Zmluva o poverení hľadania nehnuteľnosti: Všetko, čo potrebujete vedieť

Poverenie zamestnanca a plnomocenstvo sú dva odlišné právne inštitúty, ktoré sa často zamieňajú. V praxi je bežné, že zamestnávatelia splnomocňujú svojich zamestnancov aj v prípadoch, keď to nie je potrebné. Tento článok poukazuje na základné rozdiely medzi poverením a plnomocenstvom a vysvetľuje, v akých situáciách postačuje poverenie zamestnanca a kedy je namieste zamestnanca splnomocniť. Zameriame sa pritom na zastupovanie najtypickejšieho zamestnávateľa - obchodnú spoločnosť.

Poverenie vs. Plnomocenstvo: Rozdiely a použitie

Podľa Občianskeho zákonníka za právnickú osobu môžu robiť právne úkony aj jej zamestnanci, ak je to určené vo vnútorných predpisoch právnickej osoby, alebo je to vzhľadom na ich pracovné zaradenie obvyklé. V prípade obchodnej spoločnosti, podľa § 15 ods. 1 Obchodného zákonníka, platí: „Kto bol pri prevádzkovaní podniku poverený určitou činnosťou, je splnomocnený na všetky úkony, ku ktorým pri tejto činnosti obvykle dochádza.“

Zákonné Splnomocnenie Zamestnanca

Prvou podmienkou zákonného splnomocnenia zamestnanca je poverenie určitou činnosťou. Zákon neupravuje formu poverenia a jeho náležitosti. V prípade zamestnanca poverenie vyplýva z druhu práce dojednanej v pracovnej zmluve, prípadne z ďalších dokumentov, napríklad z kompetenčného poriadku. Pri významnejších úkonoch, pri podpisoch zmlúv s veľkou hodnotou a pod., však bude vhodné, najmä pre väčšiu právnu istotu tretích osôb, poverenie zamestnanca preukázať a za tým účelom poverenie formalizovať. Najjednoduchším spôsobom je písomný dokument, v ktorom zamestnávateľ vyhlási, že zamestnanec bol poverený určitou činnosťou, jednoducho - vystaviť písomné poverenie.

Druhou podmienkou zákonného splnomocnenia zamestnanca je, že poverenie sa vzťahuje len na tie úkony, ktoré zamestnanec vykonáva v súvislosti s prevádzkovaním podniku. Zvyčajne väčšina úkonov, ktoré podnikateľ vykonáva, sú tie, ktoré súvisia s prevádzkovaním podniku. Rozsah poverenia zamestnanca je limitovaný zákonom na úkony, ktoré sa bežne pri danej pozícii vykonávajú, tzn. ktoré bežne pri výkone konkrétnej pozície vykonáva daný zamestnanec u konkrétneho zamestnávateľa. Ak totiž vedúca prevádzky jednej spoločnosti podpisuje zmluvy súvisiace so zabezpečením chodu spoločnosti samostatne, neznamená to automaticky, že táto činnosť sa bude považovať za obvyklú aj v prípade inej vedúcej prevádzky pracujúcej u iného zamestnávateľa.

Plnomocenstvo a Pracovné Právo

V praxi však zamestnávateľ môže mať ojedinele potrebu, aby ho zamestnanec zastúpil aj pri iných, než obvyklých úkonoch. A to je opäť vhodný dôvod na vystavenie osobitného plnomocenstva, napríklad pre finančného riaditeľa, ktorý obvykle podpisuje zmluvy menšieho významu, na podpis úverovej zmluvy s vysokou hodnotou a so založením nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Pri vystavení plnomocenstva však treba brať do úvahy aj normy pracovného práva. Ak dojednaný druh práce považujeme za poverenie zamestnanca, tak potom akákoľvek iná práca, na ktorú zamestnanec nie je poverený, síce odôvodňuje vystavenie plnomocenstva, ale v mnohých prípadoch je to práca nad rámec dohodnutý v pracovnej zmluve a zamestnanec môže jej výkon, resp. udelenie plnomocenstva odmietnuť. Napríklad personálny riaditeľ odmietne plnomocenstvo na podpis úverovej zmluvy, lebo zmluvy takéhoto druhu nepodpisuje, nespadá to do jeho pracovnej náplne.

Pracovnoprávny Vzťah a Zánik Splnomocnenia

Podstatné na zákonnom splnomocnení zamestnanca je jeho existujúci pracovnoprávny vzťah k zamestnávateľovi. Zákonné splnomocnenie zamestnanca, jeho zmena a zánik sú prepojené s procesom vývoja pracovnoprávneho vzťahu. Ak sa zmení pracovná pozícia zamestnanca, automaticky môže dôjsť k zmene rozsahu poverenia a tým zákonného splnomocnenia. Ak zanikne pracovnoprávny vzťah, zanikne aj poverenie a tým zákonné splnomocnenie.

