Zmluva o reálnej deľbe nehnuteľnosti: Kompletný vzor a všetko, čo potrebujete vedieť! - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

27. February 2026

Úvod

Zmluva o reálnej deľbe nehnuteľnosti je právny akt, ktorý umožňuje spoluvlastníkom rozdeliť spoločnú nehnuteľnosť na samostatné časti, ktoré budú výlučne patriť jednotlivým spoluvlastníkom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, vrátane vzoru zmluvy, dôležitých aspektov a súvislostí s katastrálnym konaním a ďalšími právnymi predpismi. V článku sa budeme venovať aj problematike zápisu bytov do katastra, rozdeleniu domu na bytové jednotky a s tým spojených stavebných úprav.

ROEP (Register Obnovenej Evidencie Pozemkov)

ROEP je súpis pozemkov a ich vlastníkov, ktorí z rôznych dôvodov neboli evidovaní v katastri. Zostavením ROEPu a jeho následným zápisom do katastra sa tieto pozemky a vlastníci doplnia do katastra. ROEPom sa teda odstraňujú hluché miesta v evidencii nehnuteľností, ktoré vznikli v minulosti, keď sa vlastníci nehnuteľností dôsledne neevidovali. Pre občanov to má praktické dôsledky, najmä im to uľahčuje nakladanie (predávanie, darovanie…) s nehnuteľnosťami a nemusia ku každej realitnej transakcii prikladať listinu preukazujúcu vlastníctvo nehnuteľnosti (napr. ROEP obsahuje písomnú časť (súpis pozemkov a ich vlastníkov) a grafickú časť (mapu určeného operátu). Zápisom ROEP sa teda do katastra dostáva ďalšia mapa - mapa určeného operátu, kde sú evidované tzv. parcely registra E. Parcely registra C sú evidované v katastrálnej mape. ROEP sa vyhotovuje pre každé katastrálne územie zvlášť postupom podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. Väčšinu prác na ROEPe zabezpečujú geodetické firmy najaté štátom. Zistené údaje sa zasielajú vlastníkom vo forme výpisov, ku ktorým sa môžu vlastníci vyjadriť a uplatniť svoje námietky. Po námietkovom konaní ROEP schvaľuje okresný úrad. Štát do značnej miery zjednodušil práce pri zisťovaní vlastníkov a hraníc pozemkov, preto výsledné údaje nie sú vždy najkvalitnejšie. Postup pri spracovaní ROEP upravuje aj metodický návod MN 74.20.73.47.00 a vyhláška č. 157/1996 Z. Konanie, v ktorom sa zostavuje ROEP, treba odlišovať od pozemkových úprav. Pozemkové úpravy sa uskutočňujú podľa odlišného zákona (č. 330/1991 Zb.) a ich účelom nie je zisťovanie neevidovaných pozemkov, ale preusporiadanie pozemkov v rámci katastrálneho územia za účelom ich lepšieho využívania. Väčšinou sa v rámci pozemkových úprav sceľujú pozemky tak, aby sa mohli efektívnejšie obrábať.

