Rezervačná Zmluva na Nehnuteľnosť: Sprievodca pre Kupujúcich a Predávajúcich

Hľadanie ideálneho bytu alebo domu môže byť náročné. Keď sa vám to konečne podarí, často sa objavia obavy, že vám niekto nehnuteľnosť "vyfúkne". Na druhej strane, ak nehnuteľnosť predávate, viete, aké zdĺhavé môže byť čakanie na reakcie záujemcov, najmä ak sa ich nakoniec nedočkáte. Aby sa predišlo nejasnostiam, dohadom a výčitkám medzi oboma stranami, uzatvára sa štandardne rezervačná zmluva. Čo tento dokument predstavuje a čo by mal obsahovať? To sa dozviete v tomto prehľadnom návode.

Úvod

V ideálnom svete by každý dodržal, čo sľúbil. Bohužiaľ, realita je iná, a to platí najmä pri predaji a kúpe nehnuteľností. Často sa človek bojí spoľahnúť na niekoho iného. Preto sa čoraz viac ľudí rozhoduje predať nehnuteľnosť na vlastnú päsť, bez realitnej kancelárie. Aj v tomto prípade je však dôležité byť obozretný. Bez ohľadu na to, ako sympatický sa vám kupujúci alebo predávajúci zdá, je lepšie sa poistiť. Pre istotu. Ešte pred vypracovaním kúpno-predajnej zmluvy je vhodné pripraviť ďalšie dve zmluvy: rezervačnú zmluvu a zmluvu o budúcej zmluve. Dnes si objasníme všetky náležitosti týkajúce sa prvej z nich.

Rezervačná Zmluva - Prečo, Na Ako Dlho a Medzi Kým Sa Uzatvára

Našli ste nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem. Absolvovali ste obhliadku a jej stav vám vyhovoval. S vlastníkom nehnuteľnosti ste sa dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia a ďalších dôležitých náležitostiach. Teraz je čas podpísať prvý záväzok voči predávajúcemu. Nezaväzujete sa však iba vy.

Rezervačná zmluva, ako už jej názov napovedá, slúži na rezerváciu danej nehnuteľnosti na určitý čas, na ktorom sa s jej majiteľom dohodnete. Počas tejto lehoty je potrebné vybaviť všetky náležitosti, ktoré súvisia s kúpou. Predávajúci preto musí zariadiť všetko potrebné k uvoľneniu bytu pre nového majiteľa a prípravu potrebných dokumentov, záujemca zasa získava čas napr. na potvrdenie prostriedkov financovania.

Rezervačná zmluva je teda písomný záväzok vlastníka nehnuteľnosti neponúkať viac nehnuteľnosť na predaj, ani jej predaj nekonzultovať s inými záujemcami do vopred určeného dátumu. Zároveň je potvrdením vážneho záujmu druhej strany. Práve preto je nutné pred jej podpísaním vedieť, čo tento krok obnáša.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Aby sa záujem oboch strán o kúpno-predajný proces potvrdil, rezervačná zmluva obsahuje časť o povinnosti zaplatenia tzv. rezervačného poplatku. Jeho výška je individuálna, spravidla však platí, že predstavuje 2 - 3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Ten je záujemcom zaplatený v hotovosti či prevodom na účet predajcu, ideálne však tretej nestrannej osobe, napríklad notárovi. Zároveň sa tu uvádzajú i podmienky rezervácie a obdobie, pre ktoré je rezervácia platná. Zmluva definuje i všetky náležitosti, ktoré musia byť splnené. Po uplynutí rezervačnej lehoty sa následne pristupuje k podpísaniu ďalších zmlúv, ktorými sú zmluva o budúcej zmluve a neskôr kúpno-predajná zmluva. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, je výška rezervačného poplatku odrátaná od kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak k dohode nedôjde z dôvodu zavinenia na strane kupca (strata záujmu, neúspešný pokus o získanie prostriedkov financovania, …), rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti. V prípade zavinenia predávajúcim je poplatok vrátený záujemcovi o kúpu. V ideálnom prípade sa zmluvné strany dohodnú aj na sankcii za nesplnenie povinnosti na strane predávajúceho, ktorá sa priráta k výške rezervačného poplatku.

Dôležité je si uvedomiť, že rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej zmluve. Nijakú stranu nemôže zaväzovať k povinnosti po podpísaní danú nehnuteľnosť kúpiť/predať. Hovorí len o práve rezervácie z dôvodu úspory času a prípadných nákladov s tým spojených.

Kedy Sa Oplatí Podpísať Rezervačnú Zmluvu na Nehnuteľnosť?

