Zmluva o sprostredkovaní nehnuteľnosti a ochrana spotrebiteľa: Judikatúra a praktické aspekty

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti predstavuje významný krok, ktorý je často spojený s uzatvorením viacerých typov zmlúv. Jednou z nich je aj zmluva o sprostredkovaní, prostredníctvom ktorej realitná kancelária alebo iný sprostredkovateľ zabezpečuje pre klienta príležitosť na uzatvorenie kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy týkajúcej sa nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na zmluvu o sprostredkovaní nehnuteľnosti s akcentom na ochranu spotrebiteľa a relevantnú judikatúru.

Právny rámec zmluvy o sprostredkovaní

Právny poriadok Slovenskej republiky upravuje sprostredkovateľskú zmluvu v dvoch hlavných zákonoch:

• Občiansky zákonník (§ 774 a nasl.): Táto úprava je stručnejšia a bežne sa uplatňuje v realitných obchodoch. Dôležité je ustanovenie § 777, ktoré hovorí, že sprostredkovateľ je oprávnený konať alebo prijímať čokoľvek za záujemcu, len ak má na to písomné plnomocenstvo.
• Obchodný zákonník (§ 642 a nasl.): Táto úprava je rozsiahlejšia a taktiež sa bežne používa v realitných obchodoch. Na rozdiel od Občianskeho zákonníka neobsahuje výslovnú úpravu o plnomocenstve, avšak teória[1] jasne hovorí, že zmluva o sprostredkovaní sama o sebe neobsahuje plnomocenstvo.

Realitné kancelárie uzatvárajú so svojimi klientmi sprostredkovateľské zmluvy, čo vyplýva aj z ich predmetu podnikania zapísaného v živnostenskom registri (sprostredkovateľská činnosť v oblasti predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností).

Účel a predmet sprostredkovateľskej zmluvy

Občianskoprávnou sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy, a záujemca (klient) sa zaväzuje realitnej kancelárii poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie. Podobne, obchodnoprávnou zmluvou o sprostredkovaní sa realitná kancelária zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť realitnej kancelárii odplatu (províziu).

Oba typy zmlúv smerujú k sprostredkovaniu uzatvorenia inej zmluvy medzi klientom a treťou osobou (v realitných obchodoch ide najmä o sprostredkovanie kúpnej zmluvy, prípadne nájomnej zmluvy). V ustanoveniach zákonov však nenájdeme nič o úschovách kúpnej ceny, ani o vypracovaní a navrhovaní zmlúv, ich pripomienkovaní, či o právnom a finančnom poradenstve, ani o príkaznej zmluve, a dokonca ani o rezervácií, či blokácií nehnuteľnosti. Zákon v tomto prípade ani neuvádza, že by sa realitné kancelárie mali/mohli zúčastňovať ako osobitná zmluvná strana na zmluve o budúcej zmluve (hoci zakázané to samozrejme nie je).

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Podnikanie realitných kancelárií by teda naozaj malo mať len sprostredkovateľský charakter - teda aktívna činnosť pri sprostredkovaní predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Na každú inú činnosť realitnej kancelárie vykonávanú pre klienta, ktorá ide nad rámec bežnej sprostredkovateľskej činnosti, potrebuje realitná kancelária od svojho klienta poverenie (napr. vo forme príkaznej zmluvy, ak ide o vykonávanie právnych úkonov) - a ak realitná kancelária pri takejto činnosti má prísť do styku s tretími osobami, tak sa potrebuje preukázať aj osobitnou písomnou plnou mocou. Navyše, na niektoré špecifické činnosti by mali mať realitné kancelárie aj osobitný zápis v živnostenskom, či inom registri, ktorý by ich oprávňoval vykonávať takú inú doplnkovú činnosť pre svojich klientov.

