Právne dôsledky zmluvy s nespôsobilou osobou

Darovanie majetku, najmä nehnuteľností, je bežný spôsob prevodu vlastníctva v rodine bez finančnej protihodnoty a daňového zaťaženia. Nesprávne vypracovaná darovacia zmluva však môže viesť k vážnym problémom. Preto je dôležité vedieť, ako má darovacia zmluva vyzerať a aké náležitosti musí spĺňať.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacia zmluva k nehnuteľnosti je právny dokument, ktorým darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného, ktorý dar výslovne prijíma. Tento typ zmluvy sa riadi najmä ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje právne úkony a prevody vlastníckych práv. Pri darovaní nehnuteľností je zároveň nevyhnutné dodržiavať katastrálny zákon, ktorý stanovuje pravidlá zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Náležitosti darovacej zmluvy

Obsah darovacej zmluvy závisí od predmetu darovania. Pri darovaní peňazí postačuje ich odovzdanie s jasným vyhlásením, že ide o dar. Pri nehnuteľnostiach je však písomná forma zmluvy nevyhnutná - bez nej je zmluva neplatná.

Darovacia zmluva musí obsahovať:

• Presnú a jednoznačnú identifikáciu predmetu darovania
• Jasné označenie zmluvných strán
• Výslovné vyhlásenie darcu o darovaní a vyhlásenie obdarovaného o prijatí daru
• Podpisy zmluvných strán ako prejav ich slobodnej vôle
• Súlad s príslušnými právnymi predpismi (katastrálny zákon pri nehnuteľnostiach, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri bytoch a nebytových priestoroch)

Potrebné dokumenty pre kataster

Platnosť zmluvy závisí od splnenia zákonom stanovených náležitostí, pričom požiadavky sa môžu líšiť podľa typu nehnuteľnosti. Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sú nároky na obsah zmluvy spravidla vyššie než pri pozemkoch alebo rodinných domoch. Na povolenie vkladu vlastníckeho práva je vo väčšine prípadov potrebné priložiť aj ďalšie dokumenty. Aj platná zmluva teda nemusí automaticky znamenať, že kataster vklad povolí, ak chýbajú požadované prílohy. Okresný úrad posudzuje, či zmluva obsahuje všetky podstatné náležitosti, či bola uzatvorená v zákonom stanovenej forme, či má darca právo s nehnuteľnosťou nakladať, či sú prejavy vôle zrozumiteľné a jednoznačné, či nie sú obmedzené dispozičné práva a či zmluva nie je v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi. Pri rozhodovaní o vklade úrad prihliada aj na ďalšie skutkové a právne okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na jeho povolenie. Ak je zmluva vyhotovená formou notárskej zápisnice alebo autorizovaná oprávnenou osobou, okresný úrad posudzuje už len jej súlad s údajmi katastra a splnenie procesných podmienok.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Účasť notára

Ak je predmetom darovania nehnuteľnosť, nie je nevyhnutná osobná účasť notára pri uzatváraní zmluvy. Postačuje, ak sú podpisy zmluvných strán úradne osvedčené, čo môže vykonať notár alebo matrika.

Kedy je darovacia zmluva neplatná?

Darovacia zmluva je neplatná, ak nespĺňa zákonné podmienky platnosti právneho úkonu podľa Občianskeho zákonníka, najmä ak:

• Nie je uzatvorená v písomnej forme,
• Ide o darovanie, ktoré má byť splnené až po smrti darcu,
• Nebola uzatvorená slobodne, vážne, určito a zrozumiteľne,
• Bola uzatvorená osobou nespôsobilou na právne úkony,
• Vznikla pod nátlakom, v tiesni alebo za nápadne nevýhodných podmienok,
• Obsahuje falšované podpisy,
• Predmet darovania nie je možné právne darovať,
• Darca nemá právo s nehnuteľnosťou disponovať,
• Prejavy vôle sú nejasné alebo nejednoznačné,
• Právny úkon odporuje zákonu alebo dobrým mravom.

Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne, inak je neplatný. Neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony. Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou.

