Zmluva v prospech tretej osoby: Podmienky, aspekty a aplikačná prax

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Hoci sa na prvý pohľad zdá, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú závažné problémy, minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege predstavujú významné aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť. Tento článok sa zameriava na analýzu zmluvy v prospech tretej osoby, jej podmienky, špecifiká a praktické aspekty s cieľom poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku.

Zmluva o zriadení vecného bremena: Všeobecný rámec

Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu.

Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo-právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov. Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje vždy písomná forma zmluvy, inak by bola zmluva absolútne neplatná. Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností. Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom vyplýva aj z Katastrálneho zákona, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena.

Forma a obsah zmluvy

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť príslušné ustanovenia Katastrálneho zákona. Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. Návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle. Katastrálny zákon ani iný právny predpis neustanovuje vo všeobecnosti lehotu, v rámci ktorej by mal byť podaný návrh na vklad.

Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciou je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností. Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno, možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou - a to vo forme osobitného vyhlásenia resp.

Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb. Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.

Subjekty zmluvy o zriadení vecného bremena

Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť, pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka zriadenia vecného bremena v prospech iného.

Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené určitým podielom. Vzťahy medzi spoluvlastníkmi treba preto upraviť primárne dohodou o hospodárení so spoločnou vecou alebo rozhodnutím súdu. Ešte v roku 2002 bol názor Úradu geodézie, kartografie a katastra taký, že oprávnený z vecného bremena nemôže byť zároveň podielovým spoluvlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti, pretože v tomto prípade by došlo k splynutiu práv vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k veci a oprávnenia z vecného bremena. Následne však súd konštatoval, že je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac je to možné v prospech ostatných spoluvlastníkov. V prípade práva doživotného užívania nehnuteľnosti konštatoval, že pri zriadení vecného bremena nedochádza k splynutiu práva a povinnosti u oprávnenej osoby, pretože spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam nezakladá právo spoluvlastníka bezplatne doživotne užívať tieto nehnuteľnosti ako ich výlučný vlastník.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv.

Odlišne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv oprávneného a povinného, pretože oprávnenou osobou z pohľadu vecného bremena nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku. Vyššie uvedenou zmluvou sa zriaďuje vecné bremeno in rem, neexistuje tu totožnosť v subjektoch, v dôsledku čoho je zriadenie takéhoto vecného bremena možné. Aj keď Občiansky zákonník výslovne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, respektíve všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, alebo postačuje ak je prospech viazaný len na konkrétnom spoluvlastníckom podiele na oprávnenej nehnuteľnosti, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti, respektíve na strane oprávnených z vecného bremena by mali.

Ak by oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem znelo napríklad v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti v rozsahu spoluvlastníckeho podielu 1/3, pričom výška spoluvlastníckych podielov by bola rovnaká, t. j. každý vlastní podiel v rozsahu 1/3 a zmluvu o zriadení vecného bremena by uzatvoril len jeden z podielových spoluvlastníkov, vecné bremeno in rem by nebolo dostatočne určité. V tomto prípade by sa každý z podielových spoluvlastníkov mohol považovať za oprávneného z vecného bremena, ale zmluvu o zriadení vecného bremena uzavrel iba jeden z nich. Takto zriadené vecné bremeno by zároveň bolo nepriamo (fakticky) vecným bremenom in personam, pretože účelom zmluvy o zriadení vecného bremena v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti je prospešnejšie využívanie nehnuteľnosti konkrétnym spoluvlastníkom oprávnenej nehnuteľnosti, t. j. konkrétnou osobou, čo definuje vecné bremeno „in personam“. Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti je tak možné generálne práve vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení.

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv s právnickými osobami a obcami

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy). V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. Je oprávnený podpísať zmluvu o zriadení vecného bremena aj prokurista, avšak iba ak mu bola udelená prokúra zahŕňajúca výslovne aj právo zaťažovať nehnuteľnosti. Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže robí v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov. Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, ju za úpadcu uzatvára správca. Ak by došlo k porušeniu ustanovení ZKR a vecné bremeno by bolo ukracujúcim úkonom (t. j. zriadené bez primeraného protiplnenia), bolo by vecné bremeno platné, voči veriteľom by však bolo neúčinné.

Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona o pozemkových spoločenstvách. Podľa nej je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Takáto úprava nevyplýva zo zákona o majetku obcí v znení neskorších predpisov. Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami.

Zmluva v prospech tretej osoby: Špecifický prípad

V kontexte zmlúv je dôležité rozlišovať zmluvu v prospech tretej osoby. V takomto prípade však nie je možné hovoriť o zmluve v prospech tretej osoby, ale vždy len o tejto typickej zmluve či inštitúte, ktoré podliehajú vlastnej právnej úprave. Opakom zmluvy v prospech tretej osoby je zmluva na účet tretej osoby, ktorú však náš právny poriadok nepozná, pričom právna teória zastáva názor, že takáto zmluva by bola neplatná pre jej rozpor so zákonom.

Právne vzťahy v zmluve v prospech tretej osoby

V zmluve v prospech tretej osoby existujú tri základné právne vzťahy:

1. právny vzťah medzi treťou osobou a veriteľom,
2. právny vzťah medzi veriteľom a dlžníkom,
3. právny vzťah medzi treťou osobou a dlžníkom.

Právny vzťah medzi veriteľom a dlžníkom je hlavným alebo primárnym vzťahom zo zmluvy v prospech tretej osoby, na základe ktorého - po vyslovení súhlasu tretej osoby s touto zmluvou - vzniká právo veriteľa požadovať od dlžníka, aby dlžník plnil tretej osobe. Pokiaľ tretia osoba nevysloví so zmluvou v prospech tretej osoby súhlas - ak nie je dohodnuté niečo iné - môže veriteľ požadovať plnenie od dlžníka vo svojej prospech. Do vyslovenia súhlasu tretej osoby so zmluvou v prospech tretej osoby má veriteľ aj dispozičné oprávnenia týkajúce sa zmluvy v prospech tretej osoby. V tejto súvislosti sa napríklad veriteľ môže s dlžníkom dohodnúť na zmene zmluvy, môže vypovedať zmluvu, odstúpiť od zmluvy, postúpiť pohľadávku či odpustiť dlh. Po vyslovení súhlasu tretej osoby veriteľ stráca tieto dispozičné oprávnenia, a to v takom rozsahu, v akom sa dotýkajú nároku tretej osoby voči dlžníkovi a jej právneho postavenia.

Právny vzťah medzi treťou osobou a dlžníkom je daný zmluvou v prospech tretej osoby. Okamihom vyslovenia súhlasu tretej osoby so zmluvou v prospech tretej osoby totiž vzniká tretej osobe nárok na plnenie voči dlžníkovi práve podľa tejto zmluvy. To znamená, že tretej osobe voči dlžníkovi vznikne ten nárok na plnenie, na ktorý sa dlžník zaviazal v zmluve v prospech tretej osoby. Tretej osobe vznikne voči dlžníkovi nárok v takom rozsahu, v akom existoval daný záväzok dlžníka zo zmluvy v prospech tretej osoby v tom čase, keď tretia osoba vyslovila svoj súhlas s touto zmluvou. Ďalej platí, že dlžník má voči tretej osobe právo uplatniť tie námietky, ktoré sa týkajú samotnej pohľadávky zo zmluvy v prospech tretej osoby, ako napríklad námietku premlčania, preklúzie či relatívnej neplatnosti právneho úkonu. Nemôže však ísť o námietky, ktoré sa týkajú vzťahu medzi dlžníkom a veriteľom, ako napríklad námietka započítania pohľadávok dlžníka voči pohľadávkam veriteľa. Dlžník by mohol voči tretej osobe namietať len započítanie jeho pohľadávok voči pohľadávkam tretej osoby.