Bežnou praxou realitných kancelárií je, že v rámci svojich rezervačných zmlúv zaviažu kupujúceho (bez ohľadu na to, či je to ich klient, alebo ide o tretiu osobu), aby zaplatil preddavok na kúpnu cenu realitnej kancelárii. Zo zákona však nevyplýva priamo možnosť zastupovania klientov pri preberaní kúpnej ceny (ani jej časti) realitnou kanceláriou - ak to v sprostredkovateľskej zmluve, alebo v trojstrannej rezervačnej zmluve, či zmluve o budúcej zmluve nie je výslovne uvedené.

Teda realitná kancelária so svojim klientom môže uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej, ako osobitný bod, bude aj udelenie plnej moci pre realitnú kanceláriu na určité úkony - teda napríklad aj na prevzatie preddavku na kúpnu cenu od kupujúceho. Aj keď takýto spôsob udelenia plnej moci v sprostredkovateľskej zmluve nie je ideálnym riešením, ale predsa je to lepšie, ako nemať nič. Ak je totiž takáto plná moc, alebo oprávnenie obsiahnuté len v sprostredkovateľskej zmluve, tak realitná kancelária by sa musela preukazovať tretej strane práve touto sprostredkovateľskou zmluvou - to však nie je žiaduce, keďže v sprostredkovateľskej zmluve sa rieši vnútorný právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a jej klientom a môžu v nej byť obsiahnuté citlivé údaje (napr. výška provízie).

V praxi sa realitné kancelárie často zúčastňujú na hybridných rezervačných zmluvách, ktoré majú prvky zmluvy o budúcej zmluve, a ktorých účelom je aj rezervácia/blokácia nehnuteľnosti. Priamo v takýchto zmluvách je potom vyjadrené nielen oprávnenie realitných kancelárií na preberanie, či úschovu preddavku na kúpnu cenu, ale aj výslovný súhlas ostatných zmluvných strán s takýmto osobitným postupom, ktorý má nahrádzať ust. § 777 Občianskeho zákonníka o udelení písomnej plnej moci.

Za predpokladu, že predávajúci je klientom realitnej kancelárie, a že realitná kancelária prevzala preddavok na kúpnu cenu od kupujúceho - tak predávajúcemu následne vznikne nárok na vyplatenie tohto preddavku na kúpnu cenu od realitnej kancelárie a realitnej kancelárii vznikne nárok na vyplatenie provízie za sprostredkovanú kúpnu zmluvu od predávajúceho. Samotné započítanie odmeny (provízie) potom prebieha na záklde ust. § 580 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Udelenie plnej moci má veľký význam pri uplatňovaní vzájomných nárokov zmluvných strán. Ak totiž realitná kancelária koná za svojho klienta na základe plnej moci, tak z právneho hľadiska sa to chápe tak, ako keby priamo konal klient realitnej kancelárie. Napríklad, ak realitná kancelária preberie od kupujúceho prvú časť kúpnej ceny na základe plnej moci udelenej od predávajúceho (klienta), má sa za to, že túto prvú časť kúpnej ceny prevzal akoby sám predávajúci. V prípade, že bude kupujúci z určitého dôvodu následne požadovať vrátenie zaplatenej prvej časti kúpnej ceny späť, tak sa kupujúci musí obrátiť so svojim nárokom na predávajúceho a nie na realitnú kanceláriu. Pokiaľ však realitná kancelária plnú moc od predávajúceho (klienta) nemala, alebo sa ňou nepreukázala kupujúcemu, tak by si kupujúci mal uplatňovať svoj nárok od realitnej kancelárie a nie od predávajúceho. Samozrejme, že k jednotlivým prípadom treba pristupovať individuálne a treba zhodnotiť, či ide o náhradu škody (§ 415 a nasl. OZ), alebo či prišlo k bezdôvodnému obohateniu (§ 451 a nasl. OZ), alebo išlo o konanie bez príkazu (§ 742 a nasl. OZ), alebo prišlo k riadnemu a včasnému plneniu zmluvy, atď. A taktiež závisí od konkrétnej zmluvnej úpravy, na základe ktorej prišlo k prevzatiu takého rezervačného poplatku.

