Zrušenie zmluvy o poskytovaní prenájmu: Komplexný sprievodca

Úvod

Zrušenie zmluvy o poskytovaní prenájmu je bežnou situáciou, s ktorou sa stretávajú prenajímatelia aj nájomcovia. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o rôznych aspektoch zrušenia nájomnej zmluvy, vrátane dôvodov, postupov a právnych aspektov, s cieľom uľahčiť orientáciu v tejto problematike. Cieľom je poskytnúť jasné a zrozumiteľné informácie pre široké spektrum čitateľov, od študentov až po profesionálov.

Čo je výpoveď zmluvy?

Všeobecne je výpoveď konštitutívny prejav jednej strany, že daný právny (prípadne iný) pomer má byť v budúcnosti zrušený. Výpoveď je zmluva, v ktorej zamestnanec, nájomca, žiadateľ vypovedá predošlú zmluvu buď fyzickej, právnickej osobe alebo firme, čiže dáva výpoveď. Vyskytuje sa spravidla v zmluvách na dobu neurčitú. Najčastejšie sa výpoveď viaže k zamestnaniu, čiže snaha zamestnanca alebo zamestnávateľa ukončiť pracovný pomer. V takom prípade je potrebné si výpoveď správne načasovať, pretože výpovedná doba začína plynúť až v prvý deň nasledujúceho mesiaca. Výpoveď musí obsahovať údaje o žiadateľovi, ktorý ju dáva, údaje o firme, vec, dátum vzniku zmluvného pomeru a skončenia výpovednej doby, podpis, dátum. Pre výpoveď je príznačné, že účinok výpovede nenastáva daním výpovede, ale až po uplynutí tzv. výpovednej lehoty, teda istého zákonom, zmluvou či inak predpísaného obdobia.

Rozdiel medzi odstúpením od zmluvy a výpoveďou zmluvy

I keď mnohí považujú odstúpenie od zmluvy a výpoveď zmluvy za totožný pojem, skutočnosť je úplne iná. V oboch prípadoch sa síce jedná o jednostranný úkon niektorej zo zmluvných strán, avšak zmysel a dôsledky týchto inštitútov sa v mnohých ohľadoch významne líšia.

• Odstúpenie od zmluvy: V prípade odstúpenia od zmluvy dochádza k zániku zmluvy od jej samotného počiatku - na zmluvu sa potom hľadí tak, akoby ani neexistovala. Dôsledkom tohto spôsobu ukončenia zmluvy je preto povinnosť zmluvných strán vrátiť si všetko, čo si medzičasom vzájomne plnili podľa ustanovení občianskeho zákonníka o bezdôvodnom obohatení (ak spôsob vrátenia plnení nešpecifikuje samotné odstúpenie). Odstúpením od zmluvy nezaniká nárok strany na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku porušenia zmluvy.

  • Príklad: Pri odstúpení od kúpnej zmluvy vzniká na strane kupujúceho povinnosť vrátiť zakúpenú vec, na strane predávajúceho zas povinnosť vrátiť kúpnu cenu, ktorá už bola zaplatená. Zároveň je nutné pripomenúť, že odstúpenie od zmluvy je možné iba v tých prípadoch, kedy to výslovne umožňuje zákon (napr. pri podstatnom porušení kúpnej zmluvy medzi podnikateľmi alebo v prípade, že jedna zo strán sa ocitla v omeškaní) alebo ak sa na možnosti odstúpiť od zmluvy strany medzi sebou dohodli (t.j. možnosť odstúpenia zakotvili priamo do zmluvy). V posledne uvedenom prípade je dôležité čo najpresnejšie špecifikovať dôvody, pre ktoré môže druhá strana odstúpiť a prípadne aj lehotu a formu, v akej musí odstúpenie od zmluvy vykonať.

