Oplatí sa investovať do nehnuteľnosti? Kúpa investičného bytu na hypotéku v súčasnej situácii

Investovanie do nehnuteľností je na Slovensku dlhodobo veľmi populárne. Otázka, či sa oplatí kúpiť investičný byt na hypotéku, je komplexná a individuálna. Pred uskutočnením rozhodnutia investovať do nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky je ale potrebné zvážiť viacero faktorov. Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami sa líši od tej spred niekoľkých rokov, kedy nízke úrokové sadzby lákali mnoho ľudí k tomu, aby kúpili na hypotéku investičný byt a prenajímali ho. Dnes, keď banky dávajú hypotéky s úrokom nad štyrmi percentami, je situácia komplikovanejšia.

Výhody investovania do nehnuteľností

Investovanie do nehnuteľnosti má niekoľko výhod. Medzi najlákavejšie patrí najmä stabilný príjem z nájmu a aktuálne vysoký dopyt po prenájmoch. Rast cien nehnuteľností a prísnejšie podmienky na získanie hypotéky spôsobujú, že vlastné bývanie sa pre mnohých stáva menej dostupným. To znamená jediné: viac ľudí bude bývať v podnájme. Aj na Slovensku dlhodobo platí, že nájomné bývanie tvorí menšiu časť trhu ako v západných krajinách. Tento rozdiel a vývoj cien nehnuteľností vytvára priestor pre investorov, ktorí chcú na trhu s prenájmami dlhodobo pôsobiť.

Okrem toho, nehnuteľnosti majú v dlhodobom horizonte potenciál zvyšovať svoju hodnotu. Nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky od roku 2002 do konca prvého kvartálu 2024 (na základe dát NBS) dosiahli priemerný ročný výnos približne 6,5 % p.a. Nehnuteľnosť sa zhodnocuje celkovo a teda nie len vynaložené vlastné prostriedky, povedzme 20 % ale aj zvyšná časť financií, ktoré klient získal pomocou úveru. Nehnuteľnosti v závislosti od lokality rastú dlhodobo 7 a viac percent.

Investičný byt ponúka kombináciu výhod:

• je konzervatívny - stabilný, menej náchylný na výkyvy,
• prináša dvojaký výnos - pravidelný príjem z prenájmu a zhodnotenie ceny nehnuteľnosti v čase,
• chráni pred infláciou,
• zostáva vám hmotný majetok, ktorý môžete ďalej využiť alebo zdediť.

Riziká spojené s investovaním do nehnuteľností

Na strane druhej, investovanie do nehnuteľnosti prináša aj mnohé riziká. Môže sa stať, že budete mať obdobia bez nájomníkov, čo znamená stratu, respektíve výpadok príjmu. Nehnuteľnosť si vyžaduje aj pravidelnú údržbu a opravy, čo vyžaduje ďalšie dodatočné financie. Treba rátať aj s tým, že ak úrokové sadzby stúpnu, vaše náklady na hypotéku sa zvýšia.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Medzi riziká patrí aj:

• Počiatočný kapitál: Investícia do nehnuteľnosti často vyžaduje vysoký vstupný vklad. Ak beriete hypotéku na investičný byt, tak budete potrebovať 10-20 % z celkovej ceny bytu. Alebo 100%, ak kupujete byt v hotovosti. Okrem toho musíte počítať s ďalšími nákladmi, ako sú poplatky za poskytnutie hypotéky, notárske služby, poplatok realitke, či rekonštrukcia.
• Starostlivosť o byt: Byt si vyžaduje pravidelnú údržbu, a to aj v prípade, že ho aktívne neprenajímate. Môžu spôsobiť dodatočné náklady. Na takéto situácie musíte byť pripravený a mať vytvorenú rezervu.
• Riziko výpadku príjmu: Minimálne raz nastane obdobie, keď bude byt neobsadený, čo znamená, že budete musieť pokryť všetky náklady z vlastného vrecka. To je časté najmä pri: sezónnych výkyvoch, ale aj pri bežných situáciách, kedy nájsť správneho nájomcu môže trvať aj pár týždňov/mesiacov. Ale aj v situáciách, kedy sa byt stane neobývateľným kvôli škodám/potrebnej rekonštrukcií.
• Problémy s nájomníkmi: Môžete naraziť na neplatičov, alebo problémových ľudí - sťažnosti susedov, ničenie zariadenia bytu.
• Zmena sadzieb hypoték: Úrok v banke máte vždy fixovaný na určité obdobie, zmena sadzieb Vás vie aj negatívne zasiahnuť a spôsobiť nárast splátky aj o niekoľko stoviek eur mesačne.
• Zmena legislatívy: Pravidlá prenájmov a dane sa môžu meniť.
• Likvidita: Na rozdiel od akciových fondov byt nepredáte za pár dní. Ak potrebujete urgentne získať peniaze, môže trvať mesiace, pokiaľ nájdete kupujúceho za požadovanú cenu.
• Závislosť na lokalite: Ak vyberiete nevhodnú lokalitu, môže sa váš byt stať stratovou investíciou. Analýza trhu a lokality je preto kľúčová.
• Emocionálny faktor: Pri investíciách do nehnuteľností môžu emócie zohrávať väčšiu úlohu než pri iných investíciách.

