Sprostredkovateľská zmluva s realitným maklérom: Vzor a dôležité aspekty

Sprostredkovateľská zmluva je dôležitý nástroj v realitnom sektore, ktorý upravuje vzťah medzi majiteľom nehnuteľnosti a realitným maklérom. Táto zmluva definuje práva a povinnosti oboch strán a zabezpečuje transparentnosť a právnu istotu pri sprostredkovaní kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti. V tomto článku sa pozrieme na to, čo sprostredkovateľská zmluva je, čo musí obsahovať, aké práva a povinnosti z nej vyplývajú a na aké ďalšie aspekty je dôležité si dať pozor.

Čo je sprostredkovateľská zmluva?

Sprostredkovateľská zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777) a zaraďuje sa medzi tzv. obstarávateľské zmluvy. Ide o zmluvu, ktorou sa jedna strana (záujemca) zaväzuje zaplatiť druhej strane (sprostredkovateľovi) odmenu za to, že sprostredkovateľ vytvorí pre záujemcu príležitosť uzavrieť zmluvu (napr. kúpnu alebo nájomnú zmluvu). Predpokladom je, že tento požadovaný výsledok sa dosiahne pričinením (činnosťou) sprostredkovateľa.

V praxi sa sprostredkovateľská zmluva často využíva v realitnom sektore, kde sa majiteľ nehnuteľnosti dohodne s realitným maklérom, že ten mu za odmenu nájde záujemcu o danú nehnuteľnosť.

Povinné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Podľa zákona musí sprostredkovateľská zmluva vždy obsahovať nasledovné body:

1. Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať, kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu). Pri opomenutí presného označenia zmluvných strán by bolo ťažké určiť, kto má povinnosť vykonávať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti záujemcu uzatvoriť zmluvu a kto má povinnosť zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu.
2. Predmet zmluvy: Je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť. V zmluve musí byť uvedený typ realitnej transakcie, ktorá sa uskutočňuje. Môže ísť o kúpu, predaj, nájom alebo prenájom.
3. Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Sprostredkovateľská zmluva nemusí mať nevyhnutne písomnú formu. Na sprostredkovaní sa môžu záujemca a sprostredkovateľ dohodnúť aj ústne. Písomná forma však posilňuje právnu istotu, napr. v otázke výšky dojednanej odplaty (niekedy sa používa aj pojem provízia, prípadne odmena). Bez uzatvorenia písomnej formy sprostredkovateľskej zmluvy by mohol vzniknúť v budúcnosti spor o výške odplaty, kde jedna zmluvná strana by tvrdila, že sa dohodla nižšia, prípadne vyššia odplata.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Práva a povinnosti zmluvných strán

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti.

Povinnosti sprostredkovateľa

Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Občiansky zákonník však obsah tejto činnosti konkrétnejšie nevymedzuje. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť. Podmienkou sprostredkovania je tiež to, aby sa dosiahol výsledok, ku ktorému sprostredkovanie smerovalo. Ak sa totižto nedostaví výsledok, nemožno hovoriť o sprostredkovaní.

Túto činnosť spravidla realizuje sprostredkovateľ osobne. Nič však nebráni tomu, aby túto činnosť vykonával aj prostredníctvom tretej osoby, a to bez súhlasu záujemcu. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť v zmluve, že sprostredkovateľ musí vyvíjať činnosť osobne a nie prostredníctvom tretej osoby.

Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).

Realitný maklér by mal zanalyzovať podrobne danú nehnuteľnosť, tzn. zistiť technický a stavebný charakter nehnuteľnosti, majetkovo-právne vzťahy, informácie, ako napr. orientácia domu, rok výstavby a pod. Získané informácie o stave a parametroch nehnuteľnosti nám pomôžu pri stanovení optimálnej ceny. Po podpísaní zmluvy a získaní potrebných informácií, vrátane zhotovenia fotodokumentácie, vložíme Vašu nehnuteľnosť do našej databázy a aktivujeme ju. V tejto fáze začneme s inzerciou danej nehnuteľnosti na slovenských portáloch.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Povinnosti záujemcu

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške tak musia byť súčasne splnené dve podmienky a to, že:

• záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu
• túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Z uvedeného je zrejmé, že sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil.

Záujemca má oznamovaciu povinnosť, ktorý je povinný oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolností, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

Ak bolo Stranami dohodnuté výhradné sprostredkovanie, Záujemca sa zaväzuje, že počas doby trvania výhradného sprostredkovania neuzavrie zmluvu o sprostredkovaní, sprostredkovateľskú zmluvu, zmluvu o obstaraní predaja veci ani žiadnu inú obdobnú zmluvu, ktorej predmetom by bolo sprostredkovanie prevodu vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo prenájmu Nehnuteľnosti.

Právo na úhradu nákladov

Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou. Toto právo má však len za predpokladu, že to medzi ním a záujemcom bolo výslovne dojednané v zmluve. Dohoda o náhrade nákladov by mala obsahovať aj to, či táto náhrada patrí sprostredkovateľovi aj v prípade, ak k samotnému obstaraniu sprostredkúvanej zmluvy nedôjde. V prípade absencie takejto dohody platí, že sprostredkovateľ má nárok na náhradu nákladov iba v prípade vzniku nároku na odmenu, t.j. ak došlo k uzatvoreniu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

V zásade má sprostredkovateľ nárok na účelne a preukázateľné náklady vynaložené v súvislosti so sprostredkovaním. Spravidla ide o rôzne poplatky, cestovné, poštovné alebo telekomunikačné výdavky.