Ak však zamestnávateľ vystaví zamestnancovi plnomocenstvo, vzniká tu nový vzťah - dohoda o zastupovaní, ktorej vznik a zánik sú nezávislé na pracovnoprávnom vzťahu. Na rozdiel od poverenia, plnomocenstvo môže zaniknúť len zákonnými spôsobmi, t.j. vykonaním úkonu, uplynutím času, vypovedaním, odvolaním alebo smrťou splnomocnenca - zamestnanca.

Dôsledky Prekročenia Oprávnenia

Rozdielne sú aj dôsledky prekročenia poverenia a plnomocenstva. V prípade, ak splnomocnenec prekročí svoje oprávnenie konať za splnomocniteľa, môže byť sám zaviazaný z tohto konania a tretia osoba, s ktorou sa konalo, môže požadovať buď náhradu škody alebo splnenie záväzku.

Konflikt Zákonného Zastúpenia a Plnomocenstva

Ak je zamestnanec splnomocnený na tie úkony, na ktoré je oprávnený priamo zo zákona, vzniká tu konflikt. Tým, že oprávnenie zamestnanca vzniká priamo zo zákona, máme za to, že nie je možné ho nahradiť plnomocenstvom. Preto v prípade konfliktu medzi zastúpením na základe plnomocenstva a zákonným zastúpením (tj. poverením) sa splnomocnenie bude aplikovať len v tých prípadoch, kedy sa nekryje so zákonným splnomocnením a prednostne sa konanie zamestnanca posúdi ako konanie osoby poverenej podľa § 15 ods. 1 Obchodného zákonníka. Splnomocniť zamestnanca na tie úkony, ktoré sú štandardne spojené s výkonom jeho pracovnej pozície, je zbytočné a nesprávne.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Aj z praktického pohľadu je zákonná úprava poverenia zamestnanca pružná, umožňuje zamestnávateľovi jednoducho reagovať na potrebné zmeny. Okrem všeobecnej úpravy zákonného splnomocnenia zamestnanca, ktorá vyplýva z § 15 Obchodného zákonníka je však potrebné v určitých prípadoch aplikovať aj ustanovenia osobitných predpisov, napríklad Zákonníka práce pri zastupovaní zamestnávateľa v pracovnoprávnych vzťahoch, kde sú podmienky zastupovania zamestnávateľa upravené inak.

Majetkovoprávne Usporiadanie Nehnuteľností: Príklad Zákazky

Pre lepšie pochopenie problematiky poverenia a plnomocenstva v kontexte hľadania nehnuteľností si môžeme uviesť príklad zákazky na majetkovoprávne usporiadanie pozemkov.

Predmet Verejného Obstarávania

Predmetom verejného obstarávania je zabezpečenie majetkovoprávneho usporiadania pozemkov pre spoločnosť eustream, a.s. Táto činnosť zahŕňa:

• Identifikáciu majiteľa pozemku a preverenie, či je skutočným vlastníkom a či je oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať.
• Vyhľadanie miesta trvalého bydliska (sídla) vlastníka.
• Lustráciu vlastníka nezdržiavajúceho sa v mieste trvalého bydliska.
• Identifikáciu pozostalých v prípade smrti vlastníka a iniciovanie dedičského konania.
• Zabezpečenie zápisu výsledku dedičského konania na katastri.
• Prerokovanie zmluvy (kúpnej, nájomnej, zmluvy o zriadení vecného bremena, zámennej, darovacej) vrátane zápisu o prerokovaní návrhu zmluvy (zápis v prípade nesúhlasu vlastníka).
• Prerokovanie zmluvy vrátane uzavretia zmluvy a zabezpečenie jej podpísania zmluvnými stranami s notársky overenými podpismi majiteľov dotknutých pozemkov (v prípade súhlasu vlastníka).
• Vypracovanie návrhu na vklad (zosumarizovanie podkladov a náležitostí ku vkladu a jeho podanie na príslušnú správu katastra).
• Vyňatie pozemku z pôdneho fondu.
• Koordináciu činností s dodávateľom geodetických podkladov a so znalcom v odbore stanovenia cien nehnuteľného majetku.