Diverzifikácia portfólia

Za mňa asi najpodstatnejšia vec je ale diverzifikácia. Je veľmi dôležité, aby ste nemali všetky svoje investície v jednom type aktív, teda nie iba v nehnuteľnostiach.

Úrok vs. splátka hypotéky ako náklad

Väčšina ľudí pri výpočte používa ako nákladovú položku celú splátku hypotéky. Z jedného pohľadu je to samozrejme náklad, nakoľko musíme banke platiť aj úrok aj istinu a poníži nám to náš mesačný cashflow. Z finančného hľadiska je nákladová položka len úrok, istinu pomaly splácame až raz bude hypotéka splatená.

Opportunity cost

Veľmi dôležitý a prehliadaný parameter. Keď kupujeme nehnuteľnosť, väčšinou platíme minimálne 20 % z ceny nehnuteľnosti cez vlastné zdroje. Mnoho ľudí aj vyššie percento. Ak by sme však nehnuteľnosť nekupovali, tieto peniaze vieme investovať a poberať z nich nejaký výnos.

Príklady z praxe

Na porovnanie však dnes pri 2-izbovom byte (cena 250 000 €) v novostavbe v Bratislave, kde disponujeme 20 % vlastnými zdrojmi a 80 % hypotékou, sa dostávame v rámci mesiaca na negatívny cashflow cca. mínus 400 - 500 €. Ak by sme rátali ako nákladovú položku len úrok (a nie celú splátku hypotéky), sme stále na cca.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Nakoľko ceny nehnuteľností z dlhodobého hľadiska rastú a nakoľko využívam páku z banky, je veľmi pravdepodobné, že sa mi to vráti a bude to úspešná investícia.

Investičný byt č.1: Priemerný 2-izbový byt stál v Bratislave v 3. kvartáli 2024 cca 200 000€. Prenájom bez energií je približne 650€. Keďže máš svojich 40 000€, z banky potrebuješ úver na 160 000€. Musíš však rátať aj s prípadnými opravami, daňami, poistkou, počiatočnými nákladmi vo forme hypotéky, prípadne dokúpenie nábytku. Rozdiel medzi nákladmi a príjmami je necelých 3 000€. Ak to vydelíme 12 (počet mesiacov v roku), vyjde nám číslo 250€ - toto budeš musieť mesačne ešte doložiť, aby si vykryl zostávajúce náklady. Dajme tomu, že to dokladanie bude trvať 7 rokov - časom sa nájom zvýši, no splátka úveru zostane približne rovnaká. Z posledných štatistík Národnej banky Slovenska môžeme povedať, že priemerný rast cien nehnuteľností bol okolo 6% posledných pár rokov. V Bratislave sa medián platov (presný stred) pohybuje od 1 870€ do 2 000€ v hrubom. Pri prepočte na čistú mzdu je to okolo 1 450€. Ak by tento byt stál o 15 rokov 360 000€, z tvojej hypotéky 160 000€ zostane po 15 rokoch už len 98 110€. Rozdiel medzi týmito dvoma číslami je 262 000€.

Investičný byt. č. 2: Mohli by sme sa pozrieť aj na investíciu do dvojizbového bytu v menších mestách za 120 000€. Tvojich 20%, ktoré potrebuješ, sú 24 000€. Hypotéka vo výške 96 000€ s priemernou úrokovou sadzbou 3% ťa mesačne bude stáť 405€. Cena nájmu je v menšiom meste 500€ bez energií. Rozdiel medzi nákladmi a príjmami je 845€. Mesačne musíš dotovať tento byt 70 eurami aby si vykryl zostávajúce náklady. Opäť len prvých niekoľko rokov. Pri rovnakom tempe rastu cien bytov by o 15 rokov mohol mať tento byt hodnotu približne 216 000€. Tvoja zostávajúca hypotéka bude vo výške 64 000€.