Nespôsobilosť na právne úkony

Platný právny úkon môže urobiť iba osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a ktorej spôsobilosť na právne úkony nebola odňatá ani obmedzená. Taktiež je neplatný právny úkon, ak ho osoba urobila v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou. Je teda potrebné posudzovať o akú zdravotnú situáciu sa jedná, či existuje duševná porucha, ktorá je dôvodom, že konajúca osoba nedokázala posúdiť následky svojho konania alebo nebola schopná ovládnuť svoje konanie. Na preukázanie uvedeného je potrebné znalecké dokazovanie. Obmedzenie zdravotného stavu spočívajúce vo fyzických ťažkostiach pri neexistencii duševnej poruchy nie je dôvodom neplatnosti právneho úkonu. V prípade, ak konajúca osoba urobila úkon v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou, tento úkon je neplatný, a to od počiatku, hľadí sa naň akoby nikdy nebol urobený. V týchto prípadoch sa podáva žaloba o určenie neplatnosti predmetného právneho úkonu na súd za splnenia ďalších zákonom vyžadovaných podmienok.

Konanie v tiesni

Podľa § 49 Občianskeho zákonníka účastník, ktorý uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. Vzhľadom k tomu, že pre kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti zákon obligatórne (povinne) vyžaduje písomnú formu, aj odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhej strane. Odstúpenie od zmluvy má za následok zrušenie zmluvy so spätnou účinnosťou k momentu jej vzniku (v právnej terminológii ex tunc). Pre právny vzťah účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav ako pred uzatvorením zmluvy, ako keby k uzatvoreniu kúpnej zmluvy ani nebolo prišlo. Občiansky zákonník následne predpokladá, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení, inak povedané, vrátia si to, čo si už predtým vzájomne plnili. Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne, neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, kedy vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku - nie však pod vplyvom fyzického donútenia, ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu). Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok, je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by úkon konajúca osoba neurobila. Druhým predpokladom sú nápadne nevýhodné podmienky, o ktorých je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, taktiež vzhľadom na zásadu dobrých mravov, preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok, pričom nie je možné zovšeobecniť, že napríklad predaj nehnuteľnosti „pod cenu“ spĺňa podmienku tiesne a nápadne nevýhodných podmienok a je dôvodom na odstupovanie od zmluvy. Vo všeobecnosti ide o zložité súdne konania. Pre úplnosť je potrebné uviesť, že dôvod tiesne a nápadne nevýhodných podmienok je dôvodom na odstúpenie len v občianskom práve, v obchodnom práve uvedené nie je vôbec možné, a to práve z dôvodu nezneužívania tohto inštitútu a nežiaducej právnej neistoty.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Povinnosti darcu a obdarovaného

Darca je povinný upozorniť obdarovaného na všetky vady daru, o ktorých vie. Ak tak neurobí a dar má skryté vady, obdarovaný má právo dar vrátiť.

Možnosť stanoviť podmienky

V darovacej zmluve je možné stanoviť podmienky. V takom prípade sa uzatvára darovacia zmluva a samostatná zmluva o zriadení vecného bremena.

Vrátenie daru

V praxi sa dar často požaduje späť v prípadoch, keď sa obdarovaný začne správať voči darcovi nevhodne. Nie každé nevhodné správanie však predstavuje hrubé porušenie dobrých mravov. Nárok na vrátenie daru vzniká len vo výnimočných situáciách.

Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje najmä:

• Odmietanie poskytnúť darcovi potrebnú pomoc,
• Vyhrážanie sa darcovi,
• Spáchanie trestného činu.

Naopak, za takéto porušenie sa nepovažuje:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

• Predaj darovanej veci tretej osobe,
• Samotná nevďačnosť,
• Nepravidelný kontakt či nenavštevovanie darcu počas sviatkov.

Ak obdarovaný odmietne dar vrátiť, darca sa môže domáhať svojho práva súdnou cestou, čo však býva časovo aj procesne náročné.

Neprijatie daru

Ak obdarovaný dar výslovne neprijme, darovacia zmluva je neplatná. Ide o dvojstranný právny úkon, ktorý vyžaduje zhodnú vôľu oboch zmluvných strán.

Daň z darovania

Darovanie nehnuteľnosti nepodlieha dani z darovania.

Právny režim pre právnické osoby

Darovacia zmluva je upravená výlučne občianskym právom. To znamená, že aj darovanie medzi podnikateľmi alebo právnickými osobami sa riadi civilnoprávnymi predpismi.

Riziká darovania bez odbornej pomoci

Darovacie zmluvy na nehnuteľnosti musia spĺňať presne stanovené náležitosti. Ak tieto požiadavky nie sú dodržané, okresný úrad nepovolí vklad vlastníckeho práva. Neodborne pripravené zmluvy môžu obom stranám spôsobiť značné komplikácie. V mnohých prípadoch pritom postačuje aj základná odborná konzultácia, ktorá pomôže predísť chybám a zabezpečiť bezproblémový priebeh celého procesu.

tags: #zmluva #s #nespôsobilou #osobou #právne #dôsledky