• Výpoveď zmluvy: Čo sa týka výpovede zmluvy, táto predstavuje prejav vôle niektorej zo strán ukončiť zmluvný vzťah, ktorý sa ruší uplynutím dohodnutej alebo zákonom stanovenej výpovednej lehoty. Zmluva sa pritom ruší od okamihu uplynutia výpovednej lehoty, nie od jej počiatku ako v prípade odstúpenia. Výpoveď sa teda nedotkne práv a povinností, ktoré predchádzali účinnosti výpovede (zmluva existovala a bola dovtedy platná). Strany si preto na rozdiel od odstúpenia nemusia vrátiť to, čo si predtým vzájomne poskytli.

  Prečítajte si tiež: Stravovanie zamestnancov a sociálny fond

  • Príklad: Zmluvné strany si medzi sebou dohodnú výpovednú lehotu 1 mesiac. Ak bude výpoveď doručená 1. 1., zmluva sa považuje za ukončenú k 2. 2. s tým, že do tejto doby zmluva existovala a bola platná. V dodávkach tovaru či služieb tak strany môžu pokračovať až do polnoci 1. 2., kedy výpovedná lehota uplynie.

Ani pri odstúpení od zmluvy ani pri výpovedi zmluvy nie je súhlas druhej strany potrebný. V každom prípade však platí možnosť strán ukončiť zmluvný vzťah tiež dohodou, a to tak, že pôvodný záväzkový vzťah úplne zaniká alebo sa nahradzuje novým. V rámci dohody sa strany môžu dohodnúť na termíne a na podmienkach ukončenia podľa uváženia.

• Príklad: V dôsledku poskytnutia lepších zmluvných podmienok sa strany dohodnú na zmene zmluvy s tým, že nová zmluva nahradzuje tú starú. Dňom účinnosti novej zmluvy sa tak stará považuje za ukončenú.

Ukončenie zmluvy na dobu určitú a neurčitú

Zatiaľ čo odstúpenie od zmluvy je možné pri zmluvách uzatvorených na dobu určitú aj neurčitú, vypovedať možno len zmluvu na dobu neurčitú, predmetom ktorej je záväzok na nepretržitú alebo opakovanú činnosť (napr. opakované dodávky tovaru).

Okrem všeobecne platnej úpravy o výpovedi (§ 582 a násl. občianskeho zákonníka) obchodný zákonník pre niektoré zmluvné typy upravuje zvláštne pravidlá pre vypovedanie zmluvy, stanovuje za akých podmienok je výpoveď možná a aká je výpovedná lehota (napr. zmluva o obchodnom zastúpení, zmluva o úvere…). V prípade, že obchodný zákonník upravuje výpoveď pre niektorý zmluvný typ, má úprava v obchodnom zákonníku prednosť. Ak je v obchodnom zákonníku stanovená kratšia výpovedná lehota ako v občianskom zákonníku (tá je všeobecne trojmesačná), platí táto kratšia.

Výpoveď zmluvy a odstúpenie od zmluvy uzatvorenej ústne

Právny poriadok stanovuje, že ak bola zmluva uzatvorená písomne, aj výpoveď zmluvy alebo odstúpenie od zmluvy musí byť vykonané písomne, inak sa na takýto úkon hľadí ako na neplatný. Ak však uzatvoríte zmluvu po telefónne (objednáte si tovar ústne), rovnakou formou môžete od zmluvného vzťahu odstúpiť.

Odstupné

Obchodný zákonník vo svojom § 355 umožňuje účastníkom zmluvného vzťahu, aby do zmluvy zahrnuli tiež dohodu o tom, že zmluva sa od počiatku ruší, ak jedna konkrétna alebo ktorákoľvek zo strán oznámi svojmu partnerovi zámer odstúpiť od zmluvy a zároveň zaplatí dohodnutú čiastky ako odstupné. Pritom však platí pravidlo, že odstupné nemožno požadovať, ak bol záväzok zo zmluvy už splnený (dielo, napr. webová stránka, bolo dokončené). Výška odstupného môže byť dohodnutá fixne, percentuálne či takým spôsobom, ktorý je dostatočne určitý.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre príspevok na bývanie

I keď je možné dohodnúť sa na odstupnom ústne i písomne, v záujme jednoznačného preukázania nároku sa odporúča zachovanie písomnej formy a zakotvenie dohody o odstupnom priamo do zmluvy.