Ak teda realitná kancelária prevezme peniaze od kupujúceho, pričom tieto peniaze majú byť použité na kúpnu cenu, tak nejde o nič iné, ako o situáciu uvedenú v spomínanom § 777 OZ, keď realitná kancelária koná resp. niečo prijíma za svojho klienta (záujemcu), pričom zákon prikazuje, aby sa tak stalo na základe písomnej plnej moci (a nie na základe úschovy, rezervačnej zmluvy a pod.). Odlišný postup je síce v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti, avšak na zúčastnené strany sa tak kladú vyššie nároky na precíznu zmluvnú úpravu ich vzájomných právnych vzťahov.

Písomnou plnou mocou by sa realitné kancelárie mali preukazovať aj v iných prípadoch, ako len pri preberaní kúpnej ceny - napríklad pri objednávaní právnych služieb, či predkladaní návrhu (kúpnej) zmluvy druhej zmluvnej strane, resp. vo všetkých prípadoch keď má realitná kancelária, ako sprostredkovateľ, za klienta čokoľvek konať alebo prijímať.

Ochrana spotrebiteľa pri zmluve o sprostredkovaní

Vzhľadom na to, že pri sprostredkovaní prevodu nehnuteľností vo väčšine prípadov vystupuje ako sprostredkovateľ realitná kancelária alebo podnikateľ oprávnený vykonávať takúto činnosť a druhou zmluvnou stranou (na strane záujemcu) je najčastejšie fyzická osoba, ktorá má v tomto právnom vzťahu postavenie spotrebiteľa, je dôležité venovať pozornosť ochrane spotrebiteľa.

Zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa

V oblasti sprostredkovania realít je jedným z najvýznamnejších právnych predpisov, ktoré majú vplyv na uzatváranie zmlúv medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o sprostredkovanie kúpy, predaja, nájmu či podnájmu nehnuteľnosti zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v aktuálne účinnom znení.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Kto je spotrebiteľ a dodávateľ?

• Dodávateľ: Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka je dodávateľom osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Keďže predmetom činnosti realitných kancelárií je sprostredkovanie v oblasti predaja, kúpy, nájmu či podnájmu, realitná kancelária koná pri uzatváraní a plnení sprostredkovateľskej zmluvy v rámci predmetu svojej obchodnej a podnikateľskej činnosti. Realitná kancelária teda spĺňa všetky uvedené zákonné znaky a v rámci spotrebiteľského práva je dodávateľom.
• Spotrebiteľ: Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka je spotrebiteľom fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Z uvedenej definície možno vyvodiť, že spotrebiteľom bude takmer výlučne vždy fyzická osoba - nepodnikateľ. Fyzická osoba - podnikateľ (napr. živnostník) nebude spotrebiteľom.

Zmluva uzavretá mimo prevádzkových priestorov

Zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov predávajúceho sa podľa § 2 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. rozumie zmluva, ktorá je uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho (teda napr. v domácnosti spotrebiteľa alebo na inom dohodnutom mieste). Z uvedenej definície zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov sprostredkovateľa vyplýva, že zo zmlúv v oblasti realitnej činnosti pôjde o takmer všetky sprostredkovateľské zmluvy, keďže tieto zmluvy sú spravidla uzatvárané výlučne mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie (prevádzkovým priestorom je napríklad sídlo realitnej kancelárie a pod.). Sprostredkovateľské zmluvy sú však najčastejšie uzatvárané mimo týchto priestorov - napr. v kaviarni, v byte, ktorý si chce klient kúpiť a pod.

Povinnosti sprostredkovateľa

Všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi realitnou kanceláriou a záujemcom - spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie musia byť uzatvárane podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. písomne. Uvedená povinnosť je výslovne ustanovená v § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z.

