Ako Dlho Trvá Vysporiadanie Pozemku: Skúsenosti a Postupy

Vlastníctvo pozemkov na Slovensku je často komplikované a zdĺhavé, najmä kvôli historickej rozdrobenosti, politickým zmenám a prechodu na nový systém evidencie nehnuteľností. Vysporiadanie pozemku, teda právna úprava vlastníckych vzťahov, je preto často náročný proces. Tento článok sa zameriava na skúsenosti a postupy pri vysporiadaní pozemkov, s cieľom poskytnúť čitateľom komplexný prehľad o tejto problematike.

Problémy s Vlastníctvom Pozemkov

Dôvody právnych problémov s vlastníctvom pozemkov môžeme hľadať v minulosti. Veľká rozdrobenosť pozemkov na Slovensku, rôzne politické režimy, ktoré chápali pojem vlastníctva odlišne, zmeny, ktoré prebiehali aj pri prechode z pozemkových kníh na aktuálnu podobu evidencie nehnuteľností prostredníctvom katastra nehnuteľností. Tejto problematike nepomáha ani skutočnosť, že pod rovnakým parcelným číslom v rovnakom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“, aj registra „E“, pričom môže ísť o úplne iné spolu nesúvisiace pozemky.

Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok. Vlastníkom môže byť cudzia osoba, ale môže to byť napr.

Ako Začať s Vysporiadaním Pozemku

Proces vysporiadania pozemku začína konzultáciou, kde informujete odborníka o stave pozemku a jeho právnych vzťahoch. Je dôležité zistiť, kto je aktuálnym vlastníkom pozemku, čo je možné overiť na katastrálnom odbore príslušného Okresného úradu alebo online cez katastrálny portál.

Overenie Vlastníctva

Ak vlastníte nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či ste vlastníkom konkrétneho pozemku si viete teda overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu mi vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých som uvedený ako vlastník. Taktiež mi vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, ak napr. viem tento pozemok nejakým spôsobom identifikovať. Všetky tieto údaje si viem získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra si viem vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov napr. o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viem zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk. Ak nie som si istý, či konkrétny pozemok vlastním, taktiež si to viem overiť cez vyššie uvedené stránky. Ak si to overiť neviem, prípadne zistím, že pozemok je podľa aktuálneho listu vlastníctva zapísaný na nejakú inú osobu, môžem sa ísť poradiť napr. aj do Centra právnej pomoci.

Prečítajte si tiež: Ako rýchlo dostanem opatrovateľský príspevok?

Možnosti Vysporiadania Pozemku

Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete túto osobu osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa na usporiadaní vlastníckych práv nedohodnete - napr. aktuálny vlastník nebude súhlasiť s tým, že daný pozemok ste vydržali, prípadne nebude ochotný na Vás daný pozemok previesť napr. formou darovacej alebo kúpnej zmluvy, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu.

Súdne Konanie

Vstup do takéhoto súdneho konania Vám však neodporúčame, ak nemáte napr. nejaký doklad o tom, že ste Vy alebo Vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli nejakým iným spôsobom. Do konania Vám neodporúčame vstúpiť ani v tom prípade, ak ste vedeli, že daný pozemok nie je Váš a teda vedeli ste, že užívate cudzí pozemok. Bez takýchto dokladov by ste totiž neboli považovaní za v tzv. dobromyseľných oprávnených držiteľov a boli by ste v tzv. dôkaznej núdzi. Súd by v takomto prípade nemal inú možnosť ako prípadnú žalobu na určenie vlastníckeho práva k pozemku zamietnuť, s čím by mohli byť spojené ďalšie náklady pre Vás (napr. úhrada trov konania protistrane, zaplatenie súdnych poplatkov a pod.).

Dedičské Konanie

Ak je ako vlastník pozemku evidovaný nejaký Váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh na prededenie novoobjaveného majetku sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní po zomrelom rozhodoval, prípadne na súd, v ktorom mal zomrelý posledné bydlisko. Súd následne poverí notára, ktorý bude viesť dedičské konanie. Výsledkom takéhoto dedičského konania môže byť uzatvorenie dedičskej dohody s ostatnými dedičmi, že daný pozemok bude patriť Vám (či už bezodplatne voči ustupujúcim dedičom alebo za nejakú dohodnutú čiastku). Prípadne, ak sa nedohodnete, nadobudnete daný pozemok do podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými dedičmi.

Vysporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom daného pozemku, Váš problém by sa dal riešiť napr. dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, znovu by v tejto veci vedel rozhodnúť súd. Možnosti vysporiadania podielového spoluvlastníctva môžu byť rôzne, v zásade by však súd mal prihliadať aj na faktické užívanie danej nehnuteľnosti.

