Zmluva o sprostredkovaní prenájmu nehnuteľnosti: Kompletný sprievodca

Sprostredkovateľská zmluva je dôležitý právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi sprostredkovateľom (napríklad realitnou kanceláriou) a záujemcom o sprostredkovanie (napríklad majiteľom nehnuteľnosti). Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zmluve o sprostredkovaní prenájmu nehnuteľnosti, jej náležitostiach, právach a povinnostiach zmluvných strán a ďalších dôležitých aspektoch.

Čo je zmluva o sprostredkovaní?

Zmluva o sprostredkovaní je upravená v Obchodnom zákonníku (§ 642 a nasl.) a v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777) a zaraďuje sa medzi tzv. obstarávateľské zmluvy. Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ (realitná kancelária) zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou. Touto zmluvou môžete sprostredkovateľa poveriť, aby vyvíjal činnosť smerujúcu k tomu, aby ste mali príležitosť uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V kontexte prenájmu nehnuteľností to znamená, že sprostredkovateľ sa zaväzuje hľadať pre záujemcu (majiteľa nehnuteľnosti) vhodného nájomcu.

Kto môže podnikať ako sprostredkovateľ?

Po splnení všetkých podmienok môže fyzická osoba (FO), právnická osoba (PO) už zapísaná do obchodného registra a PO, ktorá sa nezapisuje do obchodného registra, začať podnikať už v deň ohlásenia živnosti.

Poznámky k podmienkam podnikania:

  • Všeobecné podmienky u slovenskej PO: Všeobecné podmienky musí spĺňať štatutárny orgán, prípadne zodpovedný zástupca, ak je ustanovený. Osobitné podmienky musí spĺňať ustanovený zodpovedný zástupca, ak živnostenský zákon neustanoví inak.
  • Podnik zahraničnej osoby: U podniku zahraničnej osoby musí všeobecné podmienky spĺňať osoba vedúceho podniku zahraničnej osoby a u organizačnej zložky podniku zahraničnej osoby osoba vedúceho organizačnej zložky podniku.
  • Výpis z registra trestov: FO s bydliskom a PO so sídlom v SR, na ktorú sa vzťahuje podmienka bezúhonnosti, poskytne údaje potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov Generálnej prokuratúry SR. Osoba, ktorá nie je štátnym občanom SR, preukáže splnenie podmienky bezúhonnosti výpisom z registra trestov vydaným v domovskom členskom štáte alebo v členskom štáte pôvodu FO, alebo ak sa taký výpis nevydáva, rovnocennou listinou vydanou príslušným súdnym orgánom alebo administratívnym orgánom, alebo ak sa také doklady nevydajú do 2 mesiacov od požiadania, čestným vyhlásením.
  • Viazaná živnosť: Obsahom viazanej živnosti je sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností.

Povinnosti sprostredkovateľa (realitnej kancelárie)

Sprostredkovateľ vykonáva pre klienta sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu nájomnej zmluvy s odbornou starostlivosťou. Ak sprostredkovateľ prevádzkuje živnosť, pri prevádzkovaní živností, ak to ich povaha vyžaduje, tieto označiť najneskôr v deň začatia prevádzkovania živností a oznámiť ich zriadenie do 15 dní od ich zriadenia príslušnému JKM (prevádzkareň je možné zriadiť si aj neskôr ako je deň ohlásenia živnosti). Na uvedenie priestorov do prevádzky sa vyžaduje súhlasné rozhodnutie regionálneho úradu verejného zdravotníctva (§ 52 ods. 1 písm. b) v spojení s § 13 ods.4 písm. a), b) zákona č. 355/2007 Z.z.

Povinné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva musí podľa zákona vždy obsahovať nasledovné body:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

  1. Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať, kto je záujemca (osoba, ktorá sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (osoba, ktorá má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu). Pri opomenutí presného označenia zmluvných strán by bolo ťažké určiť, kto má povinnosť vykonávať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti záujemcu uzatvoriť zmluvu a kto má povinnosť zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu.
  2. Predmet zmluvy: Je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
  3. Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Je potrebné uviesť, že sprostredkovateľská zmluva nemusí mať nevyhnutne písomnú formu. Na sprostredkovaní sa môžu záujemca a sprostredkovateľ dohodnúť aj ústne. Písomná forma však posilňuje právnu istotu, napr. v otázke výšky dojednanej odplaty (niekedy sa používa aj pojem provízia, prípadne odmena). Bez uzatvorenia písomnej formy sprostredkovateľskej zmluvy by mohol vzniknúť v budúcnosti spor o výške odplaty, kde jedna zmluvná strana by tvrdila, že sa dohodla nižšia, prípadne vyššia odplata.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti.

Povinnosti sprostredkovateľa

  • Vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Občiansky zákonník však obsah tejto činnosti konkrétnejšie nevymedzuje. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy.
  • Informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).

Povinnosti záujemcu

  • Vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške tak musia byť súčasne splnené dve podmienky a to, že:

    • záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu
    • túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

  • Oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolností, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

  • Preukázať oprávnenie užívať nehnuteľnosť, ktorú uviedla ako miesto podnikania, ak adresa miesta podnikania je odlišná od miesta bydliska; u zahraničnej osoby oprávnenie užívať nehnuteľnosť, ktorú uviedla ako miesto činnosti podniku zahraničnej osoby alebo miesto činnosti organizačnej zložky podniku zahraničnej osoby.

    Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Odmena sprostredkovateľa a náhrada nákladov

Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou. Toto právo má však len za predpokladu, že to medzi ním a záujemcom bolo výslovne dojednané v zmluve. Dohoda o náhrade nákladov by mala obsahovať aj to, či táto náhrada patrí sprostredkovateľovi aj v prípade, ak k samotnému obstaraniu sprostredkúvanej zmluvy nedôjde. V prípade absencie takejto dohody platí, že sprostredkovateľ má nárok na náhradu nákladov iba v prípade vzniku nároku na odmenu, t.j. ak došlo k uzatvoreniu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa.

V zásade má sprostredkovateľ nárok na účelne a preukázateľné náklady vynaložené v súvislosti so sprostredkovaním. Spravidla ide o rôzne poplatky, cestovné, poštovné alebo telekomunikačné výdavky.

Oprávnenie sprostredkovateľa konať a prijímať za záujemcu

Predmetom zmluvy je obstaranie uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy, čiže vytvorenie príležitosti pre záujemcu, aby mohol uzatvoriť takúto sprostredkovanú zmluvu. Sprostredkovateľ už ale ďalej nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu. Taktiež nie je oprávnený prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu.

Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a zmluvou o sprostredkovaní

Okrem sprostredkovateľskej zmluvy pozná právny poriadok SR aj zmluvu o sprostredkovaní. Rozdiel medzi týmito zmluvami je ten, že sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy a zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy.

Sprostredkovateľskú zmluvu spravidla uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia navzájom, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom. Tí však majú možnosť vybrať si, že namiesto sprostredkovateľskej zmluvy uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy, že uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní. Naproti tomu, podnikatelia si nemôžu vybrať a vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie záležitosti, napr. náhrada škody, premlčanie práva a pod.

Typy zmlúv o sprostredkovaní v realitách

V realitnom sektore sa často stretávame s dvoma typmi zmlúv o sprostredkovaní:

  • Výhradná zmluva (exkluzívna zmluva): Zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorením výhradnej zmluvy splnomocňuje predávajúci realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti - vlastníka nehnuteľnosti teda zastupuje iba jedna realitná kancelária. Táto zmluva býva uzatváraná na dobu určitú.
  • Nevýhradná zmluva: Umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Dôležité dokumenty a zmluvy v procese prenájmu

V procese prenájmu nehnuteľnosti sa okrem zmluvy o sprostredkovaní používajú aj ďalšie dôležité dokumenty a zmluvy:

  • Dohoda o zložení blokovacieho depozitu: V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť klient podpíše so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) Dohodu o zložení blokovacieho depozitu. Zložený blokovací depozit je započítaný do prvej splátky z kúpnej ceny.
  • Zmluva o budúcej zmluve: Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.
  • Kúpna zmluva/Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru: Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam. Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k bytovej či nebytovej jednotke podľa zákona č 182/1993 Z.z. vrátane príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a pozemku.
  • Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve: Dvojstranná dohoda medzi prevodcom a nadobúdateľom o tom, že prevádzateľ na nadobúdateľa prevádza svoje členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu.
  • Nájomná zmluva: Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú. Zvláštnu úpravu má nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka (§ 685 až § 716) a nájom nebytových priestorov upravený v samostatnom zákone č 116/1990 Zb.