Oprávnenie sprostredkovateľa konať a prijímať za záujemcu

Predmetom zmluvy je obstaranie uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy, čiže vytvorenie príležitosti pre záujemcu, aby mohol uzatvoriť takúto sprostredkovanú zmluvu. Sprostredkovateľ už ale ďalej nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu. Taktiež nie je oprávnený prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu.

Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Záujemca má právo odstúpiť od tejto Dohody bez uvedenia dôvodu v lehote 14 dní. Lehota na odstúpenie od Dohody uplynie po 14 dňoch odo dňa uzavretia Dohody. Na tento účel môže Záujemca použiť vzorový formulár na odstúpenie od Dohody, ktorý je prílohou č.3 tejto Dohody.

Po odstúpení od Dohody Sprostrekovateľ vráti Záujemcovi všetky platby, ktoré Záujemca uhradil Sprostredkovateľovi v súvislosti s uzavretím Dohody. Platby budú Záujemcovi vrátené bez zbytočného odkladu, najneskôr do 14 dní odo dňa, kedy bolo Sprostredkovateľovi doručené oznámenie o odstúpení od tejto Dohody.

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a zmluvou o sprostredkovaní

Okrem sprostredkovateľskej zmluvy pozná právny poriadok SR aj zmluvu o sprostredkovaní. Rozdiel medzi týmito zmluvami je ten, že sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy a zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy.

Sprostredkovateľskú zmluvu spravidla uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia navzájom, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom. Tí však majú možnosť vybrať si, že namiesto sprostredkovateľskej zmluvy uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy, že uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní. Naproti tomu, podnikatelia si nemôžu vybrať a vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie záležitosti, napr. náhrada škody, premlčanie práva a pod.

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a inými obstarávateľskými zmluvami

Sprostredkovateľská zmluva je taktiež podobná príkaznej zmluve a zmluve o obstaraní predaja veci. Príkazná zmluva sa však odlišuje v tom, že odmena patrí osobe iba vtedy, ak to bolo dojednané medzi zmluvnými stranami alebo ak to vyplýva z povahy činnosti. Taktiež odmena nie je naviazaná na výsledok. Predmetom príkaznej zmluvy je obstaranie určitej veci alebo vykonanie inej činnosti (napr. prevzatie kúpnej ceny za predaj určitej veci).

Pri zmluve o obstaraní predaja veci (napr. auta alebo motorky) je predmetom prevzatie určitej konkrétnej veci za účelom obstarania jej predaja. Osoba, ktorá prevzala vec za účelom jej predaja, je oprávnená sama uzatvoriť zmluvu, a tak predať danú vec, čo predstavuje ďalší rozdiel v porovnaní so sprostredkovateľskou zmluvou.

Na čo si dať pozor pri podpisovaní zmluvy

Pri podpisovaní sprostredkovateľskej zmluvy je dôležité venovať pozornosť niekoľkým kľúčovým aspektom:

• Výhradné vs. nevýhradné sprostredkovanie: Pri výhradnom sprostredkovaní sa záujemca zaväzuje, že počas doby trvania zmluvy neuzavrie zmluvu s iným sprostredkovateľom ani si nezabezpečí uzatvorenie zmluvy svojpomocne. V opačnom prípade sa zaväzuje uhradiť sprostredkovateľovi paušálnu náhradu výdavkov. Pri nevýhradnom sprostredkovaní má záujemca právo uzatvoriť zmluvu aj s inými osobami.
• Paušálna náhrada výdavkov: Táto kompenzácia predstavuje všetky výdavky, ktoré sprostredkovateľovi vznikli v súvislosti s plnením povinností vyplývajúcich z Dohody. Ak sa Strany nedohodli inak, Paušálna náhrada výdavkov je vo výške osemdesiatich percent z hodnoty provízie Sprostredkovateľa, ktorá je určená v bode (C) Dohody.
• Podmienky predaja: Sprostredkovateľ sa zaväzuje sprostredkovať uzatvorenie kúpnych zmlúv na predaj častí pozemkovej parcely.
• Zmluvné pokuty: V niektorých prípadoch môže zmluva obsahovať zmluvné pokuty pre prípad, že nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy. Je dôležité si uvedomiť, za akých podmienok môže zmluvná pokuta vzniknúť a v akej výške.
• Možnosť odstúpenia od zmluvy: Záujemca má právo odstúpiť od tejto Dohody bez uvedenia dôvodu v lehote 14 dní odo dňa uzavretia Dohody.

Aktualizácia bezpečnostnej dokumentácie

Ak realitná kancelária spracúva osobné údaje, je dôležité, aby mala актуальні bezpečnostné dokumentácie v súlade s GDPR a AML. Ak bola Vaša GDPR dokumentácia vypracovaná pred 1. 2. 2022 alebo Vaša AML dokumentácia bola vypracovaná pred 1. 5. 2022, odporúčame Vám ju aktualizovať.

tags: #zmluva #s #realitnym #maklerom #vzor