Ako Zistiť Ťarchu na Nehnuteľnosti a Čo to Znamená pre Kúpu

Pri výbere nehnuteľnosti je nevyhnutné dôkladne preveriť jej právny stav. V záujme právnej istoty a stability je dôležité, aby bol kupujúci informovaný o všetkých aspektoch nehnuteľnosti, vrátane prípadných tiarch. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tom, ako zistiť ťarchu na nehnuteľnosti a ako postupovať v rôznych situáciách.

Štruktúra Listu Vlastníctva a Jeho Význam

List vlastníctva každej nehnuteľnosti sa skladá z troch častí, z ktorých každá má svoj význam:

• Časť A: Majetková podstata - Obsahuje informácie o samotnej nehnuteľnosti, ako je jej druh, výmera, parcelné číslo a ďalšie relevantné údaje. Stáva sa, že stavba je zapísaná na inom liste vlastníctva ako pozemok.
• Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby - Uvádza mená a údaje vlastníkov nehnuteľnosti, ako aj ďalšie osoby, ktoré majú k nehnuteľnosti určité práva (napr. spoluvlastníci). Pri byte obsahuje informácie o čísle vchodu, poschodí bytu, súpisné číslo a podiel na spoločných častiach bytového domu či pozemku. Na identifikáciu majiteľa slúžia osobné údaje - dátum narodenia vlastníka a adresa trvalého pobytu, ktorú mal majiteľ v dobe zápisu do katastra.
• Časť C: Ťarchy - Táto časť je kľúčová, pretože obsahuje informácie o všetkých ťarchách, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Podľa zistených skutočností práve v tejto časti listu vlastníctva sa rozhodneme či danú nehnuteľnosť kúpime alebo nie.

Čo Sú Ťarchy a Ako Ovplyvňujú Kúpu Nehnuteľnosti

Ťarchy predstavujú obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Môžu mať rôznu podobu a rôzny dopad na možnosť disponovať s nehnuteľnosťou. Prevažná väčšina ľudí sa rozhodne ani len neuvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu.

Akceptovateľné a Neakceptovateľné Ťarchy pre Finančné Inštitúcie

Pri kúpe nehnuteľnosti na úver je dôležité vedieť, ktoré ťarchy finančná inštitúcia akceptuje. Medzi akceptovateľné ťarchy patria:

• Záložné práva ostatných finančných inštitúcií
• Záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania
• Záložné právo mesta
• Zákonné záložné právo v prospech spoločenstva
• Vecné bremená s právom prechodu, prejazdu a právo vstupu

Naopak, medzi neakceptovateľné ťarchy patria:

Prečítajte si tiež: Dohody pre invalidných dôchodcov

• Záložné právo nebankovej inštitúcie
• Záložné právo fyzickej osoby
• Záložné právo exekútora

Ako Riešiť Kúpu Nehnuteľnosti s Ťarchou

Existuje niekoľko spôsobov, ako riešiť kúpu nehnuteľnosti s ťarchou:

1. Predčasné splatenie úveru: Zostatok úveru súčasného majiteľa sa splatí z finančných zdrojov majiteľa alebo z financií kupujúceho. Finančné prostriedky na splatenie zabezpečeného úveru sa poukážu na účet uvedený v doklade o vyčíslení zostatku úveru s príslušným variabilným symbolom, pričom úverujúca banka sa zaviaže po úplnom splatení úveru vystaviť potvrdenie o splatení úveru (tzv. kvitanciu) a súhlas o výmaz záložného práva. Katastrálny úrad v lehote do 60 dní vymaže záložné právo z listu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Ak sa použijú finančné zdroje kupujúceho, pravidlom je, že by kúpna cena mala byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho. Kúpna cena znížená o čiastku zostatku úveru sa poukáže na účet predávajúceho. Podobnou možnosťou je, ak splatenie zostatku úveru predávajúceho sa uskutoční z hypotekárneho úveru (HÚ) kupujúceho. Postup je takmer identický. Platí podmienka, že zvyšná časť kúpnej ceny v momente čerpania HÚ už musí byť splatená.
2. Zmena predmetu zabezpečenia: V praxi sa táto možnosť využíva najmenej. Základnou požiadavkou je, že treba mať vhodnú nehnuteľnosť na založenie. Výhodou riešenia sú úspory na poplatkoch, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky.
3. Vyrovnanie ťarchy z vlastných zdrojov: Pri kúpe z vlastných zdrojov (nie z hypotéky) treba do kúpnej zmluvy presne zakotviť, za akých podmienok sa vymaže ťarcha a prebehne kúpa.
4. V prípade záložného práva Štátneho fondu rozvoja a bývania: Dá sa predčasne splatiť so sankciami alebo presunúť na inú nehnuteľnosť.
5. V prípade záložného práva mesta: Majiteľ musí zaplatiť sankčnú pokutu uvedenú v kúpnej zmluve, na základe ktorej byt nadobudol od mesta.