Vo všeobecnosti platí, že zmluva vždy predstavuje väčšiu istotu a serióznosť. Samozrejme, len v prípade, že je to zmluva vypracovaná riadne (ideálne za pomoci odborníka). Pred podpísaním sa ako záujemca poriadne uistite, či ste o kúpe presvedčený. Nechcete predsa kvôli zbrklosti prísť o nemalé peniaze. Nenechajte sa znervózňovať, pokojne si všetko preštudujte, pýtajte sa majiteľa, overte si stav nehnuteľnosti, dostupnosť vlastných financií i samotnú zmluvu.

Rezervačnú zmluvu podpisujte len v prípade, že:

• ste dobre oboznámení so stavom nehnuteľnosti, máte ju dobre prehliadnutú a viete o všetkých prípadných nedokonalostiach a vadách, ktoré by v budúcnosti mohli predstavovať problém,
• máte overené možnosti financovania (disponujete potrebnou čiastkou v hotovosti, prípadne potvrdené schválenie hypotekárneho úveru zo strany banky),
• ste presvedčení o fér prístupe a rovnocennom postavení oboch zmluvných strán,
• ste si kúpu dobre rozmysleli.

Náležitosti, Ktoré By Mala Obsahovať Rezervačná Zmluva na Byt Či Dom

Rozhodli ste sa, že je čas spísať rezervačnú zmluvu. Dobre si preto skontrolujte, či v nej nájdete všetky tieto položky:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

1. Identifikácia zmluvných strán: Definuje, kto je predávajúci a kto záujemca o kúpu uvedením osobných údajov.
2. Predmet rezervácie: Presne popisuje nehnuteľnosť, na ktorú sa rezervácia vzťahuje.
3. Záväzok predávajúceho: Predávajúci počas plynutia rezervačnej lehoty nesmie zmeniť stav nehnuteľnosti, samotnú nehnuteľnosť ponúknuť na predaj, scudziť ju či zaťažiť.
4. Právo záujemcu: Záujemca má počas trvania rezervácie právo vybaviť všetko potrebné ku kúpe i uskutočniť samotnú kúpu nehnuteľnosti počas tejto lehoty.
5. Termín začatia a ukončenia rezervácie nehnuteľnosti: Termín definovaný dohodou oboch zmluvných strán. Pri hypotekárnom úvere ide väčšinou o 4 až 8 týždňov. V prípade, že máte kompletnú hotovosť, môže stačiť aj týždeň.
6. Rezervačný poplatok: Výška je stanovená presnou sumou. Uvádza sa tiež, z čoho pozostáva. Je potrebné definovať, čo sa s poplatkom stane v prípade, že sa kúpna zmluva uzavrie, ale i v prípade, že sa neuzavrie z dôvodov na strane záujemcu alebo predávajúceho. Spravidla predstavuje 2-3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti.
7. Prípadné sankcie: Ideálnym riešením je vopred stanoviť i sankcie pre prípad, že nastane porušenie záväzku na strane predávajúceho.

Odstúpenie od Rezervačnej Zmluvy

Mnoho ľudí sa nezamyslí nad závažnosťou takéhoto rozhodnutia a nezváži všetky kroky, ktoré uvádzame vyššie v článku v prehľade, kedy podpísať rezervačnú zmluvu. Ďalší zasa nevedia o nutnosti vyššie uvedených náležitostí pre bezpečné spísanie rezervačnej zmluvy. Často sa potom stáva, že sú pre nejaké problémy nútení odrieknuť svoj predošlý záujem, avšak v presvedčení, že rezervačný poplatok by nemal prepadnúť, pretože k zavrhnutiu kúpy nehnuteľnosti ich donútili nečakané okolnosti. (Často zo strany samotného predávajúceho.) Žiadajú teda odstúpenie od zmluvy. Rezervačná zmluva sa však radí medzi tzv. nepomenované zmluvy, nenájdete teda presné stanovisko k tomu, ako musí vyzerať, akým spôsobom má byť uzatvorená a za akých okolností je možné od nej odstúpiť. V špeciálnych prípadoch je preto nevyhnutná pomoc právnikov či advokátov.

Rezervačná Zmluva vs. Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve

V praxi sa možno stretnúť s tým, že pod pojmom rezervačná zmluva sú niekedy podpisované zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V prípade, ak však uzatvoríte „rezervačnú zmluvu“, ktorá má náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, bude sa na zmluvu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (aj v prípade, ak je nazvaná ako rezervačná zmluva). Hlavné rozdiely medzi rezervačnou zmluvou na byt a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa uzatvára na účely rezervácie bytu, sú:

Rezervačná zmluva:

• Považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
• Záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok, kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť.
• V prípade, ak bol uhradený tzv. rezervačný poplatok a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, patrí tento poplatok predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu platby za poskytnutú službu rezervácie - t.j. za výhradné právo v stanovenej lehote kúpiť nehnuteľnosť, či z titulu zabezpečenia iných služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie - napr. vypracovanie návrhov zmlúv, obhliadky nehnuteľnosti a podobne).
• Rezervačná zmluva, ak je správne nastavená, predstavuje pre záujemcu o kúpu bytu menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• V Občianskom zákonníku je upravená v § 50a.
• Zmluvným stranám vzniká, za podmienok podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
• V prípade, ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo na účely tohto článku tzv. rezervačný poplatok) a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, preddavok obyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu zmluvnej pokuty (záujemca o kúpu porušil svoju povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, preto musí zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške preddavku). Zmluvnú pokutu je potrebné dohodnúť v zmluve, v opačnom prípade by pri nevrátení preddavku na kúpnu cenu došlo k bezdôvodnému obohateniu.

Vzor Rezervačnej Zmluvy na Nehnuteľnosť

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor rezervačnej zmluvy:

REZERVAČNÁ ZMLUVA NA NEHNUTEĽNOSŤ

uzatvorená podľa § 50a a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov

Článok I. Zmluvné strany

1. 1 Meno a priezvisko: …………………………….Trvalý pobyt: …………………………….Rodné číslo: …………………………….Bankové spojenie: …………………………….Číslo účtu v tvare IBAN: …………………………….Druh a č. dokladu totožnosti: …………………………….(ďalej len ako „Budúci predávajúci“)
2. 2 Meno a priezvisko: …………………………….Trvalý pobyt: …………………………….Rodné číslo: …………………………….Bankové spojenie: …………………………….Číslo účtu v tvare IBAN: …………………………….Druh a č. dokladu totožnosti: …………………………….(ďalej len ako „Budúci kupujúci“)

Článok II. Prehlásenie Budúceho predávajúceho

3. 1 Budúci predávajúci týmto prehlasuje, že je výlučným vlastníkom nasledovnej nehnuteľnosti:

   Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

   bytu č. ……………………………., na ……………………………. poschodí bytového domu v ……………………………. na ulici ……………………………., so súpisným č. ……………………………., číslo vchodu ……………………………., postaveného na parcelách registra „C“, parc. č. ……………………………. (ďalej len „bytový dom“), zapísaného na liste vlastníctva č. ……………………………., vedenom Okresným úradom ……………………………., katastrálny odbor pre katastrálne územie ……………………………., obec ……………………………., okres ……………………………. (ďalej len „Byt“);

   spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu so súpisným číslom ……………………………. prináležiaci k Bytu vo veľkosti: ……………………………. (ďalej len „Spoluvlastnícky podiel“)

   (Byt a Spoluvlastnícky podiel ďalej len ako „Nehnuteľnosť“)

4. 2 Budúci predávajúci a Budúci kupujúci (ďalej aj ako „Zmluvné strany“) potvrdzujú svoj záujem na uzatvorení kúpnej zmluvy, ktorej predmetom bude prevod vlastníckeho práva z Budúceho predávajúceho na Budúceho kupujúceho k Nehnuteľnosti.

Článok III. Predmet a účel zmluvy

5. 1 Budúci predávajúci sa zaväzuje rezervovať Nehnuteľnosť pre Budúceho kupujúceho a Budúci kupujúci sa zaväzuje zaplatiť Budúcemu predávajúcemu rezervačný poplatok, pričom Budúci predávajúci a Budúci kupujúci sa zaväzujú uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva Nehnuteľnosti (kúpnu zmluvu), za podmienok dojednaných v tejto zmluve.
6. 2 Účelom tejto Zmluvy je zabezpečiť, aby Budúci kupujúci mal možnosť kúpiť Nehnuteľnosť a aby Budúci predávajúci nepredával túto Nehnuteľnosť po dohodnutý čas inému záujemcovi.

Článok IV. Kúpna cena za Nehnuteľnosť a Rezervačný poplatok

7. 1 Kúpna cena nadobúdanej Nehnuteľnosti je zmluvnými stranami dohodnutá spolu na sumu vo výške ……………………………. EUR (slovom: ……………………………. Eur).
8. 2 Zmluvné strany sa dohodli, že Budúci kupujúci zaplatí Budúcemu predávajúcemu rezervačný poplatok vo výške …………………………….,- EUR (slovom ……………………………. Eur), ktorý poukáže na účet Budúceho predávajúceho uvedený v záhlaví tejto zmluvy do 3 pracovných dní odo dňa uzavretia tejto zmluvy (ďalej len „Rezervačný poplatok“). Za deň splnenia platobnej povinnosti Budúceho kupujúceho sa považuje deň, kedy bol Rezervačný poplatok v plnej výške pripísaný na účet Budúceho predávajúceho.
9. 3 Nezaplatenie Rezervačného poplatku v plnej výške a lehote tak, ako je uvedené v predchádzajúcom odseku bude rozväzovacou podmienkou platnosti a účinnosti tejto zmluvy.
10. 4 V prípade, ak dôjde k uzatvoreniu zmluvy o prevode vlastníctva Nehnuteľnosti (kúpnej zmluvy na Nehnuteľnosť) medzi Budúcim predávajúcim a Budúcim kupujúcim, Rezervačný poplatok bude započítaný na zaplatenie celkovej kúpnej ceny za Nehnuteľnosť.

