Zmluva o predaji časti bytu z výlučného vlastníctva do podielového vlastníctva: Vzor a právne aspekty

Prevody nehnuteľností, najmä bytov, patria medzi najčastejšie právne úkony na Slovensku. Predaj bytu, či už ide o prevod celého bytu alebo len jeho časti do podielového spoluvlastníctva, je však pomerne zložitý proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú znalosť právnych predpisov. Tento článok sa zameriava na zmluvu o predaji časti bytu z výlučného vlastníctva do podielového vlastníctva, jej náležitosti a s tým súvisiace právne aspekty.

Úvod do podielového spoluvlastníctva

Náš právny poriadok umožňuje, aby jedna vec bola vo vlastníctve viacerých osôb. Tento stav nazývame spoluvlastníctvo. Subjektmi podielového spoluvlastníctva môžu byť fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v rôznych kombináciách. Dôležitým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktoré sa určuje podielom na veci.

Podiel nevyjadruje reálnu časť nehnuteľnosti, ale skôr mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ide o ideálny podiel, ktorý znamená, že všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá konkrétne určenú časť. Pri vzniku spoluvlastníckeho práva musí byť zrejmé, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov a tento podiel musí byť vyjadrený. Ak podiel nie je určený, platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov. Podiely môžu byť určené dedením, rozhodnutím súdu, zmluvou a podobne.

Kúpna zmluva na byt: Podstatné náležitosti

Kúpna zmluva na byt je základným dokumentom pri prevode vlastníctva. Musí obsahovať určité podstatné náležitosti, aby bola platná a právne záväzná.

1. Označenie zmluvných strán

V zmluve musia byť jasne identifikovaní predávajúci a kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Fyzická osoba: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
• Právnická osoba: Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).

Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

2. Označenie predmetu kúpy

Predmet kúpy (byt) musí byť v zmluve riadne identifikovaný, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. Je potrebné uviesť:

• Katastrálne územie, obec a okres
• Súpisné číslo bytového domu, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený
• Popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov
• Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku

Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.

3. Ďalšie podstatné náležitosti

• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu
• Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov

Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy.

Prílohou kúpnej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý predaj bytu developerom.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Zmluvné dojednania, ktoré je vhodné zahrnúť do kúpnej zmluvy

Okrem podstatných náležitostí si môžu zmluvné strany v kúpnej zmluve dohodnúť aj ďalšie podmienky, ktoré upravujú ich vzájomné práva a povinnosti.

1. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu

Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.

2. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia

Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.

3. Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu

Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Spoluvlastníci majú právo vec užívať, držať, disponovať s ňou a brať z nej plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo na ochranu svojho vlastníckeho práva voči ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

1. Hospodárenie so spoločnou vecou

Spoluvlastníci rozhodujú o hospodárení so spoločnou vecou na základe väčšinového princípu, pričom sa hlasy počítajú podľa veľkosti podielov. Ak nastane nezhoda a nedosiahne sa väčšina, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, prípadne jej odstránenie. O dôležitých zmenách na veci sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak ide o podstatnú zmenu, prehlasovaní spoluvlastníci môžu žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

2. Zodpovednosť voči tretím osobám

Vo vzťahu k tretím osobám majú spoluvlastníci postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom.

3. Predkupné právo

Ak spoluvlastník plánuje previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho najskôr ponúknuť na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo.

Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Spoluvlastník, ktorý je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Po uskutočnení písomnej ponuky musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov. Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Dohoda musí byť písomná, ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť. Dohoda musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti a obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú.

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Súd môže vec rozdeliť, prikázať za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, alebo nariadiť predaj veci a výťažok rozdeliť medzi spoluvlastníkov.

Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti má vplyv aj na daňové povinnosti predávajúceho a kupujúceho. Príjem z predaja nehnuteľnosti je u fyzickej osoby predmetom dane z príjmov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja oslobodený od dane.

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov, ak vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi musia byť nadobudnuté päť rokov pred ich predajom.

Zdaňovanie príjmov z podnikania

Ak sa nehnuteľnosť využívala na podnikateľskú činnosť, prenájom alebo inú zárobkovú činnosť, zdaňuje sa len pomerná časť príjmu z jej odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností

Pri predaji nehnuteľnosti sa platí aj daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Základom dane je cena nehnuteľnosti, pričom sa platí najmenej z ceny určenej znaleckým posudkom v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností.