Najčastejšie Typy Tiarch a Ako sa s Nimi Vysporiadať

1. Záložné Právo v Prospech Banky

S rastúcim dopytom po úveroch, ktorými sa financuje bývanie, pribúda bytov a domov, ktoré sú pri predaji zaťažené hypotekárnym úverom. Ich predajom ešte pred splatením úveru sa záložné právo banky aj napriek zmene majiteľa nevytráca. K tomu dôjde iba v prípade, keď sa zostatok dlžnej sumy predčasne splatí alebo sa zmení predmet zábezpeky, ktorým viac nebude predaná nehnuteľnosť. Banka následne nahlási túto zmenu katastru, ktorý v stanovenej lehote zapísanú ťarchu zmaže.

2. Záložné Právo v Prospech Mesta

Tento druh ťarchy môže vzniknúť pri bytoch, ktoré boli odkúpené od mesta. Deje sa tak pri predaji bytu, na ktorý dostal predávajúci od mesta pri odkúpení nehnuteľnosti do osobného vlastníctva zľavu s tým, že mesto naň vytvorilo záložné právo na určitú dobu. V prípade, že sa byt predáva pred uplynutím tejto doby, bývalý vlastník je povinný mestu zaplatiť sankciu. Pokiaľ ide o veľkú sumu a predávajúci nemá prostriedky, uhradiť ju musí kupujúci ešte pred prepisom bytu. Mesto totiž požiada kataster o zmazanie ťarchy až po uhradení tejto sankcie. Po uplynutí tejto doby mesto na požiadanie vystaví súhlas na výmaz záložného práva.

3. Záložné Právo Exekútora

Nevyrovnané exekúcie sú pri predaji nehnuteľnosti jednou z najväčších prekážok. Problémom je, že na nehnuteľnosť s takouto ťarchou nie je možné získať hypotéku. Banky ju poskytnú až po zmazaní ťarchy z listu vlastníctva, ku ktorému príde najskôr po vyrovnaní pohľadávky exekútora. Kupujúci tak musí prebrať vyrovnanie exekúcie na seba a celú dlžobu splatiť. Ak nedisponuje dostatočnými vlastnými zdrojmi, kúpa sa nebude môcť zrealizovať. Podľa odborníkov sa neodporúča kupovať nehnuteľnosť, ktorá má zapísaných viac ako tri exekúcie v liste vlastníctva. V takomto prípade je vysoký predpoklad, že sa počas vyrovnávania exekúcií objaví ďalšia. Pre vylúčenie rizika zápisu ďalšej exekúcie je možné požiadať príslušný okresný súd o vyjadrenie, či neprebieha ďalšie exekučné konanie voči predávajúcemu. Pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou záložného práva exekútora je potrebná bezpodmienečná súčinnosť predávajúceho alebo splnomocneného advokáta, a to najmä počas vyrovnávania záväzkov. Ideálne je, keď po vyrovnaní záväzku exekútor bezodkladne vystaví potvrdenie o splatení pohľadávky so súhlasom o výmaz ťarchy pre kataster.

