Ako kataster zapíše prístupovú cestu: Komplexný sprievodca pre vlastníkov nehnuteľností

Kúpa nehnuteľnosti, najmä rodinného domu, predstavuje jedno z najdôležitejších rozhodnutí v živote. Popri zohľadňovaní lokality, stavu, ceny a veľkosti pozemku je nevyhnutné venovať pozornosť aj právnemu zabezpečeniu prístupovej cesty. Problémy s prístupovou cestou môžu v budúcnosti viesť k značným komplikáciám, a preto je dôležité vedieť, ako postupovať pri jej zápise do katastra nehnuteľností.

Prístupová cesta ako kľúčový aspekt vlastníctva

Prístupová cesta je jedna zo základných požiadaviek, ktoré treba skontrolovať pri kúpe pozemku alebo stavby. Bez prístupovej cesty je pozemok v podstate nevyužiteľný, preto slovenské právo pozná možnosti ako zabezpečiť prístupovú cestu aj k „odrezaným“ pozemkom a stavbám. Prístupnosť stavby znamená, že majiteľ stavby má právnu možnosť dostať sa do stavby z verejnej komunikácie.

Problémy s prístupovou cestou: Príklad z praxe

Predstavte si situáciu, keď plánujete kúpiť rodinný dom, ktorý bol postavený napríklad v druhej polovici deväťdesiatych rokov minulého storočia a má povolenie na užívanie - je skolaudovaný. Problém nastáva pri jedinej prístupovej ceste, ktorá neslúži len tomuto jednému, ale aj ďalším štyrom či viacerým domom v okolí. Pri preverovaní vlastníckych vzťahov na liste vlastníctva (LV) zistíte, že pozemok pod cestou nie je vo vlastníctve obce ani súkromných osôb, ale vo vlastníctve SR. Na LV môže byť uvedený spôsob užívania "22 - pozemok na ktorom je postavená inžinierska stavba - cesta, poľná cesta, chodník…" a druh pozemku "Zastavaná plocha a nádvorie". Alarmujúce je, že na tomto pozemku, ktorý je jedinou prístupovou cestou, nemajú súčasní vlastníci domov zapísanú žiadnu ťarchu k právu prechodu.

Kedy je potrebné zriadiť vecné bremeno?

Ak by cesta bola vo vlastníctve mesta, išlo by o miestnu komunikáciu, ktorá je spravidla verejná, a teda prístupná pre všetkých bez potreby zriaďovania vecného bremena. Často sa stretávame s tým, že na stavebnom odbore miestnych úradov Vás môžu informovať, že nepotrebujete mať právo prechodu, pretože dom je skolaudovaný. Táto informácia je však často zavádzajúca alebo nepresná pre konkrétny prípad prístupovej cesty spravovanej ŽSR. Pozemky spravované ŽSR alebo SPF sa aplikuje iný prístup.

Prístupová cesta a legislatíva

Ustanovenia, na ktoré sa úrady môžu odvolávať (napríklad zákon č. 503/2003 Z. z. alebo zákon č. 330/1991 Zb.), boli síce novelizované, ale ich aplikácia je často podmienená špecifickými kritériami, ktoré nemusia byť splnené. Napríklad, zákon č. 503/2003 Z. z. sa týka pozemkov, ktoré prešli na štát v období od 25. februára 1948 do 1. januára 1990 a oprávnenou osobou je občan s trvalým pobytom na území SR, čo nemusí byť prípad existujúcej prístupovej cesty. Zákon č. 330/1991 Zb. zase rieši bezodplatné prevody na obce alebo VÚC, ak ide o verejnoprospešnú stavbu alebo stavbu vo verejnom záujme, a správcom je Pozemkový fond, nie ŽSR.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Ako postupovať pri zabezpečení prístupovej cesty?

1. Zistite, či je predmetná prístupová cesta zaradená do pasportu miestnych komunikácií. Ak by bola oficiálne zaradená v pasporte a správcom by bolo mesto, nemuseli by ste riešiť vecné bremeno, pretože by šlo o verejnú komunikáciu.
2. Ak cesta nie je v pasporte, požiadajte ŽSR o súhlas so zriadením vecného bremena. Ideálne je, aby bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou a následne riadne zapísané do katastra nehnuteľností.

Vecné bremeno: Právna ťarcha s mnohými výhodami

Vecné bremeno je právna ťarcha, ktorá obmedzuje vlastníka zaťaženého pozemku v prospech inej osoby alebo vlastníka inej nehnuteľnosti. Medzi jeho hlavné výhody patria:

• Zásada verejnosti katastra: Všetky práva k nehnuteľnostiam, vrátane vecných bremien, by mali byť zrejmé z verejnej evidencie - katastra.
• Právna istota: Zapísané vecné bremeno poskytuje trvalý a právne vymáhateľný prístup.
• Hodnota nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť s riadne zabezpečenou prístupovou cestou má vyššiu trhovú hodnotu a je ľahšie predajná.

Súdna cesta ako posledná možnosť

Ak sa napriek všetkým snahám nepodarí dosiahnuť dohodu so ŽSR o zriadení vecného bremena, existujú právne možnosti, ako si zabezpečiť prístup súdnou cestou. Dom bol skolaudovaný pred 30-timi rokmi, čo naznačuje dlhodobé užívanie cesty. V takom prípade by mohlo ísť aj o vydržanie vecného bremena. Hlavnou súdnou cestou je však zriadenie vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka.