Lokality a Podmienky

Predmet obstarávania je rozdelený na 4 lokality:

1. Majetkovoprávne usporiadanie v regióne RC Západ I (Poltár, Lučenec, Veľký Krtíš, Levice, Nitra)
2. Majetkovoprávne usporiadanie v regióne RC Západ II (Hlohovec, Trnava, Senica, Malacky, Skalica)
3. Majetkovoprávne usporiadanie v regióne RC Východ I (Rimavská Sobota, Revúca, Rožňava)
4. Majetkovoprávne usporiadanie v regióne RC Východ II (Košice, Trebišov, Michalovce)

Záujemca môže predložiť návrh na ktorúkoľvek lokalitu predmetu zákazky, prípadne na viac lokalít. Majetkovoprávne usporiadanie nehnuteľností bude mandatár zabezpečovať na základe písomných objednávok mandanta.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Finančné Podmienky

Lehota splatnosti faktúr je 60 dní.

Požadované Zábezpeky a Záruky

Obstarávateľ požaduje zábezpeku vo výške 5.000 Eur.

Podmienky Účasti

Každý záujemca musí splniť podmienky účasti podľa § 26 ods. 1 zákona č. 25/2006 Z. z. v znení neskorších predpisov:

1. Výpis z registra trestov nie starší ako 3 mesiace, preukazujúci bezúhonnosť záujemcu a jeho štatutárnych orgánov vo vzťahu k trestným činom korupcie, poškodzovania finančných záujmov EÚ, legalizácie príjmu z trestnej činnosti, založenia zločineckej alebo teroristickej skupiny a terorizmu.
2. Výpis z registra trestov nie starší ako 3 mesiace, preukazujúci bezúhonnosť záujemcu a jeho štatutárnych orgánov vo vzťahu k trestným činom súvisiacim s podnikaním.
3. Potvrdenie príslušného súdu, nie staršie ako 3 mesiace, že na záujemcu nebol vyhlásený konkurz, nie je v likvidácii, ani nebolo proti nemu zastavené konkurzné konanie pre nedostatok majetku alebo zrušený konkurz pre nedostatok majetku.
4. Potvrdenie Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne nie staršie ako 3 mesiace, že záujemca nemá evidované nedoplatky poistného na zdravotné poistenie, sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie, ktoré sa vymáhajú výkonom rozhodnutia.
5. Potvrdenie miestne príslušného daňového úradu, nie staršie ako 3 mesiace, že záujemca nemá evidované daňové nedoplatky, ktoré sa vymáhajú výkonom rozhodnutia.
6. Doklad o oprávnení dodávať tovar, uskutočňovať stavebné práce alebo poskytovať službu.

Splnenie podmienok účasti záujemca preukáže predložením originálov dokladov alebo ich úradne overených kópií.

Finančné a Ekonomické Postavenie

Záujemca splní nižšie uvedené podmienky týkajúce sa finančného a ekonomického postavenia podľa ust. § 27 zákona o verejnom obstarávaní predložením nasledovných dokladov:

1. Prehľad o celkovom obrate za tri ukončené hospodárske roky 2009, 2010 a 2011, v závislosti od vzniku prevádzkovania činnosti.
2. Uchádzač musí preukázať, že dosiahol v rokoch 2009, 2010 a 2011 obrat v každom roku minimálne 50.000- €.

Technická alebo Odborná Spôsobilosť

Záujemca musí splniť nižšie uvedené podmienky týkajúce sa technickej alebo odbornej spôsobilosti podľa ust. § 28 zákona o verejnom obstarávaní, ktoré preukazuje nasledovnými dokladmi:

1. Zoznam poskytnutých služieb záujemcom za predchádzajúce tri (3) roky (2009, 2010, 2011), ktorých predmetom bola dodávka služieb rovnakého alebo podobného charakteru, ako je predmet zákazky, t.j. majetkovo právne usporiadanie nehnuteľností. Obstarávateľ požaduje predložiť minimálne 10 referencii.
2. Údaje o vzdelaní a odbornej praxi alebo o odbornej kvalifikácii riadiacich zamestnancov, osobitne osôb zodpovedných za poskytnutie služby spracované formou zoznamu pracovníkov, ktorí sa budú priamo podieľať na realizácii predmetu zákazky. Minimálna úroveň odbornej spôsobilosti u osôb podľa predchádzajúcej vety sa preukáže: Úplné vysokoškolské vzdelanie II. alebo III. stupňa Prax v obore majetkovoprávneho usporiadania nehnuteľností minimálne 10 rokov.

Požiadavka na riadiaceho pracovníka: Advokát alebo notár, zapísaný do zoznamu advokátov alebo notárov vedeného Slovenskou advokátskou alebo notárskou komorou.

Skupina Dodávateľov

Súťaže sa môže zúčastniť aj skupina dodávateľov, pričom všetci členovia skupiny sa na plnenie zmluvy budú musieť zaviazať spoločne a nerozdielne.

tags: #zmluva #o #povereni #hladania #nehnutelnosti #vzor