Vzor zmluvy o využívaní priestoru: komplexný sprievodca

Zmluva o využívaní priestoru je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, a definuje podmienky, za ktorých môže nájomca využívať prenajatý priestor. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvy o využívaní priestoru, s dôrazom na nájomné zmluvy, ich právnu úpravu, náležitosti a špecifické aspekty, ako sú zmeny predmetu nájmu a investície nájomcu.

Právny rámec nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku, konkrétne v ustanoveniach § 663 až § 720 zákona č. 40/1964 Zb. a zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podľa § 720 Občianskeho zákonníka, nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Každá nájomná zmluva musí obsahovať nasledovné základné náležitosti:

• Presné označenie zmluvných strán:
  • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
  • Živnostník: Obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
  • Právnická osoba: Obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať za túto právnickú osobu.
• Označenie predmetu nájmu: Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.
• Výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia.

Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Doba nájmu môže byť dohodnutá na dobu určitú alebo neurčitú. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v ustanovení § 9 pripúšťa taxatívne vymedzené podmienky, kedy možno vypovedať nájom dohodnutý na určitý čas. Zákon umožňuje vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas nielen prenajímateľovi, ale aj nájomcovi.

Nájom nebytového priestoru zaniká:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
• Odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.
• Zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Zmeny predmetu nájmu

Zmeny v predmete nájmu je možné v zmysle zákona robiť len so súhlasom prenajímateľa, preto sa odporúča tieto zmeny zapracovať priamo do nájomnej zmluvy. Zmluvné strany sa neraz dohodnú, že nájomca prevezme nebytový priestor nedokončený a na svoje náklady ho opraví, resp. dá do stavu, ktorý umožní jeho komerčné využívanie prenajímateľom.

Investície nájomcu a ich náhrada

Ďalšou podstatnou skutočnosťou je nevzdať sa práva na náhradu vložených investícií priamo v zmluve o nájme nebytového priestoru. Už Najvyšší súd Českej republiky (rozsudok Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 1222/2007) riešil otázku, či je takéto vzdanie sa práva vopred platné alebo nie a dospel k záveru, že aj napriek ust. § 574 ods. Nie je však spravodlivé požadovať od nájomcu, aby zhodnotenú budovu, resp. Najmä v prípadoch, ak ním urobené zásahy do stavby boli so súhlasom prenajímateľa - čo odporúčam zakotviť priamo do zmluvy, prípadne do písomného dodatku k nájomnej zmluve - a takéto odstraňovanie by mohlo narušiť statiku budovy. Je potrebné sa obrátiť na súd, ktorý v súdnom konaní vyhotoví znalecký posudok, na podklade ktorého sa vyčísli zhodnotenie nehnuteľnosti.

Vzor zmluvy o vstavbe

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome možno nadobudnúť aj na základe zmluvy o vstavbe (výstavbe a nadstavbe) bytu uzavretej podľa ustanovení § 21 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákona“). Takúto zmluvu uzatvára vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkmi (s výnimkou uvedenou v § 16 ods. 8 citovaného zákona). Účastníci právneho vzťahu si v predmetnej zmluve vymedzia vzájomné práva a povinnosti pri vstavbe (výstavbe alebo nadstavbe).

Riešenie nesúhlasu vlastníkov bytov s vstavbou

V každodennom živote môže dôjsť k situácii (ako to vyplýva aj z vyššie uvedeného vzoru), že niektorí vlastníci bytov (čo i len menšinoví) nebudú súhlasiť s uskutočnením vstavby (či nadstavby) domu. Riešenie naznačeného problému treba hľadať v ustanovení § 14 ods. 2 citovaného zákona, ktoré špeciálnym spôsobom upravuje (okrem iného) rozhodovanie vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov o spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a priľahlom pozemku. Treba však rozlišovať, či ide o dôležitú zmenu (uvedených) spoločných vecí alebo o takúto zmenu nejde.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Ak však ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, môžu sa prehlasovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome obrátiť na súd, aby o veci rozhodol.

Vstavbu (nadstavbu) treba z hľadiska ustanovenia § 14 ods. 2 citovaného zákona považovať za dôležité rozhodnutie, lebo jej uskutočnením dochádza k premene uvedených spoločných častí (resp. ich časti) na byty alebo na nebytové priestory.

Účastníci zmluvy o vstavbe

V nadväznosti na uvedené vzniká otázka v okruhu účastníkov zmluvy, najmä či účastníkom zmluvného vzťahu na strane vlastníkov bytov môžu byť len tí (väčšinoví) vlastníci bytov, alebo nebytových priestorov, ktorí so vstavbou či nadstavbou vyslovili súhlas, alebo aj tí z nich (menšinoví), ktorí so vstavbou či nadstavbou nesúhlasili.

Hoci právna úprava na tento problém nedáva jednoznačnú odpoveď, treba ho zrejme riešiť v prospech väčšiny vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov a stavebníkov. Menšinových vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov totiž nemožno prinútiť, aby svojím podpisom prejavili súhlas s takým právnym úkonom, s ktorým nesúhlasia. Odpovedať na nastolenú otázku potom možno tak, že účastníkmi zmluvy o vstavbe či nadstavbe na strane vlastníkov bytov môžu byť len tí z nich, ktorí so vstavbou či nadstavbou prejavili súhlas.

Praktické aspekty nájomnej zmluvy

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje:

• Odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.

Nájomca má právo:

• Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s jeho určením.
• Vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa.

Nájomca je povinný:

• Oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv.
• Na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.
• Odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu.
• Umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase.

Nájomné a úhrada za plnenia

Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné v dohodnutej výške. Prenajímateľ si vyhradzuje právo jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia v dohodnutej výške. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania.

tags: #zmluva #o #vyuzivani #priestoru #vzor