Ako začať investovať do nehnuteľností

1. Stanovte si cieľ: Čo je pre vás prioritou - pasívny príjem, zhodnotenie kapitálu alebo zabezpečenie detí?
2. Spočítejte si rozpočet: Ak disponujete vyššou sumou (napr. 50 000 až 150 000 EUR), môžete zvažovať kúpu bytu určeného na prenájom. S nižším rozpočtom (napr. 2 000 až 5 000 EUR) môžete začať cez realitné fondy alebo platformy na kolektívne investovanie, kde získate podiel na výnose z prenajímaných nehnuteľností bez toho, aby ste vlastnili celý byt.
3. Vyberte typ nehnuteľnosti a lokalitu. Najžiadanejšie sú menšie byty (1-izbové, 2-izbové) v lokalitách s dobrou občianskou vybavenosťou - blízkosť MHD, škôl, obchodov a zelene zohráva významnú úlohu.
4. Zabezpečte správu a prenájom.

Kde kúpiť byt na investíciu?

Pri výbere lokality je potrebné zvážiť viacero faktorov, ako napr. ekonomický rozvoj oblasti, dopyt po nájomnom bývaní v danej oblasti, prípadne obľúbenosť z pohľadu turizmu, ktorý prináša potenciál aj na krátkodobý prenájom cez Airbnb či Booking.com. Pred kúpou investičného bytu je dobré naštudovať si demografiu mesta, kde plánujem investičný byt kúpiť, najmä či výrazne neklesá počet obyvateľov. Je ale dôležité si uvedomiť aj prítomnosť ľudí zo zahraničia, najmä z Ukrajiny, ktorí často nefigurujú v štatistikách trvalého pobytu v danom meste, ale žijú tam, pracujú a tvoria hodnoty. Z tohto pohľadu je zaujímavé hlavné mesto Bratislava, ale aj jeho okolie do 20 km, krajské mestá, turistické destinácie.

Pomôcť s výberom môže:

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

• znalosť lokálneho trhu (alebo konzultácia s expertom),
• výpočet očakávaného výnosu - pomer medzi výškou nájomného a nákladmi,
• sledovanie dopytu v konkrétnom meste.

Alternatívne investície

Pre tých, ktorí na začiatku odpovedali na niektorú otázku záporne, prípadne si nie sú istí, existuje aj množstvo alternatívnych investícií. Ak si porovnáme výkonnosť dvoch dôležitých tried aktív - akcií a realít, akciový trh má z dlhodobého hľadiska vyšší výnos.

Ak by si investoval 24 000€ jednorazovo + 70€ mesačne prvých 7 rokov do ETF fondov, po 15 rokoch by tvoja investícia mohla byť približne 97 400€.

Na záver by som ešte rád spomenul dve veci: niektorí investori by mi síce mohli oponovať, že oni určite zarobili viac na investičných bytoch, avšak pravdepodobne vďaka páke/cudzím zdrojom od banky a vďaka trhu, ktorý posledné roky extrémne rástol.

Banky ponúkajú na tak dlhý čas termínované vklady s hrubým výnosom 2,20 - 3,20 % ročne. Korporátne dlhopisy ponúkajú výnos 3,0 - 12,0 % a v ponuke sú aj P2P pôžičky s výnosom 5,4 až 8,5 % ročne, pričom v prípade P2P ide iba o výnosy z postupne splácanej istiny (celkový výnos tak bude nižší). Pre ešte nižšie riziko sú k dispozícii podielové fondy. Na tak dlhý čas sú vhodné dlhopisové portfóliá s ohraničenou splatnosťou, rolujúce dlhopisové portfóliá, bežné dlhopisové fondy ale aj realitné a akciové investičné stratégie.

Alternatívy k investičným bytom môžu ponúknuť zaujímavé možnosti zhodnocovania peňazí bez potreby spravovať nehnuteľnosti.

