Zmluva o Výkone Správy v Stavebnom Bytovom Družstve: Komplexný Prehľad

Úvod

Správa bytového domu je komplexná činnosť, ktorá si vyžaduje efektívnu organizáciu a jasné pravidlá. V prípade, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nezaložia spoločenstvo, správa domu sa zabezpečuje prostredníctvom správcu na základe zmluvy o výkone správy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o výkone správy v stavebnom bytovom družstve, jej náležitosti, zmenu správcu a ďalšie dôležité aspekty.

Formy Správy Bytového Domu

V zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov, existujú dve formy zabezpečenia správy bytového domu:

• Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Priehľadnejšia a právne čistejšia forma správy, kde vlastníci priamo rozhodujú o záležitostiach domu.
• Správca: Právnická alebo fyzická osoba, ktorá má v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu, a vykonáva správu na základe zmluvy o výkone správy.

Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu.

Zmluva o Výkone Správy

Ak sa vlastníci nerozhodnú pre založenie spoločenstva, uzatvárajú zmluvu o výkone správy so správcom. Táto zmluva upravuje vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov. V zmysle § 8 zákona č. 182/1993 Z. z. musí mať zmluva o výkone správy písomnú formu a obsahovať najmä:

• Identifikáciu zmluvných strán (správca a vlastníci bytov a nebytových priestorov).
• Predmet správy (spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, byty a nebytové priestory vo vlastníctve jednotlivých vlastníkov).
• Rozsah a obsah činností, ktoré správca vykonáva.
• Spôsob určenia výšky úhrad za správu a za plnenia poskytované s užívaním bytov a nebytových priestorov.
• Podmienky nakladania s finančnými prostriedkami vlastníkov.
• Spôsob výkonu kontroly činnosti správcu vlastníkmi.
• Dobu platnosti zmluvy a podmienky jej ukončenia.

Potvrdenie o Nedoplatkoch

Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak nejde o prvý prevod, je nevyhnutné zabezpečiť od správcu, resp. predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, potvrdenie, že vlastník prevádzanej veci nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej ako „potvrdenie o nedoplatkoch“). Predmetné potvrdenie o nedoplatkoch je v zmysle ustanovenia § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „Zákon 182/1993“), obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Potvrdenie o nedoplatkoch poskytuje nadobúdateľovi dôležitú informáciu o prípadných nevyrovnaných záväzkoch týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má záujem nadobudnúť do svojho vlastníctva. Význam potvrdenia o nedoplatkoch možno dedukovať aj z Rozsudku Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08.11.2011, v ktorom sa súd vyjadril, že „účelom príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., je zabezpečenie informácií (majú teda informačný charakter) pre záujemcu o kúpu bytu s tým, že je to jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) ťažko dostupné pre záujemcu o byt.“

V súčasnosti žiadny právny predpis neurčuje aké náležitosti má obsahovať potvrdenie o nedoplatkoch, v akej forme má byť vyhotovené, či aká je doba platnosti tohto dokumentu. Absentujúca legislatívna úprava vytvára priestor na rozdielne postupy okresných úradov pri posudzovaní potvrdenia o nedoplatkoch, čo v aplikačnej praxi spôsobuje problémy.

Za účelom získania potvrdenia o nedoplatkoch je potrebné, aby vlastník prevádzaného bytu alebo nebytového priestoru kontaktoval príslušného správcu, resp. predsedu spoločenstva so žiadosťou o vyhotovenie potvrdenia o nedoplatkoch. Zákon 182/1993 správcovi ani predsedovi spoločenstva explicitne neukladá povinnosť vyhotoviť potvrdenie o nedoplatkoch, a teda neustanovuje ani lehotu, v ktorej má žiadosť vlastníka vybaviť, či v akej forme má potvrdenie o nedoplatkoch vystaviť. Tento deficit právnej úpravy by bolo rozhodne vhodné nahradiť zmluvnými dojednaniami zakotvenými priamo v zmluve o výkone správy, resp. v zmluve o spoločenstve. Za vystavenie potvrdenia o nedoplatkoch si správca alebo predseda spoločenstva účtuje poplatok podľa platného cenníka.

Čo v prípade, ak správca nevystaví potvrdenie o nedoplatkoch a účastník katastrálneho konania vyhlási, že mu správca potvrdenie odmietol vystaviť? Podľa právneho názoru časti odbornej verejnosti by mal katastrálny úrad sám prevziať iniciatívu, s odkazom na ustanovenie § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z.z. o správnom konaní (správny poriadok), a vyžiadať si od správcu predmetný dokument. Ak aj napriek tomu správca nevystaví požadované potvrdenie, mal by katastrálny úrad rozhodnúť o povolení vkladu vlastníckeho práva, za podmienky, že s tým bude nadobúdateľ súhlasiť. Otázne je, či v prípade takýchto komplikácií bude záujem nadobúdateľa získať vlastníctvo k bytu alebo nebytovému priestoru i naďalej pretrvávať.

Zmena Správcu a Výpoveď Zmluvy o Výkone Správy

Ukončenie spolupráce vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so správcom sa nazýva podanie výpovede zmluvy o výkone správy. Zmena správcu nie je zmenou formy výkonu správy.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Dôvody Zmeny Správcu

Spokojnosť vlastníkov so správou bytového domu závisí od mnohých faktorov, vrátane:

• Záujmu o veci spoločné.
• Ochoty prispieť k zlepšeniu prostredia.
• Schopnosti prijímať informácie a správne s nimi zaobchádzať.
• Efektívnosti a transparentnosti správy.
• Ceny za správu.

V posledných rokoch pribúda spoločenstiev vlastníkov bytov. Najčastejšie je to dôsledok nespokojnosti a problémov vlastníkov bytov so správou, ktorá sa javí vlastníkom drahá, neprehľadná, neefektívna.