Súčasťou zmluvy musí byť aj poučenie o práve na odstúpenie od zmluvy a formulár na odstúpenie od zmluvy, ako aj potvrdenie o výslovnom súhlase spotrebiteľa a vyhlásení podľa § 4 ods. 6 písm. b) alebo ods. 8 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. V prípade ak by sprostredkovateľ porušil vyššie uvedenú povinnosť, dopustil by sa podľa § 15 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. správneho deliktu, za ktorý orgán dohľadu uloží sprostredkovateľovi pokutu od 300 € do 16.500 €. Z gramatického výkladu predmetných ustanovení pritom súčasne jednoznačne vyplýva, že orgán, ktorý vykonáva dohľad nad dodržiavaním Zákona č. 102/2014 Z. z. je Slovenská obchodná inšpekcia. Súčasne podľa § 15 ods. 4 Zákona č. 102/2014 Z. z. horná hranica sadzby pokuty podľa odseku 2 (v danom prípade porušenia povinnosti podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z.) sa zvyšuje na dvojnásobok, ak sa zistí, že sprostredkovateľ opakovane porušil povinnosť, za ktorú mu bola v predchádzajúcich troch rokoch uložená pokuta.

Právo na odstúpenie od zmluvy

Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je poskytovanie sprostredkovateľských služieb. V prípade sprostredkovateľských zmlúv, na ktoré sa vzťahuje režim Zákona č. 102/2014 Z. z. má spotrebiteľ právo odstúpiť od zmluvy do 14 dní odo dňa jej uzavretia bez uvedenia dôvodu. Toto oprávnenie spotrebiteľa vyplýva z § 7 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. podľa ktorého ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h) Zákona č. 102/2014 Z. z., spotrebiteľ je oprávnený aj bez uvedenia dôvodu odstúpiť od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho alebo od zmluvy uzavretej na diaľku do 14 dní odo dňa prevzatia tovaru alebo uzavretia zmluvy o poskytnutí služby.

Spotrebiteľ sa ale môže podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. so sprostredkovateľom v sprostredkovateľskej zmluve dohodnúť na tom, že sprostredkovateľ začne služby poskytovať ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy. Takéto vyhlásenie má obzvlášť pri realitnom sprostredkovaní veľký význam, pretože následkom takéhoto vyhlásenia spotrebiteľa je, že ak už v čase 14 dní odo dňa uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy služba úplne poskytnutá (napr. realitná kancelária už sprostredkovala uzatvorenie kúpnej zmluvy), spotrebiteľ už nemá právo odstúpiť od zmluvy. Odstúpením od zmluvy totiž zaniká nárok sprostredkovateľa na províziu. Ak by sa spotrebiteľ so sprostredkovateľom nedohodol na poskytovaní služieb ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy a sprostredkovateľ by službu úplne poskytol v lehote prvých 14 dní, spotrebiteľ by mohol napr. v posledný deň 14-dňovej lehoty od zmluvy odstúpiť a sprostredkovateľovi by nevznikol nárok na províziu napriek tomu, že si už splnil všetky záväzky, ktoré mu vyplývali zo sprostredkovateľskej zmluvy (teda už sprostredkoval uzavretie príslušnej kúpnej či inej dohodnutej zmluvy).

Podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. platí, že ak spotrebiteľ udelí predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy, stráca po úplnom poskytnutí služby právo na odstúpenie od zmluvy, ak: 1. predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) alebo písm. i) Zákona č. 102/2014 Z. z. alebo 2. spotrebiteľ neudelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z.

Bez sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme by ale sprostredkovateľ nevedel preukázať ani výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a ani vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený podľa § 4 ods. 6 písm. a) Zákona č. 102/2014 Z. z. Naviac, porušenie uvedenej povinnosti ustanovenej v § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. je podľa § 15 ods. 1 písm. a) Zákona č. 102/2014 Z. z. správny delikt, za ktorý hrozí pokuta.