Výpoveď krátkodobého nájmu bytu

Výpoveď krátkodobého nájmu bytu je jeden zo spôsobov zániku tohto nájomného vzťahu. Dôvody výpovede krátkodobého nájmu bytu sú taxatívne stanovené v § 7 ods. 1 a 2 zákona o krátkodobom nájme bytu. Okrem dôvodov predpokladaných zákonom sa prenajímateľ a nájomca môže v nájomnej zmluve dohodnúť aj na iných dôvodoch výpovede. Podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu krátkodobý nájom bytu zanikne uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Právna úprava umožňuje, aby sa prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve dohodli na dĺžke výpovednej lehoty. Výpovedná lehota môže mať rôzne trvanie v závislosti od dôvodu výpovede. Výpovedná lehota dohodnutá v nájomnej zmluve nesmie byť kratšia, než je stanovená v ustanovení § 7 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z.

Dôvody na výpoveď nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu, ak:

• Nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou.
• Nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.
• Nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas.
• Nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok.
• Užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať.
• Bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor.
• Nájomca prenechal nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

Časté chyby pri výpovedi zmluvy a odstúpení od zmluvy

• Podnikateľ namiesto odstúpenia od zmluvy na dobu určitú zašle svojmu obchodnému partnerovi výpoveď k určitému termínu. Nakoľko zmluvu na dobu určitú nemožno vypovedať, k ukončeniu zmluvy nedôjde a obchodný partner môže po zvyšok doby jej platnosti aj naďalej dodávať tovar či služby a tento riadne účtovať.

• Podnikatelia medzi sebou uzatvoria písomnú zmluvu, do ktorej zakotvia možnosť kedykoľvek od tejto zmluvy odstúpiť. S úmyslom zmluvu ukončiť jedna zo zmluvných strán zatelefonuje svojmu partnerovi a oznámi mu, že od zmluvy odstupuje. I v tomto prípade však k ukončeniu zmluvy nedôjde, s čím sú spojené rovnaké dôsledky ako v prvom príklade.

  Prečítajte si tiež: Obmedzenia práce popri predčasnom dôchodku

• Častou je tiež situácia, kedy jedna zo zmluvných strán podá voči svojmu obchodnému partnerovi žalobu za zaplatenie poskytnutého plnenia, avšak zmluvný vzťah medzi nimi zatiaľ nebol ukončený - žaloba tak nemusí byť podaná dôvodne a môže byť zamietnutá. Ak sa preto domáhate tzv. bezdôvodného obohatenia, zamyslite sa najskôr, či došlo k zániku zmluvy (t.j. právneho dôvodu).

  • Príklad: Nespokojný odberateľ bez náležitej reklamácie vráti zakúpený tovar dodávateľovi a vyžiada si od neho zaplatenú kúpnu cenu vo výške 10 000 EUR. Dodávateľ na výzvu nereaguje, preto svojho obchodného partnera zažaluje. V spore však nebude úspešný, pretože bez správnej reklamácie sa nemôže dožadovať svojich nárokov, a bez odstúpenia od zmluvy zas bezdôvodného obohatenia. Namiesto vrátenia peňazí tak zaplatí zbytočné trovy konania, presahujúce ďalších 1 000 EUR.