Článok V. Rezervovanie Nehnuteľnosti

11. 1 Budúci predávajúci sa zaväzuje neponúknuť žiadnej tretej osobe na predaj a rezervovať Budúcemu kupujúcemu Nehnuteľnosť po dobu ……………………………. (slovom: …………………………….) kalendárnych dní odo dňa uzavretia tejto Zmluvy (ďalej len “Lehota”).
12. 2 Budúci kupujúci sa zaväzuje najneskôr do uplynutia Lehoty stanovenej v bode 1. V prípade, ak si Budúci predávajúci túto povinnosť nesplní, Budúci kupujúci je oprávnený od tejto Rezervačnej zmluvy odstúpiť s tým, že Budúci predávajúci je povinný vrátiť Budúcemu kupujúcemu Rezervačný poplatok na účet Budúceho kupujúceho uvedený v záhlaví tejto zmluvy.
13. 4 Ak Budúci kupujúci poruší svoju povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva Nehnuteľnosti (kúpnu zmluvu) v Lehote z dôvodov na strane Budúceho kupujúceho, Budúci predávajúci nie je povinný mu vrátiť Rezervačný poplatok.

Článok VI. Záverečné ustanovenia

14. 1 Táto Rezervačná zmluva je vyhotovená vo 2 vyhotoveniach, z ktorých každý má platnosť originálu, pričom každá zo zmluvných strán obdrží po podpise jedno vyhotovenie.
15. 2 Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísanie oboma zmluvnými stranami.
16. 3 Zmeny alebo dodatky k tejto zmluve je možné vykonať len formou písomných a očíslovaných dodatkov, uzatvorených oboma zmluvnými stranami.
17. 4 Zmluvné strany zhodne prehlasujú, že táto Rezervačná zmluva bola uzatvorená na základe ich slobodnej, vážnej a zrozumiteľnej vôle a že ju neuzatvorili v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok. Na dôkaz súhlasu s obsahom zmluvy, s ktorým sa oboznámili pred jej uzatvorením, pripájajú vlastnoručné podpisy.

V ……………………………., dňa …………………………….

……………………………. Budúci predávajúci

V ……………………………., dňa …………………………….

……………………………. Budúci kupujúci

Dôležité upozornenie: Tento vzor je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnemu prípadu a poradiť sa s právnikom.

Na Čo Si Dať Pozor pri Rezervačnej Zmluve s Realitnou Kanceláriou?

Ak vám kúpu sprostredkováva realitná kancelária, je dôležité si ju pred podpisom rezervačnej zmluvy poriadne preklepnúť. Zistite si o nej referencie a skúsenosti iných klientov. Bežnou praxou je, že výška rezervačného poplatku sa rovná výške provízie realitnej kancelárie za sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti, ktorú ste si vybrali. Mal by byť určený percentuálne a v primeranej výške. Podľa aktuálnych zákonov, maximálna suma ktorú môže ktokoľvek od vás prijať v hotovosti, nesmie presiahnuť 5-tisíc eur. Nikdy prosím svoje peniaze nedávajte realitke, maklérovi či hockomu bez dokladu. To čo sa následne deje s vašou rezervačnou zálohou, to musíte mať zrozumiteľne popísané v rezervačnej zmluve.

Čo Ak Predávajúci Zruší Rezerváciu?

Najčastejším dôvodom býva fakt, že majiteľ sa nakoniec rozhodne že si dom, byt, pozemok alebo garáž ponechá. Nepredá ho. V tomto prípade ide o pochybenie predávajúceho a v konečnom dôsledku aj samotnej realitky. V takomto prípade by vám mal byť rezervačný poplatok vrátený.

Čo Ak Kupujúci Zruší Rezerváciu?

V realitnej hantýrke sa tomuto zvykne hovoriť, že k podpisu Kúpnych zmlúv nedošlo z dôvodov na strane kupujúceho. Viac menej to znamená, že peniaze ktoré ste zložili ako rezervačnú zálohu sa vám nevrátia. Ak vám banka nechváli hypotéku alebo úver, alebo si kúpu zarezervovaného domu, bytu či pozemku počas rezervačného obdobia rozmyslíte, o zloženú rezervačnú zálohu prichádzate.

tags: #zmluva #o #rezervácii #nehnuteľnosti #vzor