4. Právo na Doživotné Užívanie (Vecné Bremeno)

Kým vyššie uvedené ťarchy sa pri predaji nehnuteľnosti zatajiť nedajú, pri vecnom bremene to možné je. Týka sa to aj práva na doživotné užívanie, ktoré fyzická alebo právnická osoba získa bez toho, aby bola vlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti. Kupujúci tak musí rátať s tým, že ak mu majiteľ tohto práva neodsúhlasí zrušenie vecného bremena, na užívanie predmetnej nehnuteľnosti si môže nárokovať až do smrti, kedy toto právo zanikne. Pri vecnom bremene v prospech právnickej osoby sa právo ruší zánikom právnickej osoby. Doživotné právo užívania domu alebo bytu je v prospech určitej osoby (in personam). Zaniká smrťou fyzickej osoby resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena. V prípade smrti fyzickej osoby treba podať návrh o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou úmrtného listu oprávneného.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

5. Právo na Prechod Cez Pozemok

Vecným bremenom môže byť aj právo na prechod cez cestu alebo pozemok. Podobným prípadom je aj právo na vstup na pozemok alebo do nehnuteľnosti. Tieto práva môžu byť v katastri zapísané v prospech súkromných osôb alebo inštitúcií. Najčastejšie súvisia s právom prechádzať cez cestu, ktorá vedie súkromným pozemkom. Podobne ako pri ďalších vecných bremenách, aj tieto práva zanikajú smrťou oprávneného alebo súhlasom s jeho zrušením.

6. Zákaz Nakladania s Nehnuteľnosťou

K takémuto zákazu dochádza len výnimočne a vždy iba na určitú dobu. Dôvodom je možné ohrozenie vlastníckych práv majiteľa alebo spolumajiteľa nehnuteľnosti zo strany ďalšieho subjektu. Zákaz sa vydáva za účelom zamedzenia akéhokoľvek nakladania s predmetnou nehnuteľnosťou, pod čo spadá aj samotný predaj. Ten sa bude môcť uskutočniť najskôr až po vypršaní jeho trvania.

7. Zákonné Záložné Právo v Prospech Spoločenstva Vlastníkov Bytov a Nebytových Priestorov

Vzniká zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome už prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru do osobného vlastníctva nájomníka podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto záložné právo nemá žiadny vplyv na kúpu bytu. Znamená to, že finančné inštitúcie toto záložné právo akceptujú.

8. Uplatnené Záložné Právo v Prospech Veriteľa

Je fáza, ktorá nasleduje po nesplnení záväzkov zo strany dlžníka.

9. Iné Obmedzenia

Ako napr. ochranné pásma, sa viažu k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne. Takéto nehnuteľnosti nemôžete kupovať.

Prečítajte si tiež: Práca popri plnom invalidnom dôchodku

Ako Zistiť Ťarchu na Nehnuteľnosti

Každú z uvedených tiarch je možné pred kúpou odhaliť. Stačí si preveriť danú nehnuteľnosť požiadaním o predloženie listu vlastníctva na príslušnej správe katastra alebo jeho prezretím na oficiálnom katastrálnom portáli. Informácie o nehnuteľnosti nám poskytne aj notár alebo realitný maklér, ktorý má kúpu, resp. predaj nehnuteľnosti na starosti.

List Vlastníctva Online a Jeho Použitie

List vlastníctva využijete už aj ako majiteľ nehnuteľnosti pri úradných úkonoch ako sú dane z nehnuteľnosti, prihlasovanie trvalého pobytu alebo žiadosť o stavebné povolenie. Podľa úkonu, na ktorý list budete potrebovať, je potrebné rozlíšiť, či vám stačí vytiahnuť list z vlastníctva cez kataster online alebo budete potrebovať pečiatkou overený list vlastníctva použiteľný aj pre právne úkony.

Príklady z Praxe a Otázky Kupujúcich

• Otázka: Dobrý deň, zvažujeme kúpu nehnuteľnosti. Avšak, v časti C listu vlastníctva sme našli ťarchu s označením ONV Košice-vidiek, číslo RIII 75/75-33/75. Mohli by ste mi na základe týchto údajov vysvetliť, o aký druh ťarchy by sa mohlo jednať?

  • Odpoveď: V tomto prípade je potrebné kontaktovať archív alebo príslušný úrad, ktorý mal v danom období na starosti evidenciu nehnuteľností, aby ste zistili, o akú konkrétnu ťarchu ide.

