Nezmeškajte tieto kľúčové tipy pri zmluve o predaji bytu s vecným bremenom – Vzor a rady - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

18. February 2026

Prevod vlastníctva bytu je jednou z najbežnejších realitných transakcií na Slovensku. Právne požiadavky však môžu tento proces skomplikovať. Zmluva o predaji bytu s vecným bremenom je špecifický typ zmluvy, ktorý si vyžaduje dôkladnú pozornosť.

Úvod do problematiky predaja bytu s vecným bremenom

Tento článok sa zameriava na zmluvu o predaji bytu s vecným bremenom, pričom poskytuje vzor a vysvetľuje dôležité aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť pri jej uzatváraní. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre všetky strany zapojené do tohto typu transakcie.

Špecifiká predaja bytu

Pri predaji bytu je dôležité mať na pamäti, že predmetom prevodu je nielen samotný byt, ale aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu. Zákon vyžaduje presný popis týchto spoločných častí, zariadení a príslušenstva, ktorý sa môže líšiť v závislosti od konkrétneho bytového domu. Nápomocná môže byť predchádzajúca nadobúdacia zmluva predávajúceho.

Spoluvlastníctvo: Ak byt kupuje viacero osôb, dochádza k prevodu spoluvlastníckych podielov.
Kúpna cena: Kúpna cena by mala byť určená dohodou, avšak musí byť reálna, aby sa predišlo podozreniu zo simulovania iného právneho úkonu, napr. darovania.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vecné bremená: Právny rámec

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú bežné, ale ich právna úprava je minimalistická a ich zrušenie je komplikované. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech iného, ktorý je oprávnený niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti alebo patria určitej osobe. Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien je zmluva.

Zmluvné aspekty vecných bremien

Zmluva o zriadení vecného bremena je dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu a jeho akceptáciou. Prijatie návrhu musí byť bezvýhradné.

Forma zmluvy: Vyžaduje sa písomná forma, inak je zmluva neplatná. Prejavy účastníkov nemusia byť na tej istej listine.
Vecno-právna a záväzkovo-právna stránka: Je potrebné rozlišovať medzi požiadavkami na obsah zmluvy (záväzkovo-právna stránka) a požiadavkami na povolenie vkladu do katastra nehnuteľností (vecno-právna stránka).
Vznik vecného bremena: Vecné bremeno vzniká až vkladom do katastra nehnuteľností, dovtedy má zmluva len obligačno-právne účinky.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Časový odstup medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad

Ak je návrh na vklad podaný s časovým odstupom, môžu nastať problémy. Hoci zákon neustanovuje lehotu na podanie návrhu, dlhší časový odstup zvyšuje riziko zmien v majetkovej podstate alebo v osobe oprávneného/povinného.

Zmena v majetkovej podstate: Možno riešiť dodatkom k zmluve.
Zmena v osobe: Nový vlastník musí deklarovať vôľu byť viazaný zmluvou.
Splynutie práva a povinnosti: Ak dôjde k splynutiu práva s povinnosťou v jednej osobe, vecné bremeno zaniká.

Subjekty zmluvy o zriadení vecného bremena

Zmluvu o zriadení vecného bremena môže uzavrieť fyzická osoba, právnická osoba alebo štát. Povinný z vecného bremena musí byť vlastníkom nehnuteľnosti alebo musí mať oprávnenie na zriadenie vecného bremena zo zákona. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Spoluvlastníctvo: Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, zmluvnou stranou musia byť všetci spoluvlastníci.
Obchodné spoločnosti: V mene spoločnosti uzatvára zmluvu štatutárny orgán alebo prokurista s príslušným oprávnením.
Pozemkové spoločenstvá: Zmluvu možno uzavrieť so všetkými vlastníkmi podielov alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi.
Obce: Sporné je, či má obecné zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu, ak je obec oprávneným z vecného bremena.

Predaj spoluvlastníckeho podielu s vecným bremenom

Predaj spoluvlastníckeho podielu na byte, ktorý je zaťažený vecným bremenom, je možný, ale komplikovaný. Je potrebné zohľadniť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a existenciu vecného bremena.

Predkupné právo: Ak spoluvlastník nevyužije predkupné právo, podiel možno predať tretej osobe, avšak nie za nevýhodnejších podmienok.
Vecné bremeno: Predaj bytu s vecným bremenom je možný, ale kúpna cena bude nižšia.
Dohoda: Situáciu možno riešiť dohodou medzi spoluvlastníkmi a oprávneným z vecného bremena o jeho zrušení. Ak dohoda nie je možná, možno podať návrh na súd.

Darovacia zmluva s vecným bremenom doživotného užívania

Darovacia zmluva s vecným bremenom doživotného užívania umožňuje darcovi ponechať si právo užívať nehnuteľnosť aj po jej darovaní.

Právna záväznosť: Zmluva musí presne definovať rozsah a čas trvania práva užívania.
Vecné bremeno: Zmluva musí obsahovať presné údaje o darcovi, obdarovanom a nehnuteľnosti. Vecné bremeno musí byť jasne definované a obdarovaný musí s ním súhlasiť.
Kataster nehnuteľností: Zmluva musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností.
Poplatky: Je potrebné počítať so správnymi poplatkami za vklad do katastra a za osvedčenie podpisov.

Praktické aspekty a povinnosti

Po nadobudnutí bytu s vecným bremenom má nový vlastník určité povinnosti.

Oznámenie správcovi: Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka.
Daňové priznanie: Podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.

Vzor zmluvy o zriadení vecného bremena

(Nasleduje vzor zmluvy o zriadení vecného bremena. Tento vzor je len ilustračný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii a právnym predpisom.)## Zmluva o zriadení vecného bremena## Zmluvné strany:

Jozef Novák, nar. 01.01.1990, bytom Veselá 12, 020 01 Púchov (ďalej len "oprávnený z vecného bremena")
Peter Novák, nar. 01.01.1950, bytom Okružná 20, 020 01 Púchov (ďalej len "povinný z vecného bremena")

Článok I. Predmet zmluvy

Povinný z vecného bremena je výlučným vlastníkom rodinného domu súp. č. 120, postaveného na pozemku parc. č. 123, zapísaného na LV č. 1234, k. ú. Púchov.
Zmluvné strany sa dohodli, že povinný z vecného bremena zriaďuje v prospech oprávneného z vecného bremena vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania rodinného domu.
Oprávnený z vecného bremena vecné bremeno prijíma.
Vecné bremeno sa zriaďuje bezodplatne.

Článok II. Záverečné ustanovenia

Vo veciach neupravených zmluvou sa použije Občiansky zákonník.
Zmluva je vyhotovená v štyroch rovnopisoch.
Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu.

V Púchove, dňa ………………

………………………………..

Podpis oprávneného z vecného bremena