Zisťovanie Vlastníkov v ROEP

Vlastníci sa zisťujú z dostupných údajov, a to najmä z pozemkovej knihy, LV vedených v katastri a z verejných listín a iných listín (ďalej len listina), ako sú napr. právoplatné dedičské rozhodnutia, rozhodnutia súdov, právoplatné rozhodnutia pozemkového úradu, osvedčenia notárov vydané podľa zák.č. 293/1992 Zb., osvedčenia notárov vydané podľa § 63 zák.č. 323/1992 Zb., zmluvy o prevode nehnuteľností, vrátane archiválií. Dostupné údaje sa zisťujú aj miestnym prešetrovaním v obci, ako aj zisťovaním na okresnom úrade.
Do právnych listín možno nahliadnuť, resp. kópie z nich získať v zbierke listín na SK, v archíve bývalej pozemkovej knihy (na okresnom súde) a od jednotlivých vlastníkov. Rozhodnutia štátneho notárstva, súdu, pozemkového úradu, príp. iného orgánu, musia byť opatrené doložkou právoplatnosti. Do právnych listín možno nahliadnuť tak isto aj na okresných úradoch, v archívoch všetkých stupňov a pod. Ak listiny obsahujú chyby v písaní, počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti (napríklad nesprávne číslo parcely alebo nesprávne vypočítaný, resp. prepočítaný spoluvlastnícky podiel, ktorý z majetku poručiteľa prešiel na dediča), do registra sa zapíše správny údaj zistený z iných dôkazov, najmä z dôkazov získaných prešetrovaním v obci (§ 6 ods. 1 zákona). Ak listiny neobsahujú údaje potrebné na identifikáciu nehnuteľnosti, napr. dedičské rozhodnutie neobsahujú parcelné číslo nehnuteľnosti, ktoré malo byť predmetom dedičského konania, na také listiny sa neprihliada. Vychádza sa z posledného právneho stavu.
Ak sa zistí, že nehnuteľnosti prešli do vlastníctva štátu alebo inej osoby (napr. podľa nar. SNR č. 52/1945 Zb. SNR, nar. SNR č. 104/1945 Zb. SNR, zák. č. 81/1949 Zb. SNR) ale po prechode vlastníctva boli predmetom dedičského konania po pôvodnom vlastníkovi a pod. a LV založený nie je, do registra sa zapíšu všetky predložené a inak získané verejné listiny a iné listiny, ktoré potvrdzujú vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti, alebo k jej časti v prospech iných osôb, aj keď v súlade s katastrálnym zákonom vyvracajú hodnovernosť doterajších údajov evidovaných v katastri. Výpis z registra treba zaslať všetkým účastníkom konania. Na základe schváleného registra SK vykoná zápis do katastra záznamom a zároveň do časti B LV vyznačí, že hodnovernosť údajov o vlastníckom práve k nehnuteľnosti v katastri bola vyvrátená a podľa § 71 ods. 3 katastrálneho zákona sa takéto údaje nesmú ďalej používať. Túto skutočnosť a vykonanie zápisu do katastra SK oznámi podľa § 47 katastrálneho zákona všetkým účastníkom konania, ktorých právo bolo zápisom dotknuté. Subjekty, ktorých vlastnícke právo bolo dotknuté, môžu sa svojich práv domáhať prostredníctvom súdu.
Ak sa zistí vlastník, ale nezistí sa jeho miesto trvalého pobytu alebo sídlo, ide o prípad vlastníka s neznámym pobytom (§ 8 ods. 1 písm. c) zákona).
Ak žiadnemu vlastníkovi nesvedčí zápis v pozemkovej knihe, na LV alebo inej listine, a nedá sa zistiť ani prešetrovaním v obci alebo z iných dokladov, ide o neznámeho vlastníka (§ 8 ods. 1 písm. d) zákona).
V prípade, že bude predložená listina o nadobudnutí vlastníctva, ktorá nebola do 31.12.1950 zapísaná v pozemkovej knihe, a sú splnené podmienky uvedené v § 11 zákona, odkáže sa predkladateľ takejto listiny na začatie konania o nadobudnutí vlastníckeho práva vydržaním.
Ak sú v konaní predložené právoplatné dedičské rozhodnutia alebo zmluvy uzavreté po 1.4.1964 do 31.12.1992, a ktoré neboli zapísané v pozemkovej knihe a ani v evidencii nehnuteľností, príp. v katastri, do registra sa zapíše vlastník podľa rozhodnutia . alebo podľa zmluvy. To platí aj na zmluvy, na ktorých je vyznačená registrácia štátnym notárstvom.
Ak pri miestnom prešetrovaní účastníci preukážu, že v skutočnosti došlo reálnej deľbe pozemku skutočným užívaním medzi spoluvlastníkmi alebo k výmene pozemkov, a vec nie je sporná (dohoda vlastníkov), odkážu sa účastníci na konanie podľa § 11zákona.
Ak vznikne spor o vlastníctvo, odkážu sa sporné strany na konanie pred súdom. Do registra sa zapíše posledný vlastník uvedený v katastri alebo v listine alebo v pozemkovej knihe; ak takejto osoby niet, zapíše sa do registra osoba, ktorá nehnuteľnosť skutočne drží.
Aplikácie tiarch, ktoré sú zapísané v pozemkovej knihe, v železničnej knihe a iných listinách sa bude vykonávať nasledovne: Ťarchy zapísané v pozemkových knihách sa prepisujú, príp. zapisujú do LV k pozemku v rámci registra. Zápis týchto tiarch sa oznámi každému vlastníkovi (podľa § 7 zákona) vo výpise z návrhu registra týkajúcich sa pozemkov, ktoré má podľa zistených údajov vo vlastníctve alebo v správe, spolu s poučením o možnosti podať námietky. Ak vlastník preukáže zánik príslušnej ťarchy, v rámci konania o námietkach, správny orgán po rozhodnutí o námietke nezapíše ťarchu do návrhu registra. V opačnom prípade zápis predmetnej ťarchy sa vykoná do návrhu registra. Podľa § 862 Občianskeho zákonníka práva a povinnosti zo záložných práv sa prepisujú do LV vzniknutých pred 1.4.1964. Ak v námietkovom konaní vlastník preukáže zánik citovaného záložného práva , správny orgán po rozhodnutí o námietke zápis predmetného záložného práva do návrhu registra nevykoná.

Rozdelenie Domu na Dve Bytové Jednotky a Zápis na Kataster

Prípadová Štúdia

Otázka: Ako postupovať pri rozdelení domu na dve bytové jednotky a ich následnom zápise do katastra?

Situácia: Spoluvlastníčka rodinného domu s dvoma poschodiami, kde každé poschodie tvorí samostatný byt s vlastným plynomerom, vodomerom a elektromerom. Dom má jeden vchod, spoločné schodisko, podkrovie a pivnicu pod polovicou domu. Na liste vlastníctva sú spoluvlastníci uvedení ako vlastníci polovičného podielu. Cieľom je oficiálne rozdeliť nehnuteľnosť na dve samostatné bytové jednotky so zápisom v katastri: byt prvého nadzemného podlažia vlastník 1/1, byt druhého nadzemného podlažia vlastník 1/1. Sused, ktorý je tiež spoluvlastníkom, s tým nesúhlasí, a na jeho polovicu bola uvalená exekúcia.