Vzor kúpnej zmluvy o predaji časti bytu z výlučného vlastníctva do podielového vlastníctva

Pre lepšiu predstavu o tom, ako by mala vyzerať kúpna zmluva o predaji časti bytu z výlučného vlastníctva do podielového vlastníctva, uvádzame vzor:

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená v zmysle § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a v zmysle § 5 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

Článok I.Zmluvné strany

1.1 Predávajúci:Meno a priezvisko:Bydlisko:Rodné číslo:

1.2 Kupujúci 1:Meno a priezvisko:Bydlisko:Rodné číslo:

1.3 Kupujúci 2:Meno a priezvisko:Bydlisko:Rodné číslo:

Článok II.Predmet zmluvy

2.1 Predávajúci je výlučným vlastníkom bytu č. [DOPLNIŤ], na [DOPLNIŤ]. poschodí bytového domu v [DOPLNIŤ] na ulici [DOPLNIŤ], so súpisným č. [DOPLNIŤ], číslo vchodu: [DOPLNIŤ], postaveného na parcele registra „C“, parc. č. [DOPLNIŤ], popis stavby: [DOPLNIŤ] (ďalej len „bytový dom“), zapísaného na liste vlastníctva č. [DOPLNIŤ], vedenom Okresným úradom [DOPLNIŤ], katastrálny odbor, katastrálne územie [DOPLNIŤ], obec [DOPLNIŤ], okres [DOPLNIŤ].

2.2 Predmetom tejto zmluvy je predaj spoluvlastníckeho podielu o veľkosti ½ z bytu uvedeného v bode 2.1 tohto článku z výlučného vlastníctva Predávajúceho do podielového spoluvlastníctva Kupujúceho 1 a Kupujúceho 2.

2.3 Spolu s bytom sa prevádza aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach, príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k pozemku bytového domu so súpisným číslom [DOPLNIŤ] prináležiaci k Bytu o veľkosti: [DOPLNIŤ], zapísaného na liste vlastníctva č. [DOPLNIŤ].

2.4 Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, záložné práva ani iné obmedzenia, okrem [DOPLNIŤ].

2.5 Kupujúci 1 a Kupujúci 2 kupujú podiel o veľkosti ½ na byte uvedenom v bode 2.1 tohto článku do svojho podielového spoluvlastníctva, každý v podiele ¼.

Článok III.Kúpna cena a platobné podmienky

3.1 Kúpna cena za spoluvlastnícky podiel o veľkosti ½ na byte uvedenom v Článku II. tejto zmluvy sa stanovuje dohodou zmluvných strán na sumu [DOPLNIŤ] EUR (slovom: [DOPLNIŤ] eur).

3.2 Kupujúci sa zaväzujú zaplatiť kúpnu cenu uvedenú v bode 3.1 tohto článku na účet Predávajúceho č. [DOPLNIŤ] vedený v [DOPLNIŤ] banke, a to najneskôr do [DOPLNIŤ] dní od podpisu tejto zmluvy.

3.3 Vlastnícke právo k spoluvlastníckemu podielu na byte prechádza na Kupujúcich až po úplnom zaplatení kúpnej ceny a vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Článok IV.Práva a povinnosti zmluvných strán

4.1 Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcim byt v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu tejto zmluvy, spolu so všetkými kľúčmi a dokladmi potrebnými na jeho užívanie.

4.2 Kupujúci sa zaväzujú prevziať byt a zaplatiť kúpnu cenu v dohodnutom termíne a spôsobom.

4.3 Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skryté vady na byte.

Článok V.Záverečné ustanovenia

5.1 Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania oboma zmluvnými stranami.

5.2 Zmeny a doplnenia tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme a musia byť podpísané oboma zmluvnými stranami.

5.3 Táto zmluva je vyhotovená v [DOPLNIŤ] vyhotoveniach, z ktorých každá zmluvná strana obdrží jedno vyhotovenie a jedno vyhotovenie je určené pre katastrálny úrad.

5.4 Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú.

tags: #zmluva #o #predaji #časti #bytu #z