Kúpna zmluva, znalecký posudok a rozdiely medzi nimi

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý je spojený s uzatvorením kúpnej zmluvy. Táto zmluva, známa aj ako kúpno-predajná zmluva, je právny akt, ktorým dochádza k prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti. Pri tomto procese je dôležité venovať pozornosť nielen samotnej zmluve, ale aj znaleckému posudku, ktorý zohráva kľúčovú rolu pri financovaní kúpy prostredníctvom hypotéky.

Právny rámec kúpnej zmluvy

Kúpnu zmluvu môžu uzatvárať fyzické aj právnické osoby. Ak sú zmluvnými stranami fyzické osoby, riadi sa Občianskym zákonníkom. V prípade, že sú zmluvnými stranami podnikatelia, napríklad dve spoločnosti s ručením obmedzeným (s. r. o.), spravuje sa zmluva Obchodným zákonníkom. Občiansky zákonník sa uplatňuje aj pri kúpnych zmluvách o prevode nehnuteľností uzatvorených medzi podnikateľmi. Dôležité je rozlišovať, či ide o prevádzanie tovaru (hnuteľných vecí) alebo nehnuteľností, pretože to má vplyv na aplikáciu príslušného zákonníka.

Zmluva musí mať písomnú formu, aby bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti platný.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí spĺňať všeobecné aj osobitné náležitosti stanovené právnymi predpismi. Medzi všeobecné náležitosti patrí presné označenie zmluvných strán a nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy, ako aj určenie kúpnej ceny. Osobitné náležitosti vyplývajú z Katastrálneho zákona, ktorý vyžaduje presné označenie právneho úkonu a jeho predmetu, miesta a času právneho úkonu. Ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor, zmluva musí obsahovať aj náležitosti podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ako napríklad vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu.

Dôraz sa kladie na presné označenie zmluvných strán, vrátane mena, priezviska a rodného čísla (resp. dátumu narodenia, ak rodné číslo nebolo pridelené). U žien je dôležité uvádzať aj rodné priezvisko.

Prečítajte si tiež: Riešenie podnetov v zdravotníctve

Úhrada kúpnej ceny

Kúpna cena je jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy. Zmluva by mala presne definovať výšku kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Bežným spôsobom je bezhotovostný prevod na bankový účet predávajúceho. Od 1. júla je obmedzená možnosť platby v hotovosti nad zákonom stanovený limit. Pre fyzické osoby je limit 5 000 eur, pre fyzické osoby podnikateľov a právnické osoby 15 000 eur. Do tejto sumy sa započítava aj úhrada rezervačného poplatku.

Vklad do katastra nehnuteľností

Po uzatvorení kúpnej zmluvy nasleduje vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva na príslušnej správe katastra. Ak návrh obsahuje nedostatky, správa katastra môže vkladové konanie prerušiť a vyzvať stranu na odstránenie nedostatkov v určenej lehote. Vlastníctvo nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho až zápisom do katastra nehnuteľností.

Znalecký posudok ako kľúčový dokument pri kúpe nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité stanoviť jej reálnu hodnotu. Predávajúci často nadhodnotí cenu, preto je potrebné predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Znalecký posudok je jedným z hlavných dokladov, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky.

Cena a doba vypracovania znaleckého posudku

Cena za znalecký posudok sa odvíja od viacerých faktorov a riadi sa aj vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti sa cena pohybuje od 150 do 400 EUR. Cenu ovplyvňuje lokalita, druh nehnuteľnosti, rozsah jej príslušenstva a rýchlosť vypracovania. Vytvorenie znaleckého posudku trvá niekoľko dní, v niektorých prípadoch aj týždňov, v závislosti od dohody a vyťaženosti znalca.

Podklady potrebné pre vypracovanie znaleckého posudku

Pre vypracovanie znaleckého posudku je potrebné predložiť znalcovi určité podklady. V prípade pozemkov stačí označenie parciel v objednávke. Ďalej je potrebný geometrický plán, ak je potrebný, posledná zmluva o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru a potvrdenie o veku bytového domu, ktoré vystaví správca bytového domu. Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti.

Prečítajte si tiež: Slovenský systém nemocenských dávok

Platnosť znaleckého posudku

Platnosť znaleckého posudku nie je presne určená a odvíja sa od účelu, na ktorý sa použije. Banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti na účely záložného práva. V individuálnych prípadoch, pri refinancovaní existujúceho úveru, môžu akceptovať aj staršie posudky.

Znalecký posudok a hypotéka

Znalecký posudok je jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver. Banka ponúka pri bytoch na vybrané účely možnosť zabezpečenia znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti do 24 hodín. Pri využití tejto služby klient nezíska papierový znalecký posudok, ohodnotenie slúži len pre interné potreby banky. Pri iných typoch nehnuteľností si klienti zabezpečujú znalecký posudok vo vlastnej réžii.