Dohoda o Vysporiadaní

Keďže je občianske právo postavené na zásade autonómie vôle, zákon účastníkom spoluvlastníckych vzťahov ponecháva voľný priestor na úpravu týchto vzťahov a preto aj samotný Občiansky zákonník preferuje pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodu jednotlivých podielových spoluvlastníkov, pričom ak ide o vyporiadanie nehnuteľnosti, dohoda musí mať písomnú formu a je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Na dohode musia byť zúčastnení všetci podieloví spoluvlastníci. Ak nie je povinnosť uzavrieť dohodu v písomnej forme, tak každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o vyporiadaní, ak o to požiadajú.

Prečítajte si tiež: Legislatívne zmeny vdovského dôchodku

Súdne Vyporiadanie

Ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o vyporiadaní, vyporiadanie vykoná a spoluvlastníctvo zruší súd, avšak len na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Zákon hovorí, že súd pri tom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci, avšak to neznamená, že návrh nemôže podať aj menšinový spoluvlastník a rovnako nejde o jediné hľadiská, na ktoré súd pri posudzovaní prihliada. Súd pri vyporiadaní prihliada na rôzne kritéria, napr. Z procesnej stránky sú účastníkmi konania všetci podieloví spoluvlastníci, pričom ten, ktorý podáva návrh je žalobca a ostatní sú žalovaní.

Spôsoby Súdneho Vyporiadania

1. Reálne rozdelenie veci: Súd vyporiada podielové spoluvlastníctvo reálnym rozdelením veci podľa výšky podielov spoluvlastníkov, ak je možné vec reálne rozdeliť. Deliteľnosť musí byť možná z technického hľadiska, ale zároveň by mala rozdelená vec naďalej slúžiť takému záujmu a takým spôsobom, ktorý zodpovedá jej povahe. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť aj geometrický plán, ktorý bude tvoriť neoddeliteľnú súčasť rozsudku, ktorým bude podielové spoluvlastníctvo vyporiadané. V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov toho-ktorého podielového spoluvlastníka a vtedy sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o tzv. kombinovaný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva.
2. Prikázanie veci za náhradu: Ďalším spôsobom vyporiadania je prikázanie veci jednému (príp. viacerým) zo spoluvlastníkov s tým, že sa z neho stane výlučný vlastník a ostatných podielových spoluvlastníkov podľa výšky podielov takzvane vyplatí, ide o tzv. prikázanie veci za náhradu. Súd pri tom prihliada okrem iného aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V návrhu musí žalobca uviesť, akú sumu za ustupujúci spoluvlastnícky podiel je ochotný vyplatiť ostatným podielovým spoluvlastníkom, pričom táto suma sa uvádza v eurách za jeden meter štvorcový. Práve táto suma je v praxi najčastejšie spornou, pretože sa stáva, že niektorí zo spoluvlastníkov s touto sumou nesúhlasí. Zákon hovorí o primeranej náhrade, ale bližšie ju nešpecifikuje. Vo všeobecnosti možno povedať, že primeraná náhrada je taká, za akú si ustupujúci spoluvlastník môže zaobstarať podobnú vec, prípadne podiel na tejto veci.
3. Predaj veci a rozdelenie výťažku: Tretím spôsobom vyporiadania podielového spoluvlastníctva je predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa výšky podielov. Tento spôsob sa uplatní, ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem spoločnú vec nadobudnúť do vlastníctva.

Výnimka zo Zrušenia Spoluvlastníctva

Výnimku z vyššie spomínanej zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve, vymedzuje Občiansky zákonník v ust. § 142 ods. 2: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ V tomto prípade súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo, ak na to existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, pričom prevažne ide o okolnosti subjektívneho charakteru na strane účastníkov, ktoré musí súd s odbornou starostlivosťou skúmať. V praxi sa môže vyskytnúť mnoho takýchto dôvodov, môže ísť napr. o prípad, keď je spoluvlastník vysokého veku a želá si v nehnuteľnosti dožiť, pretože v nej žil celý život.

Vydržanie

Podmienky vydržania vlastníckeho práva upravuje § 134 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nemožno pritom nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb. Vydržanie je osobitným spôsobom nadobúdania (najčastejšie) vlastníckeho práva, pričom subjektom vydržania môže byť ako fyzická, tak i právnická osoba. Na nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa teda nevyžaduje ešte aj ďalšia skutočnosť, napríklad vydanie súdneho rozsudku alebo rozhodnutia iného štátneho orgánu.