• Otázka: Rada by som sa opýtala na nasledovnú situáciu. Môj otec za svojho života vypracoval darovaciu zmluvu na dom, v ktorom vlastnil polovicu (druhú polovicu vlastnila jeho sestra). Svoj polovičný podiel odkázal môjmu bratovi. Po otcovej smrti bola vypracovaná ďalšia darovacia zmluva, v rámci ktorej mi môj brat odkázal svoju štvrtinovú časť. Avšak v zmluve je uvedené, že na tomto majetku je ťarcha v prospech daňového úradu a vecné bremeno na mojho zosnulého otca, žijúcu babičku a doživotné bývanie mojej mamy, ktorá tiež ešte žije. Ako zistím výšku dlhu a akým spôsobom by som mala postupovať? Môj otec je už trinásť rokov mŕtvy.

  • Odpoveď advokáta: Treba kontaktovať daňový úrad a požiadať o čo najviac informácií k tejto ťarche. Následne bude možné zvážiť ako postupovať. Vecné bremeno Vášho starého otca viete vymazať takým spôsobom, že oznámite katastru jeho smrť.

• Otázka: Dobrý deň, chcela by som sa spýtať. Byt, v ktorom momentálne bývame, patrí môjmu manželovi. Mám nárok po jeho prípadnej smrti zostávať v byte, alebo ho ešte za môjho života zdedia jeho deti? Sme manželmi už 8 rokov. Bude mi tiež nápomocný overený list, teda ťarcha na byt, ktorá by mi zaručila možnosť v ňom zostať po manželovej smrti? Ďakujem za odpoveď.

  • Odpoveď: Riešením za života ohľadom bytu je, aby Vám manžel daroval jednu polovicu bytu, prípadne dohodnutý podiel s tým, aby v zmluve bolo súčasne zriadené vecné bremeno doživ.

• Otázka: Daroval som byt rodinnému príslušníkovi. V darovacej zmluve mám uvedené doživotné užívacie právo k nehnuteľnosti. Chcem sa opýtať, či to musí byť zapísané aj na katastri v liste vlastníctva ako ťarcha. Vo výpise z listu vlastníctva to tam nie je a obávam sa, že mi nehnuteľnosť predajú bez môjho vedomia.

  • Odpoveď advokáta: Je potrebné v zmluve skúmať, ako je upravené Vaše právo. Či je táto časť zmluvy formulovaná všeobecne, teda že máte právo doživotne užívať danú nehnuteľnosť, alebo či tento záväzok zaväzuje iba obdarovaných. Právo doživotného užívania neznamená, že obdarovaní nemôžu nehnuteľnosť predať bez Vášho vedomia, znamená to, že Vás musia nechať doživotne užívať nehnuteľnosť. Ak je Vaše právo v zmluve formulované všeobecne, teda nie ako vzťah iba medzi Vami a obdarovanými, odporúčame návrhom na vklad do katastra nehnuteľností zapísať toto právo, aby malo vecnoprávne účinky.

Špecifické Situácie: Družstevné Byty a Prístupové Cesty

• Družstevné byty: Osobitným prípadom sú družstevné byty, ktoré nie sú v osobnom vlastníctve, ale vlastní ich družstvo. Obyvateľ bytu je teda len akýmsi nájomcom, ktorý za užívanie bytu pravidelne platí bytovému družstvu. Pri kúpe sa preto uzatvára zmluva o prevode členských práv. Na takéto byty tiež banka neposkytuje hypotéku, kúpiť ich možno iba hotovostne. Riešením je odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva a to vyplatením anuity (zostatkovej hodnoty bytu), ktorá sa k bytu viaže. Niektoré bytové družstvá dovoľujú odkúpenia iba niekoľkokrát ročne (pred odkúpením si radšej preštudujte stanovy družstva). Pozor však na odkúpenie bytu do osobného vlastníctva a jeho následný predaj. Vzťahuje sa na neho daň z predaja nehnuteľnosti platná ak byt predáte do 5 rokov od nadobudnutia do osobného vlastníctva.
• Prístupová cesta: Na túto ťarchu narazíte v prípade, ak k nehnuteľnosti priamo nevedie prístupová cesta. Vstup na pozemok je tak riešený právom prechodu cez cudziu parcelu, čo je zaznačené na liste vlastníctva. Kupovať pozemok bez prístupovej cesty je veľké riziko nielen pre vydanie stavebného povolenia, ale aj pre hrozbu zablokovania prístupu na parcelu.

tags: #ako #zistiť #ťarchu #na #nehnuteľnosti