Postup pri Podaní Výpovede

Podanie výpovede zmluvy o výkone správy schvaľujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z.).

Schôdza Vlastníkov

1. Žiadosť o zvolanie schôdze: Jedna štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov písomne požiada správcu o zvolanie schôdze v zmysle § 11a zákona. Žiadosť doručiť preukázateľne.
2. Zvolanie schôdze: Správca zvolá schôdzu do 15 dní od prevzatia žiadosti. Ak tak neurobí, schôdzu zvolá štvrtina vlastníkov, ktorá o zvolanie požiadala.
3. Oznámenie o schôdzi: Oznámenie o schôdzi spolu s programom musí byť doručené každému vlastníkovi minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze (§ 14 ods. 1).
4. Účasť na schôdzi: Schôdze sa môžu zúčastniť iba vlastníci alebo nimi splnomocnené osoby s úradne overeným splnomocnením (§ 14 ods. 6).
5. Program schôdze: Program schôdze má obsahovať okrem všeobecných bodov aj hlavný bod - podanie výpovede zmluvy o výkone správy (§ 14 ods. 1).
6. Hlasovanie: Výpoveď sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8a ods. 1, § 14 ods. 3).
7. Forma výpovede: Dodržať formu výpovede v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy.
8. Zápisnica: Zo schôdze sa vyhotoví zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zmluvy o výkone správy.

Písomné Hlasovanie

1. Žiadosť o vyhlásenie písomného hlasovania: Jedna štvrtina vlastníkov požiada správcu o vyhlásenie písomného hlasovania.
2. Vyhlásenie písomného hlasovania: Ak správca hlasovanie nevyhlási do 15 dní, vyhlási ho štvrtina vlastníkov.
3. Oznámenie o písomnom hlasovaní: Spôsobom v dome obvyklým oznámi 7 dní vopred písomné hlasovanie s presne definovaným predmetom hlasovania.
4. Hlasovacia listina: Musí obsahovať náležitosti vyplývajúce z § 14 ods. 7 zákona a predmet hlasovania zhodný s formuláciou v oznámení.
5. Hlasovanie: Súhlas s výpoveďou musí vyjadriť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

Výpovedná Lehota

Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca odo dňa doručenia a prevzatia výpovede. Výpovedná lehota zmluvy o výkone správy je 3 mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodli inak (§ 8a ods. 6).

Uzatvorenie Zmluvy s Novým Správcom

Po uplynutí výpovednej lehoty vlastníci uzatvoria s novým správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Dom nemôže byť ani 1 deň bez správy. Schválená zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu doručiť každému vlastníkovi.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Doručenie Výpovede Správcovi

Doručenie výpovede sa musí vykonať preukázateľným spôsobom. Zároveň je dobré požiadať správcu o písomnú akceptáciu výpovede.

Výpoveď Zmluvy o Výkone Správy zo Strany Správcu

Aj správca môže dať vlastníkom výpoveď zmluvy o výkone správy, ak požiadavky či neustále podozrievanie a osočovanie správcu zo strany vlastníkov prekročí hranicu únosnosti.

Spoločenstvo Vlastníkov Bytov a Nebytových Priestorov

V posledných rokoch pribúda spoločenstiev vlastníkov bytov. Najčastejšie je to dôsledok nespokojnosti a problémov vlastníkov bytov so správou, ktorá sa javí vlastníkom drahá, neprehľadná, neefektívna. Spôsob spravovania bytových domov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších noviel.

Založenie Spoločenstva

Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona č. 182/1993 Z. z., ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení vedeného krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis do tohto registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu.

Zmluva o Spoločenstve

K založeniu Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov dochádza podpisom zmluvy o spoločenstve, ktorú podpísala nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Predpokladom vzniku Spoločenstva je jeho registrácia v registri spoločenstiev vedenom Krajským úradom.

V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve. Okrem zmluvy o spoločenstve prax odporúča, aby sa praktická činnosť vlastníkov bytov riadila stanovami a predpismi, ktoré prijme spoločenstvo. Stanovy poskytujú detailnejšie informácie o spôsobe fungovania spoločenstva, o právach a povinnostiach orgánov a funkcionárov spoločenstva, o spôsobe vedenia porád spoločenstva a výkonného výboru.

Orgány Spoločenstva

Predpokladom fungovania každej organizácie je vytvorenie riadiacej štruktúry organizácie, čo znamená určenie štrukturálnych jednotiek, vymedzenia ich práv a povinností a spôsobu vzájomnej komunikácie. Najdôležitejším a nezastupiteľným orgánom je zhromaždenie. Zhromaždenie pozostáva zo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov združených v spoločenstve. Prostredníctvom zhromaždenia má každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru možnosť uplatniť svoje právo na spolurozhodovaní o správe, údržbe, opravách a rekonštrukciách bytového domu, ako aj o ďalších otázkach, ktoré ovplyvňujú fungovanie spoločenstva.

Zhromaždenie má oprávnenie meniť zmluvu o spoločenstve, prijímať rozhodnutia o zmene stanov a predpisov spoločenstva, voliť a odvolávať predsedu spoločenstva, prerokúvať a schvaľovať výročné správy výkonného výboru a revíznej komisie, schvaľovať ročnú uzávierku spoločenstva a rozhodovať o všetkých veciach, ktoré si do svojej právomoci vyhradilo. Zhromaždenie sa zvoláva minimálne raz za rok. Pre prijatie rozhodnutí zhromaždenia je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých členov spoločenstva (t. j. všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome).

tags: #zmluva #o #výkone #správy #vzor #stavebné