Podmienky Vydržania

1. Oprávnená držba: Držiteľ musí mať vec v oprávnenej držbe po dobu stanovenú zákonom (10 rokov pri nehnuteľnostiach).
2. Dobrá viera: Držiteľ musí byť v dobrej viere, že mu vec patrí.
3. Nepretržitosť: Držba musí byť nepretržitá.

Osvedčenie o Vydržaní

Vo Vašom prípade je možné dôvodne sa domnievať, že splňate všetky predpoklady pre vydržanie predmetných pozemkov. Keďže túto skutočnosť je potrebné úradne deklarovať, je potrebné vyhotoviť osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vo forme notárskej zápisnice. V zmysle ustanovenia § 63 notárskeho poriadku, osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu sa vydáva formou notárskej zápisnice.

Obsah Notárskej Zápisnice

a) vyhlásenie účastníka, že splnil podmienky vydržania podľa Občianskeho zákonníka, najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby.

Prečítajte si tiež: Práca a nemocenské dávky

b) vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady, ak ide o nehnuteľnosti mimo zastavaného územia obce (napr. Vyjadrenie obce ako podmienka k vydaniu osvedčenia o vydržaní, má obsahovať vyjadrenie súhlasu alebo opačne, nesúhlasu. V prípade druhej možnosti, je podľa môjho názoru potrebné, aby obec odôvodnila a špecifikovala svoje záujmy, ktoré môžu byť predmetným osvedčením dotknuté.

Súdne Konanie o Vydržaní

V prípade nesplnenia podmienok, ktoré predpokladá Notársky poriadok v citovanom ustanovení, možno dosiahnuť zápis v katastri nehnuteľností na základe právoplatného súdneho rozhodnutia vydaného na základe tzv. určovacej žaloby oprávneného držiteľa. V súdnom konaní je potrebné preukázať naplnenie všetkých zákonných podmienok pre vydržanie a taktiež aj právny záujem na určení vlastníckeho práva.

Predaj Pozemku s Viacerými Vlastníkmi

Áno, je možné vykonať predaj pozemku aj v prípade, že je rozdelený medzi viacerých vlastníkov. Podľa zákona o správe spoluvlastníctva je pred predajom podielu nutné informovať ostatných spoluvlastníkov o vašom zámere.

Ponuky na Odkúpenie Pozemku

Pri spoločnostiach, ktoré zasielajú listy s návrhom na odkúpenie ich podielov k pozemkom, treba byť obzvlášť opatrný a pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba najskôr naozaj overiť o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná. Častokrát sa na nás obrátia klienti, ktorí pozemky predajú a následne zistia, že by za predaj mohli získať viac peňazí. Po podpise kúpnej zmluvy, vyplatení dohodnutej kúpnej ceny a po prepísaní vlastníckych práv k predaným pozemkom je bohužiaľ už neskoro niečo riešiť. Prísť sa poradiť je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy. Po podpise to už môže byť neskoro. Pred podpisom akejkoľvek kúpnej zmluvy, aj napriek tomu, že ponúkaná suma sa mi môže zdať lákavá, by som sa mal oboznámiť s tým, o čo vlastne má tá spoločnosť záujem. V závere článku sú uvedené internetové stránky, prípadne ďalšie informácie, ktoré mi môžu pomôcť zorientovať sa v tom, čo chce vlastne daná spoločnosť kúpiť. Nápomocný mi môže byť aj obecný úrad a jeho zamestnanci, ktorí mi môžu zistiť tzv. úradnú cenu daných pozemkov, prípadne zistiť, aká by mohla byť trhová cena daných pozemkov v danej obci. Tzv. úradná cena býva častokrát nižšia ako bežná trhová hodnota pozemkov.

Dĺžka Procesu Vysporiadania Pozemku

Dĺžka procesu závisí od zložitosti vysporiadania. Môže trvať niekoľko mesiacov až rokov, v závislosti od počtu spoluvlastníkov, ich ochoty spolupracovať a prípadných súdnych sporov.

Príklad z Praxe

Z manzelkinej strany rodiny sa nasiel novy majetok - stavebny pozemok + pole v okoli TT - to sme ani nevedeli, len nam volal clovek ktory tam skupuje a sceluje polia… cca 4-5rokov trvalo kym nas nasiel, dohodli sme sa, podpisali plnu moc aby mohol zastupovat vsetkych dedicov (cca 9 alebo 10, uz si nepamatam, ale nam pripadala 1/3 vsetkeho). Kym sa mu to podarilo tak jeden vlastnik zomrel. Spolu to trvalo cca 8 rokov a v prepocte dostal chlapik od nas 8000eur….

tags: #ako #dlho #trvá #vysporiadanie #pozemku #skúsenosti