Príklad z praxe a právne rady

• Problém s rušením nočného kľudu: Ak nájomca trpí rušením nočného kľudu susedom a prenajímateľ situáciu nerieši, zákon neumožňuje odstúpiť od zmluvy. V tomto prípade prichádza do úvahy iba výpoveď s dodržaním výpovednej lehoty. Najlepším riešením je dohodnúť sa s prenajímateľom na ukončení nájomného vzťahu písomnou dohodou.
• Zhoršený zdravotný stav nájomcu: Ak sa nájomcovi zhorší zdravotný stav a je dlhodobo práceneschopný, nie je to automaticky dôvod na ukončenie nájomnej zmluvy. V zmluve však môže byť stanovená dvojmesačná výpovedná lehota. Je vhodné spísať dohodu o skončení nájmu a žiadať úhradu nájmu len za obdobie, ktoré nájomca byt reálne užíval.
• Problémy s elektrikou v byte: Ak nájomca zistí, že elektrika v byte nie je v dobrom stave a prenajímateľ o tom neinformoval, nájomca by mal prenajímateľa vyzvať k oprave a uplatniť zľavu z nájmu. Súčasne by mal podať výpoveď z nájmu alebo oznámiť ukončenie nájmu vopred, ak je to v zmluve dohodnuté.
• Väzba nájomcu: Ak sa nájomca dostane do vyšetrovacej väzby, nie je to automaticky dôvod na ukončenie nájomnej zmluvy. Je to vec dohody s prenajímateľom.
• Nezaplatenie nájomného pred nástupom: Ak nájomca oznámi pred nástupom do bytu, že o nájom nemá záujem, prenajímateľ by mal vrátiť kauciu, ak v zmluve nie je dohodnutá zmluvná pokuta za porušenie zmluvy.
• Výpoveď z dôvodu ukončenia pracovného pomeru: Ak zmluva o krátkodobom nájme bytu umožňuje nájomcovi vypovedať zmluvu v prípade ukončenia pracovného pomeru, ide o možnosť, nie povinnosť nájomcu.
• Porušenie zmluvných povinností prenajímateľom: Ak prenajímateľ porušuje zmluvné povinnosti, nájomca môže vypovedať zmluvu, aj keď zmluva umožňuje odstúpenie od zmluvy len prenajímateľovi.
• Nájomné uvedené v zmluve vs. ústna dohoda: Ak je v zmluve uvedená iná suma nájomného ako bola dohodnutá ústne, nájomca by mal platiť len sumu uvedenú v zmluve a pri odovzdaní bytu si urobiť fotodokumentáciu jeho stavu a spísať záznam o odovzdaní bytu.
• Odstúpenie od zmluvy z dôvodu nepríjemných informácií o nájomcovi: Ak sa prenajímateľ dozvie o nájomcovi nepríjemné veci po podpise zmluvy, nie je to dôvod na odstúpenie od zmluvy, ak to nie je uvedené v zmluve.
• Predaj bytu ako dôvod na ukončenie zmluvy: Prenajímateľ nemôže ukončiť nájomnú zmluvu z dôvodu predaja nehnuteľnosti. Nový vlastník vstupuje do všetkých práv a povinností prenajímateľa.
• Neplatenie nájomného a depozitu: Ak nájomca neplatí nájomné a depozit, prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy o krátkodobom nájme bytu, ak nájomca mešká s úhradou nájomného dlhšie ako dva mesiace.

Vzor výpovede nájomnej zmluvy

Výpoveď nájomnej zmluvyNájomca:[Meno a priezvisko][Adresa][Rodné číslo]Prenajímateľ:[Meno a priezvisko][Adresa][Rodné číslo]Výpoveď nájomnej zmluvy a nájmu bytu v dome č. [číslo domu] na [ulica] v [mesto]Na základe nájomnej zmluvy zo dňa [dátum] mám na dobu neurčitú prenajatý a užívam byt [typ bytu] bez príslušenstva na [poschodie] poschodí domu č. [číslo domu] na [ulica] ulici v [mesto].Nájom uvedeného bytu týmto vypovedám v trojmesačnej lehote, ktorá začne plynúť dňom [dátum]. Nájom sa tak skončí ku dňu [dátum].V [mesto], dňa [dátum][Podpis nájomcu]

tags: #zrušenie #zmluvy #o #poskytovaní #prenájmu #vzor