Banka akceptuje znalcov zo zoznamu, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalecký posudok je pre banku podkladom k posúdeniu technického stavu, kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanoveniu hodnoty nehnuteľnosti. V banke prebieha supervízia znaleckého posudku, ktorá nie je jeho kontrolou, ale prehodnotením stanovenej hodnoty nehnuteľnosti.

Metódy stanovenia hodnoty nehnuteľnosti

Znalec vykonáva výber metódy stanovenia hodnoty nehnuteľnosti v zmysle platných právnych predpisov. Väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve metódy, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná. Znalecký posudok by mal obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami.

Rozdiel medzi kúpnou cenou a hodnotou v znaleckom posudku

Je dôležité si uvedomiť, že kúpna cena a skutočná hodnota nehnuteľnosti nie sú vždy totožné. Ak je kúpna cena vyššia ako hodnota v posudku, banka vám požičia maximálne percento z hodnoty uvedenej v posudku. Ak je kúpna cena nižšia ako hodnota v posudku, banka bude brať do úvahy nižšiu cenu, teda kúpnu.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať, ak vás nezastihne kontrola počas PN?

Interný znalec banky vs. externý znalec

Znalecký posudok vypracovaný externým znalcom banka interne kontroluje a zistenú hodnotu nehnuteľnosti môže upraviť (väčšinou znížiť). Pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti znalec posudzuje lokalitu, inžinierske siete, počet podlaží, vybavenie, technický stav, stavebné úpravy, druh bytového jadra, steny, obklady, systém kúrenia, celkovú podlahovú plochu. Banka posudzuje aj občiansku vybavenosť v okolí, pracovné príležitosti v regióne a skladbu lokálneho obyvateľstva.

Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti a vybavovaní hypotéky

Ak plánujete žiadať o hypotéku, banka od vás bude požadovať znalecký posudok na zakladanú nehnuteľnosť, ktorý musí byť vypracovaný znalcom z odboru stavebníctva. Znalca si môžete vybrať sami a dohodnúť si s ním dátum a čas obhliadky. Znalcovi je potrebné doložiť potrebné podklady, ako napríklad návrh kúpnej zmluvy, pôdorys bytu či technickú dokumentáciu stavby. Ak k hypotéke zakladáte pozemok, potrebujete doložiť územno-plánovaciu informáciu, že sa s pozemkom počíta ako so stavebným.

Všeobecná hodnota nehnuteľnosti

Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je hodnota, ktorá by bola dosiahnutá pri predaji porovnateľnej nehnuteľnosti v obvyklom obchodnom styku ku dňu ohodnotenia. Ak vypracovaný znalecký posudok predložíte do banky, posiela sa na supervíziu, kde supervízor prehodnotí stanovenú hodnotu nehnuteľnosti.

Interné ocenenie nehnuteľnosti

Ak si nie ste istý pri výbere znalca alebo chcete usporiť čas, je možné v niektorých bankách využiť ocenenie internou hodnotou. Podľa tabuliek a zaradením nehnuteľnosti podľa jej polohy a veľkosti sa vypočíta trhová cena nehnuteľnosti. Nevýhodou je, že klient nedostane fyzicky do ruky papierový znalecký posudok.

Platnosť znaleckého posudku pri hypotéke

Banky vyžadujú, aby pri žiadosti o novú hypotéku nemal znalecký posudok viac ako 1 rok. Pri refinancovaní hypotéky je vek znaleckého posudku štandardne maximálne 1 rok. Ak ste podali žiadosť o hypotéku do viacerých bánk, môžete si v ostatných bankách požiadať o vrátenie znaleckého posudku.

Tipy a rady pri kúpe nehnuteľnosti a vybavovaní hypotéky

• Znalecký posudok: Pred podpisom rezervačnej zmluvy sa pokúste dohodnúť s majiteľmi/realitkou a poslať tam na vlastné náklady znalca, ktorý by nehnuteľnosť ocenil. Rezervačnú zmluvu podpíšte až po obdržaní znaleckého posudku.
• Rezervačná zmluva: Trvajte na tom, aby v rezervačnej zmluve bola klauzula, že ak odhad ceny nehnuteľnosti nebude zodpovedať predajnej cene, vrátia vám zálohu.
• Hypotéka: Zistite si v banke predbežnú informáciu, do akej sumy sú ochotní vás úverovať. Nehľadajte nehnuteľnosť na hranici svojich možností, ale dajte si rezervu na prípadné komplikácie.
• Kúpna cena: Vyjednávajte na cene a pýtajte zľavu.
• Právna kontrola: Dajte si kúpnu zmluvu skontrolovať právnikom.
• Porovnanie ponúk: Prezrite si ponuky bánk a porovnajte ich.

Riziká a problémy pri kúpe nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti sa môžu vyskytnúť rôzne riziká a problémy. Je dôležité dať si pozor na ťarchy viaznuce na nehnuteľnosti a zistiť si všetky relevantné informácie. Banky si dávajú pozor a vedia na niekoľko týždňov zastaviť proces, kým sa všetko nevyrieši.

tags: #kupna #zmluva #rozdiel #znalecky #posudok