• Realitné fondy: umožňujú podieľať sa na výnosoch z nehnuteľností bez nutnosti kúpy a starostlivosti o konkrétnu nehnuteľnosť. Investujú do komerčných budov (kancelárske budovy, nákupné centrá, sklady, ….) alebo aj do rezidenčných nehnuteľností, čo poskytuje diverzifikáciu a stabilitu. Sú vhodné pre tých, ktorí hľadajú nižšie riziko a stabilný výnos od 3,5 - 6% p. a. (pre bežných klientov) a realitné fondy pre kvalifikovaných investorov prinášajú výnosy aj 10 - 15 % p.
• Podielové fondy: Tieto fondy kombinujú investície do rôznych aktív, ako sú akcie, dlhopisy alebo nehnuteľnosti, a umožňujú rozloženie rizika. Môžu ponúknuť stabilný výnos a vhodné možnosti pre dlhodobých investorov. Výnos sa pohybuje od 3 - 8% ročne. Majú vyššie náklady a zdaňujú sa.
• ETF akciové fondy: ETF fondy sú populárne pre svoju flexibilitu a nízke náklady. ETF fondy zamerané na celý svet dlhodobo prinášajú stabilné výnos s maximálny rozložením rizika, napr. do 1500 najväčších spoločností sveta. Výnos sa pohybuje dlhodobo od 8 - 12% ročne (závisí od fondu).

Výnosnosť investície

Existuje veľa metrík, na ktoré sa môžete pozrieť, keď zisťujete, či vám investovanie do nehnuteľností alebo akcií zarobí viac peňazí. Ak sa pokúsite odpovedať na túto otázku, musíte sa rozhodnúť, aký typ nehnuteľnosti porovnávate s akými akciami. Priemerný výnos akciového trhu, meraný indexom S&P 500, je približne 10 % ročne. Predpokladajme, že najlepšie obdobie majú slovenské nehnuteľnosti už za sebou (na základe dostupných dáta a výhľadu pre znižovanie úrokových sadzieb zo strany ECB) a očakávaný ročný rast cien nehnuteľností by mohol byť okolo 4 % p.a.

Sú dva pohľady na výnos investície - v relatívnej a absolútnej hodnote. Prenájom nehnuteľnosti vie priniesť výnos 5 - 6 % ročne, no vyžaduje si aktívnu spoluúčasť majiteľa. Majiteľ by sa v takom prípade mal pozerať aj na stratu svojho času spojenú s prenájmom a riešením problémov.

ROI (v hotovosti ): ROI= Čistý ročný zisk/vložené investície = 5 400€/150 000€ = 3,6% p. a.

ROI (hypotéka ): ROI= Čistý ročný zisk/vložené investície = 1420,80€/30 000€ = - 4,74% p. a.

Poznámka: Investícia na hypotéku generuje negatívny cash flow, pretože mesačná splátka hypotéky je vyššia než nájomný príjem, aj keď vlastné náklady sú nižšie. V tomto prípade je kúpa investičného bytu v hotovosti výhodnejšia z pohľadu ROI, pretože pri hypotéke dochádza k negatívnemu cash flow. ALE nie vždy to tak platí. Pred kúpou je potrebné prepočítať, či bude investičný byt ziskový. Využiť môžete komplexnú kalkulačku investičného bytu ktorá za vás vypočíta všetko dôležité.

Ako by mal postupovať začínajúci investor?

Ak uvažujete o kúpe investičného bytu, dôležité je rozhodnúť sa, či ho financovať z vlastných úspor alebo cez hypotéku. Výhoda je v možnosti pákového efektu - aj s nižším počiatočným kapitálom môžete kúpiť hodnotnejšiu nehnuteľnosť. Výhodou je, že väčšia časť z nájmu zostane Vám, lebo nemusíte splácať záväzok voči banke.

Aby bola pre mňa kúpa výhodná, musím myslieť na pomer ceny a výnosu. Tu odporúčam kupovať iba taký byt, kde môj čistý ročný nájom je aspoň 4,5 % z celkovej ceny nehnuteľnosti po prípadnej rekonštrukcii.

Mal by si:

• byť ziskový - ročný príjem z prenájmu by mal byť vyšší ako všetky náklady vrátane splátok hypotéky, energií a daní. Minimálne akceptovaná situácia by mala byť taká, kedy nájom pokryje všetky náklady a budete na nule.
• mať návratnosť investície (ROI) by mala byť aspoň 3% p. a., pretože pri alternatívnych riešeniach viete aj pri veľmi konzervatívnej investícii zhodnocovať peniaze minimálne od 2 - 5% ročne a s dynamickými riešeniami aj okolo 10% ročne.
• pri raste cien nehnuteľností viete počítať priemerne s 6,81 %. p. a. (priemerný výnos od roku 2002 podľa štatistík Národnej banky Slovenska).

tags: #aka #nehnutelnost #sa #oplati #kupit #investicia