Judikatúra a sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti

Trendom je pre kúpu nehnuteľností využiť sprostredkovateľa (napr. realitnú kanceláriu) a tak sa odbremeniť od mnohých povinností. Na tento účel uzatvára sprostredkovateľ najčastejšie so záujemcom o kúpu zmluvu o sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti. Problém zvyčajne nastane, ak sa kupujúci rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, resp. zmluvu o kúpe neuzavrie.

Režim občianskej alebo obchodnej právnej regulácie?

Slovenský právny poriadok obsahuje duplicitnú právnu úpravu zmluvných/záväzkových vzťahov, čo v praxi často spôsobuje problémy a vyvoláva diskusie. Duplicitná právna úprava nevyníma ani zmluvu o sprostredkovaní.

V zásade platí, že najčastejšie je na strane sprostredkovateľa podnikateľ, ktorý vystupuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti a na strane druhej záujemca o kúpu, ktorý podnikateľom nie je. V zmysle ustanovenia § 261 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Obchodný zákonník“) daný právny vzťah nespadá pod ustanovenia Obchodného zákonníka. Na druhej strane ustanovenie § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka umožňuje stranám zmluvy dohodnúť sa, že ich záväzkový vzťah sa bude spravovať Obchodným zákonníkom.

Považujeme za potrebné poukázať na tú skutočnosť, že predmetom záväzku je sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Nehnuteľnosť, resp. jej kúpa je predmetom zmluvy sprostredkúvanej a až tá musí byť obligatórne v režime občianskeho práva.

V tejto otázke je zaujímavé rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 6Co/705/2014, v ktorom sa súd argumentačne oprel o české súdne rozhodnutia: „…súd poukázal na to, že v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 23Cdo/2589/2010 po posúdení dopadu Občianskeho či Obchodného zákonníka, ktorých ustanovenia upravujúce zmluvu o sprostredkovaní sú v českom i slovenskom právnom poriadku totožné, v danom prípade voľba Obchodného zákonníka pre úpravu zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej s fyzickou osobou smeruje k zhoršeniu právneho postavenia účastníka zmluvy, ktorý nie je podnikateľom. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka je teda neplatná a sprostredkovateľská zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom.“ Nevýhodnosť postavenia vnímal súd najmä vo vzťahu k otázkam ochrany spotrebiteľa.

Súdne rozhodnutie deklaruje, že v danom prípade sa zmluva musí spravovať ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Občiansky zákonník“). V súlade s ustanovením § 774 Občianskeho zákonníka je odmena sprostredkovateľa viazaná na skutočnosť, že došlo k splneniu účelu sprostredkovania, a to k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Medzi uzavretím zmluvy a konaním sprostredkovateľa je nevyhnutná príčinná súvislosť. Ak k uzavretiu zmluvy nedôjde alebo dôjde bez pričinenia sprostredkovateľa, nárok na odmenu mu nevzniká. Takúto interpretáciu nájdeme aj v mnohých súdnych rozhodnutiach, napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 3900/2008: „Sprostredkovateľovi zásadne vzniká právo na odmenu v dohodnutej výške pri kumulatívnom splnení dvoch podmienok, a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkúvanú zmluvu a, že túto zmluvu strany uzavreli pričinením sprostredkovateľa. … Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky.“ Podobne aj Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3Obdo 11/2011.

Samozrejme súkromné právo je v zásade považované za právo, ktoré umožňuje i dojednania odlišné od zákona, t. j. je dispozitívne - tam, kde to zákon pripúšťa, resp. nezakazuje. V uvedenom prípade zákon nevylučuje vedľajšie dojednania medzi sprostredkovateľom a záujemcom o kúpu. Napr. môže dôjsť k dohode, že nárok na odmenu vznikne už dojednaním príležitosti uzavrieť zmluvu, a nie jej skutočným uzatvorením (viď napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. Zn. 32 Odo 165/2006).

#

tags: #zmluva #o #sprostredkovani #nehnutelnosti #a #spotrebitel