Postup a Riešenia

Znalecký Posudok a Projektová Dokumentácia: V prípade súhlasu suseda s reálnou deľbou nehnuteľnosti je potrebné zabezpečiť znalecký posudok o reálnej deliteľnosti nehnuteľnosti a projektovú dokumentáciu na reálne rozdelenie nehnuteľnosti.
Stavebné Povolenie: Po zabezpečení týchto úkonov je potrebné na stavebnom úrade vybaviť stavebné povolenie a vykonať potrebné práce na reálne rozdelenie nehnuteľnosti, t.j. najmä vybudovať ďalší samostatný vchod, ak je to potrebné.
Kolaudácia a Zápis do Katastra: Po kolaudácii stavebným úradom bude možné nehnuteľnosť zapísať v katastri nehnuteľností na samostatnom LV.
Súdne Konanie: Ak sused nesúhlasí s deľbou, jedinou možnosťou je podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V súdnom konaní bude potrebné deklarovať záujem o reálne rozdelenie nehnuteľnosti a tiež ochotu a schopnosť uhradiť náklady súvisiace s deľbou nehnuteľnosti. Ak ani jeden zo spoluvlastníkov nie je ochotný uhradiť náklady na reálnu deľbu nehnuteľnosti, nehnuteľnosť sa považuje v zmysle judikatúry za nedeliteľnú.
Náhrada Trovy Konania: Ak budete úspešná v konaní, súd Vám prizná náhradu trov súdneho konania.

Ďalšie Aspekty

Parkovacie Miesta: Pri rozdelení domu na dve bytové jednotky vám môže byť uložená povinnosť zabezpečiť parkovacie miesta podľa stavebného zákona. V prípade prestavby alebo zmeny účelu stavby, čo rozdelenie na bytové jednotky môže predstavovať, sa musia splniť požiadavky podľa všeobecných technických predpisov. Tie často zahŕňajú aj zabezpečenie dostatočného počtu parkovacích miest. Ide o to, či stavebný úrad považuje túto prestavbu za rozšírenie kapacity alebo významnú zmenu, ktorá by mohla byť posudzovaná podobne ako novostavba. Odporúča sa obrátiť sa na príslušný stavebný úrad, ktorý konkrétne posúdi, či plány zodpovedajú všetkým právnym požiadavkám a či je potrebné plnenie kritérií ako pre nové stavby.
Vodorovné Rozdelenie: Rozdelenie domu na dve bytové jednotky, aj keď sú umiestnené vodorovne (prízemie a poschodie), je možné za určitých podmienok. Každá jednotka musí mať samostatný vchod a merače energií. Na zápis do katastra je nevyhnutné, aby rozdelením vznikli dve samostatné veci v právnom zmysle. Samostatnosť bytových jednotiek podlieha schváleniu stavebným úradom. Je potrebné získať stavebné povolenie a prejsť kolaudačným procesom, ktorý potvrdí splnenie stavebných a technických predpisov.
Stavebné Úpravy: Pokiaľ pri rozdelení rodinného domu na byty postačí uskutočniť také stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby a nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, môže stavebný úrad prerokovať a povoliť takéto stavebné úpravy v konaní spojenom s konaním o zmene v užívaní stavby. Až následne zápis vykoná katastrálny odbor príslušného okresného úradu, k návrhu priložíte kolaudačné rozhodnutie alebo rozhodnutie o zmene v užívaní stavby.
Podkrovná Bytová Jednotka: V prípade, že sa prerába podkrovie na samostatnú bytovú jednotku v rámci domu, je potrebné obrátiť sa na súdneho znalca, ktorý vypracuje stavebnotechnický posudok, ktorý bude obsahovať podmienky, ktoré je ešte potrebné splniť na to, aby tento priestor mohol byť v zmysle práva považovaný za samostatný byt (samostatný vchod, voda, elektrina, plyn a podobne). Na základe uvedeného posudku bude potrebné (ak tak určí súdny znalec) vykonať ešte prípadné úpravy v dome, ktoré vykonáte na základe stavebného projektu a stavebného povolenia. Po splnení uvedených podmienok spíšete darovaciu zmluvu na konkrétnu časť domu a podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Súpisné Čísla: Jedna stavba má zvyčajne jedno súpisné číslo. Ak má nejaká stavba dve súpisné čísla, často sa jedná buď o reálne rozdelenú nehnuteľnosť na samostatné bytové jednotky alebo druhé súpisné číslo môže patriť prístavbe.
Hypotéka a Založenie Nehnuteľnosti: Ak je nehnuteľnosť rozdelená na bytové jednotky, potom tieto byty sú predmetmi prevodu samostatne. Ak sú predmetom prevodu samostatne, potom sa aj oceňujú samostatne.

Vzor Zmluvy o Reálnej Deľbe Nehnuteľnosti

Nasledujúci vzor je len ilustratívny a odporúča sa konzultovať ho s právnikom, aby bol prispôsobený konkrétnej situácii:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku