Legislatíva zmlúv o ubytovaní na Slovensku: Prehľad a praktické aspekty

Uzatvorenie zmluvy o ubytovaní, či už ide o nájom alebo podnájom, je dôležitý krok pre prenajímateľov aj nájomcov. V tomto článku sa pozrieme na legislatívu upravujúcu zmluvy o ubytovaní na Slovensku, s dôrazom na zákon o krátkodobom nájme bytu a jeho dopad na trh s nájomnými bytmi.

Úvod do problematiky

Slováci tradične preferujú vlastné bývanie, avšak s rastúcou mobilitou a zmenami v životnom štýle sa nájom stáva čoraz populárnejšou alternatívou. Nájomné bývanie sa využíva ako sekundárne bývanie v blízkosti práce či školy. Zmluva o ubytovaní je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, a preto je dôležité, aby bola správne uzatvorená a obsahovala všetky potrebné náležitosti.

Nová legislatíva a jej vplyv

V roku 2014 vstúpil do platnosti zákon o krátkodobom nájme bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.), ktorého cieľom bolo zvýšiť ponuku nájomných bytov na trhu. Pôvodná právna úprava v Občianskom zákonníku totiž do veľkej miery znevýhodňovala prenajímateľov, čo odrádzalo mnohých vlastníkov od prenajímania svojich nehnuteľností. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Dôvody prijatia zákona o krátkodobom nájme

Občiansky zákonník do veľkej miery znevýhodňoval prenajímateľov, resp. vlastníkov nehnuteľností. Prax ukázala, že je potrebné mať pri nájomnom vzťahu k dispozícii množstvo nástrojov, ktoré sú výhodou pre prenajímateľa i nájomcu. Napríklad kratšia výpovedná lehota, úprava kaucie, špecifikácia dôvodov pre výpoveď a podobne.

Dôležitou novinkou v tomto zákone je aj ustanovenie, podľa ktorého, ak strana ukončí nájomný vzťah a toto ukončenie druhá zmluvná strana napadne na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu, teda ukončenia nájomného vzťahu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Špecifiká dvojročnej lehoty

Zákon o krátkodobom nájme je možné aplikovať v prípade, ak je zmluva uzatvorená maximálne na 2 roky s tým, že je možné ju predĺžiť 2-krát na 2 roky, to je maximálna lehota 6 rokov. Táto lehota je vo väčšine nájomných vzťahov postačujúca.

Občiansky zákonník vs. Zákon o krátkodobom nájme

Pri prenájme bytu majú zmluvné strany možnosť vybrať si, či uzatvoria zmluvu podľa Občianskeho zákonníka (Zákon č. 40/1964 Zb.) alebo podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.). Každá z týchto právnych úprav má svoje výhody a nevýhody pre prenajímateľov aj nájomcov.

Kedy je výhodnejší Občiansky zákonník?

Občiansky zákonník priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je tzv. slabšou stranou v nájomnom vzťahu a preto ho tento zákon zvýhodňuje v mnohých situáciách, napr. priznáva mu ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, priznáva mu právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv či úprav v byte a mnoho ďalších. Ak sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, prenajímateľovi sa môže stať napríklad to, že na nejaký čas nebude mať nájomníkom - neplatičom uhradené nájomné, výpovedná doba sa predĺži a ešte bude musieť poskytnúť aj bytovú náhradu.

Podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené a ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých zopár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje OZ.

Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách. Nájom osobám v hmotnej núdzi, ktorý by mal skončiť po uplynutí výpovednej doby, keď výpoveď dal prenajímateľ z dôvodu nezaplatenia nájomného (podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka), sa predlžuje o ochrannú lehotu troch mesiacov.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Ochrannými ustanoveniami Občianskeho zákonníka sú tiež ustanovenia o bytových náhradách. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.

Podľa Občianskeho zákonníka „Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.

Kedy je výhodnejší Zákon o krátkodobom nájme?

Keďže Občiansky zákonník chráni prevažne nájomcov, zaviedol fikcie v prospech nájomcov, priznáva im viac práv, kým prenajímateľov obmedzuje (napr. pri výpovedných dôvodoch) a jeho mnohé ustanovenia sú priaznivejšie pre nájomcov, znevýhodnený prenajímateľ by si zlepšil svoje postavenie ak by sa s budúcim nájomcom dohodol na uzavretí nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu prináša prenajímateľom výhodu v podobe kratšej výpovednej lehoty, možnosti úpravy kaucie a špecifikácie dôvodov pre výpoveď. Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke alebo tzv. depozite či vratnej kaucii. Podľa ust. § 5 ods. 2 výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 4: „ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.“ Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 5: „ak sa byt stal nespôsobilý na riadne užívanie na dohodnutý účel alebo ak prenajímateľ porušuje svoje povinnosti tým, že nezabezpečuje riadne a včasné odstraňovanie závad, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu, a tým podstatne alebo opakovane porušuje svoje povinnosti.“

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Praktické rady a tipy pre prenajímateľov a nájomcov

Pri uzatváraní zmluvy o ubytovaní je dôležité dbať na prevenciu a správne formulovanie zmluvných podmienok. Tu je niekoľko praktických rád a tipov pre prenajímateľov a nájomcov:

• Podrobný popis bytu a jeho zariadenia: Uveďte v zmluve podrobný popis bytu a jeho zariadenia, resp. spíšte preberací protokol, ktorý by obsahoval detailnejší popis o byte a zariadení a o jeho stave, zaznamenal existujúce poškodenia. Protokol môže byť nahradený, alebo jeho súčasťou môžu byť fotografie bytu. V protokole môžu byť spísané počiatočné stavy všetkých meračov energií, pre prípadne nezhody ohľadom ne/doplatkov na elektrine, plyne, vode.
• Preverenie nájomcov: Odporúčame nájomnú zmluvu tiež uzatvárať po tom, čo sa preveria budúci nájomcovia, ich zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov. Je potrebné preveriť či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedený ako dlžník a pod.
• Dohoda o nájme na dobu určitú: Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas.
• Zmluvná pokuta: Výborným zmluvným prvkom môže byť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu - napr. neodsťahovania sa včas podľa podmienok zmluvy.
• Záložné právo: Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo m…

Špecifické situácie a daňové aspekty

V praxi sa môžu vyskytnúť aj špecifické situácie, ktoré si vyžadujú osobitný prístup. Napríklad, ak daňovník, platiteľ DPH, právnická osoba A má uzatvorenú zmluvu o ubytovaní v zmysle § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka s platiteľom DPH, právnickou osobou B na 3 roky, ktorou mu poskytuje 100 lôžok v robotníckej ubytovni, je potrebné posúdiť, či ide o ubytovacie služby alebo o nájom.

Ak služby vymedzené v citovanej skupine platiteľ poskytuje na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby, ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane a v prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH.

tags: #zmluva #o #ubytovani #legislativa #Slovensko