Určenie tretej osoby a jej súhlas

Tretia osoba nemusí byť v zmluve v prospech tretej osoby určená konkrétne v tom zmysle, že nemusia byť uvedené jej osobné údaje, ako napríklad meno a priezvisko. V tejto súvislosti podľa Najvyššieho súdu ČR postačuje, ak je tretia osoba určená dostatočne objektívnymi skutočnosťami, na základe ktorých môže byť individualizovaná. Skutočnosťou, ktorá môže určiť osobu oprávnenú zo zmluvy v prospech tretej osoby, môže byť aj právo nájmu k bytu. Dokonca platí, že tretia osoba nemusí v čase účinnosti zmluvy v prospech tretej osoby vôbec existovať. Právna teória pripúšťa aj tú možnosť, že v zmluve v prospech tretej osoby si môžu zmluvné strany dohodnúť, že veriteľ je oprávnený určiť tretiu osobu aj dodatočne po uzatvorení takejto zmluvy.

Tretej osobe vznikne nárok voči dlžníkovi na plnenie zo zmluvy v prospech tretej osoby momentom, keď s touto zmluvou vysloví súhlas. Vyslovenie súhlasu tretej osoby so zmluvou v prospech tretej osoby je jednostranným právnym úkonom tretej osoby adresovaným dlžníkovi, ktorým tretia osoba prejavuje svoj úmysel prijať plnenie zo zmluvy v prospech tretej osoby. Za vyslovenie takéhoto súhlasu tretej osoby je možné podľa právnej teórie považovať aj podanie žaloby tretej osoby na súd, ktorou sa tretia osoba voči dlžníkovi domáha plnenia podľa zmluvy v prospech tretej osoby.

Tretia osoba môže vysloviť aj svoj nesúhlas so zmluvou v prospech tretej osoby, nakoľko platí, že tretej osobe nemožno vnútiť postavenie veriteľa. Vo veci udelenia súhlasu tretia osoba dokonca nemusí uskutočniť žiadny úkon a môže ostať pasívna. Tým sa však tretia osoba vystavuje riziku, že pokiaľ nevysloví svoj súhlas so zmluvou v prospech tretej osoby, môže od dlžníka požadovať plnenie vo svoj prospech veriteľ. Navyše, ďalším rizikom pasivity tretej osoby je skutočnosť, že veriteľ môže do momentu vyslovenia súhlasu tretej osoby vykonávať aj dispozičné oprávnenia týkajúce sa zmluvy v prospech tretej osoby, ktorými môže napríklad ukončiť zmluvu v prospech tretej osoby. Tretia osoba - ak nebolo v zmluve v prospech tretej osoby dohodnuté inak - môže svoj súhlas udeliť kedykoľvek počas platnosti zmluvy v prospech tretej osoby.

Nepremlčateľnosť súhlasu tretej osoby

V súvislosti s vyslovením súhlasu - najmä, ak je tretia osoba dlhodobo pasívna - môže vzniknúť otázka, či vyslovenie súhlasu treťou osobou je právom, ktoré podlieha premlčaniu. V tomto prípade je podľa nášho názoru možné analogicky vychádzať z rozsudku Najvyššieho súdu ČR. V danom rozhodnutí sa Najvyšší súd ČR zaoberal vznesenou námietkou premlčania zo strany dlžníka, ktorou dlžník namietal premlčanie práva v obdobnej veci, a to konkrétne premlčanie práva veriteľa vysloviť súhlas s prevzatím dlhu.

Najvyšší súd ČR konštatoval, že súhlas veriteľa nepredstavuje právo, ktoré podlieha premlčaniu. V prípade súhlasu veriteľa totiž ide o právny úkon veriteľa, ktorý je iba súčasťou zloženej právnej skutočnosti, ktorej účinkom je prenos povinnosti zaplatiť dlh na nového dlžníka. Premlčanie takéhoto práva preto nie je možné namietať.

tags: #zmluva #v #prospech #tretieho #podmienky