Zriadenie vecného bremena súdom: Podmienky a priebeh

Toto ustanovenie hovorí, že súd môže na návrh vlastníka stavby, ktorý nemá iný prístup k nej, zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez susedný pozemok. Súdne konanie o zriadení vecného bremena je proces, ktorý si vyžaduje právne zastúpenie a môže byť časovo a finančne náročné. Súd posudzuje najmä, či vlastník skutočne nemá iný prístup k svojej nehnuteľnosti a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné. Pred zriadením vecného bremena súd tiež prihliada na oprávnené záujmy vlastníka zaťaženého pozemku a snaží sa nájsť riešenie, ktoré by ho zaťažovalo čo najmenej.

Alternatívne riešenia prístupu k pozemku

V bežnej reči sa pod prístupovou cestou rozumie nielen cesta (stavba), ale akýkoľvek pozemok, po ktorom sa môže vlastník dostať k pozemku alebo k stavbe. Slovné spojenie „prístupová cesta“ je častejšie používané v bežnej hovorovej reči. V právnych predpisoch sa skôr stretávame so slovným spojeniami „napojenie na pozemné komunikácie“ alebo „pripojenie na pozemné komunikácie“. Napríklad Stavebný zákon v § 39a ods. 2 písm. b) uvádza, že v územnom rozhodnutí o umiestnení stavby sa určia požiadavky na „napojenie na pozemné komunikácie.“

„Napojenie na pozemné komunikácie“ môže mať nielen formu cesty, ale napríklad aj chodníka. Pripojenie stavby na pozemné komunikácie musí svojimi rozmermi, vyhotovením a spôsobom pripojenia vyhovovať požiadavkám bezpečného užívania stavby (vyhláška č. 532/2002 Z. Stavebný zákon uvádza, že prístup ku stavbe môže byť zabezpečený z cesty, miestnej komunikácie, alebo z účelovej komunikácie (napr.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Prístupová cesta a stavebný zákon

Stavebný zákon vyžaduje určenie požiadaviek „na napojenie na pozemné komunikácie“ aj v stavebnom povolení (§ 66 ods. V Stavebnom zákone chýbajú podrobnosti o tom, ako ďaleko od stavby môže byť prístupová komunikácia vybudovaná a aké má mať vlastnosti (rozmery, nosnosť a pod.). Jednou z vyhlášok, ktorá upravuje požiadavky na prístupovú cestu je vyhláška č. 532/2002 Z. (2) Pripojenie stavby na pozemné komunikácie musí svojimi rozmermi, vyhotovením a spôsobom pripojenia vyhovovať požiadavkám bezpečného užívania stavby a bezpečného a plynulého prevádzkovania na priľahlých pozemných komunikáciách.

Riešenie problémov s prístupovou cestou v praxi

Mnohí vlastníci nemajú priamy prístup k svojim stavbám. Zákon je však stručný a nespomína mnohé skutočnosti, na ktoré treba pri zriaďovaní tohto vecného bremena myslieť. Prístupové cesty k stavbe musia byť zhotovené do začatia užívania stavby. - § 7 ods. 4 vyhlášky č. 532/2002 Z. Vo vyhláške nie je napísané, že musí byť skolaudovaná/dokončená.

Alternatívne možnosti zabezpečenia prístupu

• Prístup cez pozemok pozemkového spoločenstva: Na základe zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách nie je pozemkové spoločenstvo oprávnené predávať pozemky, ktoré spravuje jeho vlastníkom. Podľa tohto zákona má pozemkové spoločenstvo možnosť dať pozemok alebo jeho časť iba do nájmu cudzím osobám za vopred stanovené nájomné.
• Vydržanie práva: Ide o situáciu, keď vlastník pozemku má prístupovú cestu zabezpečenú cez susedný pozemok. V jeho okolí sa rozrástla bytová výstavba, a tým ohrozila jeho prístupovú cestu. On majiteľom nie je, len ju dlhodobo využíval. V takomto prípade, vlastník pozemku sa vie domôcť svojho práva podľa podmienok ustanovených v Občianskom zákonníku prostredníctvom notára formou notárskej zápisnice. Jednou z podmienok je vydokladovanie vlastníka pozemku, že danú prístupovú cestu využíval viac ako 10 rokov.
• Prístup cez podielový spoluvlastníctvo: Znamená to, že prístupová cesta vedie cez susedný pozemok, ktorý má viacero súkromných majiteľov. Ak vlastník pozemku je jedným z podielových spoluvlastníkov pozemku, na ktorom sa nachádza prístupová cesta, môžeme povedať, že má „vyhrané“. Pokiaľ totiž niektorý zo spolumajiteľov pozemku chce predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť svojím spoluvlastníkom.

Prístupová cesta a obec

Povinnosť obce aktívne vyriešiť takýto problém nie je výslovne stanovená - prístupová cesta k súkromnej nehnuteľnosti je primárne vecou vlastníckych vzťahov medzi súkromnými osobami. Obec tu má skôr kontrolnú úlohu - do budúcna by nemala dopustiť využívanie stavby bez prístupu. Ak je táto prístupová cesta fakticky využívaná verejnosťou, obec môže posúdiť, či ju nezaradí do siete miestnych komunikácií.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

tags: #ako #kataster #zapíše #prístupovú #cestu