Ďalšie dôležité pojmy v realitnom sektore

  • Byt a nebytový priestor: Každá bytová a nebytové jednotka má v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z svojho priameho vlastníka, ktorý je zapísaný na Liste vlastníctva. K bytovej a nebytovej jednotke tiež patrí podiel na spoločných častiach domu a pozemku.
  • Bytový družstvo: Základný rozdiel oproti bytu v osobnom vlastníctve je, že vlastníkom bytu je bytové družstvo a klient je majiteľom členského podielu v bytovom družstve. S členskými právami a povinnosťami v bytovom družstve je spojené najmä právo nájmu konkrétneho družstevného bytu.
  • List vlastníctva: Jedná sa o výpis z Katastra nehnuteľností, dokladuje vlastníctvo k uvedenej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
  • Kataster nehnuteľností: Súbor údajov o nehnuteľnostiach v Slovenskej republike zahŕňa ich súpis a popis a ich geometrické a polohové určenie.
  • Vklad do katastra: Žiadosť účastníka zmluvy o vykonaní navrhovaných zmien v evidencii príslušného Katastrálneho úradu.
  • Hypotéka: Úver, ktorého splácanie vrátane príslušenstva je zaistené záložným právom k nehnuteľnosti. Slúži predovšetkým na kúpu alebo rekonštrukciu danej nehnuteľnosti.
  • Stavebné sporenie: Stavebné sporenie v Slovenskej republike vzniklo za účelom podpory riešenia bytovej situácie občanov. Jedná sa o komplexný finančný produkt poskytovaný stavebnými sporiteľňami.
  • Dražba: Verejné konanie, pri ktorom sa ponúka určitá vec neurčitému počtu osôb na vopred dohodnutom mieste za účelom vydraženia tomu, kto urobí najvyššiu ponuku za predpokladu, že splní podmienky pre tento predaj stanovené v dražobnej vyhláške.
  • Záložné právo: Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky pre prípad, že dlh, ktorý jej zodpovedá, nebude včas splnený s tým, že v tomto prípade je možné dosiahnuť uspokojenie z výťažku speňaženia zálohy.
  • Predkupné právo: Predkupné právo zabezpečuje predávajúcemu, že subjekt, ktorému vec predáva, mu v prípade svojho úmyslu túto vec ďalej predať ponúkne na kúpu ako prvému. Vecné predkupné právo je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva.
  • Vecné bremená: Vecné bremená obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnej veci (povinný z vecného bremena) v prospech niekoho iného (oprávneného z vecného bremena) a to tak, že vlastník veci je povinný sa určitého konania zdržať, niečo strpieť alebo niečo konať. Vecné bremeno je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva.
  • Exekúcia: Účelom exekúcie je zabezpečiť rýchlu a účinnú ochranu veriteľových práv, ktorá mu bola voči dlžníkovi priznaná vykonateľným rozhodnutím súdu alebo iným exekučným titulom.
  • Úpadok: Neschopnosť firmy a v dnešnej dobe i občanov plniť svoje záväzky; platobná neschopnosť, trvalá nelikvidita, splatné dlhy sú vyššie ako realizovateľná hodnota aktív. Dlžník je v úpadku, ak má viac veriteľov a nie je schopný dlhší čas plniť svoje splatné záväzky.

Vzor zmluvy o sprostredkovaní

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor zmluvy o sprostredkovaní:

Zmluva o sprostredkovaní

Zmluvné strany:

1/ Obchodné meno: ABC, s.r.o. Sídlo: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika IČO: 12 345 67 Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 12345/R Zastúpená: Jozef Novák, konateľ (ďalej len „sprostredkovateľ“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák, podnikateľ Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika IČO: 76 543 21 Zapísaný v Živnostenskom registri vedenom Okresným úradom Považská Bystrica pod č. 1234 (ďalej len „záujemca“)

(sprostredkovateľ a záujemca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý jednotlivo aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o sprostredkovaní (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 642 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I.Predmet zmluvy

  1. Touto zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá smeruje k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu na uzatvorenie kúpnej zmluvy s treťou osobou, predmetom ktorej bude predaj osobného motorového vozidlo, a to najmä zverejnením a sprístupnením inzerátu (ponuky) na internetovej stránke www.autobazar.sk a www.autobazar.eu ako aj uskutočňovaním ďalších činností smerujúcich k prevodu vlastníckeho práva.
  2. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi za jeho činnosť uvedenú v bode 1. tohto článku províziu, ktorá je bližšie špecifikovaná v čl. II. tejto zmluvy.

Článok II.Výška a splatnosť provízie

  1. Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania.
  2. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi za činnosť uvedenú v čl. I. províziu vo výške predstavujúcej 10 % z kúpnej ceny. Súčasťou provízie je aj náhrada nákladov spojená so sprostredkovaním.
  3. Záujemca zaplatí sprostredkovateľovi províziu v hotovosti do štrnástich (14) dní od vyplatenia ceny alebo časti ceny záujemcovi.
  4. V zmysle ust. § 651 Obchodného zákonníka berú zmluvné strany na vedomie, že vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že zmluva s treťou osobou, na ktorú sa vzťahovala sprostredkovateľská činnosť sprostredkovateľa bola uzatvorená po zániku zmluvy o sprostredkovaní. Sprostredkovateľovi tak zostáva nárok na províziu podľa článku II. tejto zmluvy zachovaný aj po skončení tejto zmluvy o sprostredkovaní, a to v prípade, ak kúpna zmluva bude uzatvorená s treťou osobou, kontakt s ktorým sprostredkoval záujemcovi sprostredkovateľ.

tags: #zmluva #o #sprostredkovani #prenajmu #nehnutelnosti #vzor

Ďalšie články