Prenájom bytu súkromnou osobou platcovi DPH: Podmienky a aspekty

Prenájom nehnuteľnosti, či už bytu alebo iného priestoru, je bežnou ekonomickou aktivitou. Ak sa do tohto procesu zapojí súkromná osoba ako prenajímateľ a platca DPH ako nájomca, vzniká niekoľko špecifických podmienok a aspektov, ktoré je potrebné zohľadniť. Režim zdanenia pri prenájme nehnuteľnosti je závislý od toho, o akú nehnuteľnosť ide. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu bytu súkromnou osobou platcovi DPH.

Právny rámec prenájmu nehnuteľností

Právny rámec pre prenájom nehnuteľností na Slovensku upravuje niekoľko zákonov, medzi ktoré patria:

• Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov („vyhláška č. 461/2009 Z. z.“).
• Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.
• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
• Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“).

Pri výklade jednotlivých pojmov sa vychádza aj z platnej európskej legislatívy, ako je smernica Rady 2006/112/ES o spoločnom systéme DPH a vykonávacie nariadenia Rady (EÚ) č. 282/2011 a č. 1042/2013.

Definície a klasifikácia priestorov

Podľa prílohy č. 9 vyhlášky č. 461/2009 Z. z. sa priestory rozdeľujú na bytový priestor, nebytový priestor, rozostavaný byt a rozostavaný nebytový priestor. Jednotlivými druhmi nebytových priestorov sú napríklad kancelárie, obchody, sklady a iné priestory, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie. V zmysle § 43b ods. 1 stavebného zákona sa za bytové budovy považujú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.

DPH a prenájom nehnuteľností

Zdaniteľná osoba a povinnosť registrácie

Podľa zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (zákon o DPH) sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahujú určité povinnosti. Ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe, považuje sa za zdaniteľnú osobu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Ak obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku, občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. dobrovoľne). Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).

Obrat a výpočet obratu

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Hodnota dodaných poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 zákona o DPH, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH, sa nezahŕňa do obratu, ak tieto služby sú dodané pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1.

Oslobodenie od dane pri prenájme

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane, s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Prenájom bytu a DPH

Špecificky, nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. To znamená, že súkromná osoba (prenajímateľ) nie je povinná uplatňovať DPH na nájomné, ak prenajíma byt platcovi DPH (nájomcovi).

Vznik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§19 ods. 2 zákona o DPH) vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené. V podstate moment vzniku daňovej povinnosti je totožný s momentom ukončenia poskytovania služby. Ak občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur, daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3.

Dobrovoľná registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 zákona o DPH). Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň (podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH) pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň; toto neplatí, ak sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom pred týmto dňom z iného dôvodu (napríklad z dôvodu presiahnutia obratu 62 500 eur), pričom túto skutočnosť je občan (zdaniteľná osoba) povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu.

Príklady z praxe

Príklad 1: Presiahnutie obratu

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.

Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH vyplnením formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad 2: Presiahnutie obratu s iným prenájmom

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur.

Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025.

Zmeny v sadzbách dane od 1. 1. 2025

Zákonom č. 278/2024 Z. z., ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony v súvislosti s ďalším zlepšovaním stavu verejných financií (tzv. konsolidačný balíček), okrem iného na základe čl. VII dochádza od 1. 1. 2025 k zmenám v ustanovení § 27 zákona o DPH, ktorý upravuje sadzby dane i taktiež k zmenám v obsahu prílohy č. 7 a č. 7a. Dôsledkom týchto zmien od 1. 1. 2025 poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré patria pod kód 55 Štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA) a sú uvedené v bode 2 prílohy č. 7a zákona o DPH, už nebude zaradené medzi služby, pri ktorých sa uplatňuje znížená sadzba dane vo výške 12 %, ale bude pri nich uplatňovaná štandardná sadzba dane vo výške 20 %.

Prenájom na živnosť alebo bez živnosti

Príjmy z prenájmu patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Prenájom nehnuteľnosti nie je u prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Príjmy z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov príjmami z prenájmu nehnuteľností, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.

Ak občan prenajíma nehnuteľnosť, musí sledovať hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu, prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností. Ak táto hodnota presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH.

tags: #prenájom #bytu #súkromnou #osobou #platcovi #DPH