov.

Zrušenie automatického predĺženia nájomnej zmluvy

Ďalšou významnou zmenou, ktorú priniesla novela, je koniec automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30.04.2018 platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca aj napriek tomu mohol pokračovať v užívaní poľnohospodárskeho pozemku.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila. Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30.04.2018.

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvy vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve.

Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy

Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Príklad: Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Patrí mu prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však dostal lepšiu ponuku od Petra, ktorý má taktiež záujem užívať tieto poľnohospodárske pozemky. Ján je však povinný uzatvoriť nájomnú zmluvu s Tomášom a nie s Petrom. V prípade, že Ján uzatvorí nájomnú zmluvu aj napriek tomu s Petrom, Tomáš sa môže domáhať súdnou cestou zrušenia nájomnej zmluvy s Petrom a uzatvorenia nájomnej zmluvy s ním.

Príklad: Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš si však neplnil riadne svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Často meškal s platením nájomného. Napriek tomu má však záujem uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Aj v tomto prípade má však Ján lepšiu ponuku od Petra. Keďže si Tomáš neplnil riadne svoje povinnosti, nemá prednostné právo a Ján môže uzatvoriť novú nájomnú zmluvu aj s Petrom.

Príklad: Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však predal poľnohospodárske pozemky Petrovi. V katastri nehnuteľnosti je už ako vlastník pozemkov uvedený Peter. Keďže došlo k zmene vlastníka predmetných pozemkov, Tomáš, aj keď si riadne splnil svoje povinnosti, nemá prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Peter môže poľnohospodárske pozemky využívať sám, prípadne môže uzatvoriť nájomnú zmluvu s niekým iným. Môže uzatvoriť nájomnú zmluvu aj s Tomášom.

Ukončenie nájmu na dobu neurčitú

V prípade uzatvorenia nájmu na užívanie poľnohospodárskej pôdy na dobu neurčitú je možné nájomnú zmluvu vypovedať s lehotou 5 rokov. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi , nájom zanikne až o 5 rokov. Výpoveď musí byť písomná.

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa . O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

tags: #zmluva #o #najme #polnohospodarskych #pozemkov #vzor