Ako vypočítať daň z prenájmu pre dôchodcu

Na Slovensku pracuje značný počet dôchodcov, a s blížiacim sa termínom podania daňového priznania je dôležité vedieť, ako správne zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako dôchodcovia môžu vypočítať daň z prenájmu, aké majú povinnosti, a na čo si dať pozor.

Úvod

Blíži sa čas daňového priznania a je dôležité vedieť, ako postupovať, ak ste dôchodca a prenajímate nehnuteľnosť. Na Slovensku pracuje viac než 300 tisíc dôchodcov, preto je táto téma veľmi aktuálna. Posledným dňom na podanie daňového priznania je v roku 2024 2. apríl.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov je povinný podať každý daňovník (aj dôchodca), ak jeho celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku presiahli stanovenú sumu. Pre rok 2023 je to suma 2 461,41 eura. Do celkových zdaniteľných príjmov sa zahrňujú všetky príjmy, ktoré sú predmetom dane a nie sú od dane z príjmov oslobodené.

Ak daňovník poberajúci dôchodok dosiahol v roku príjem zo závislej činnosti neprevyšujúci túto sumu, nevzniká mu povinnosť podať daňové priznanie. Ak mu však zamestnávateľ zrážal z príjmu preddavky na daň, je pre neho výhodné podať daňové priznanie k dani z príjmov FO typu A, aj keď jeho zdaniteľné príjmy nepresiahli túto sumu. Dôchodcovi vznikne daňový preplatok a daňový úrad mu ho vráti na základe žiadosti o vrátenie daňového preplatku, ktorá je súčasťou daňového priznania. Daňový preplatok sa vráti iba v prípade, že je väčší ako 5 eur. Ak je menší, nevzniká nárok na jeho vrátenie.

Typy daňových priznaní pre dôchodcov

Dôchodcovia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť, môžu podávať dva typy daňových priznaní:

Prečítajte si tiež: Výpočet dôchodku pri prechode

• Daňové priznanie typu A: Používa sa, ak dôchodca dosiahol iba príjmy zo závislej činnosti (zamestnania).
• Daňové priznanie typu B: Používa sa, ak dôchodca dosiahol aj iné druhy zdaniteľných príjmov, napr. príjem z prenájmu nehnuteľností, príjem z nepeňažnej výhry, príjem z predaja nehnuteľnosti, alebo príjem z vyplatenia podielového listu.

Nezdaňované príjmy dôchodcu

Dôchodkové dávky vyplácané v SR a dávky rovnakého druhu vyplácané z povinného zahraničného poistenia sú od dane z príjmov oslobodené. Medzi takéto dôchodkové dávky patrí napr.:

• starobný dôchodok
• predčasný starobný dôchodok
• invalidný dôchodok
• vdovský a vdovecký dôchodok
• sirotský dôchodok
• výsluhový dôchodok
• rodičovský dôchodok

Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane

Poberateľ dôchodku, ak bol poberateľom dôchodku k 1.1. príslušného roka, má nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane iba v prípade, že ročná suma vyplateného dôchodku v roku v úhrne nepresahuje stanovenú sumu.

Ak sa fyzická osoba stala poberateľom starobného dôchodku v priebehu roka (nebola poberateľom dôchodku k 1.1.), vzniká jej nárok na celú nezdaniteľnú časť, pokiaľ základ dane nepresiahol stanovenú sumu.

Ak daňovníkovi - dôchodcovi vznikne nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane, môže ju uplatniť len od čiastkového základu dane z príjmov zo závislej činnosti alebo z príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ich úhrnu, teda z tzv. aktívne vykonávanej práce, a to v závislosti od vykázaného základu dane. Čiastkový základ dane vyčíslený z tzv. pasívnych príjmov (napr. z prenájmu nehnuteľnosti) sa neznižuje o nezdaniteľnú časť základu dane.

Príklady uplatnenia nezdaniteľnej časti základu dane

Príklad č. 1: Daňovník je k 1.1. poberateľom starobného dôchodku v sume 500 eur mesačne. Za rok suma dôchodku predstavuje 6000 eur. Daňovníkovi nevzniká nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, nakoľko úhrn dôchodku presiahol stanovenú sumu.

Prečítajte si tiež: Ako na výpočet výšky dôchodku

Príklad č. 2: Daňovník je k 1.1. poberateľom starobného dôchodku v sume 400 eur mesačne. Daňovníkovi vzniká nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka v určitej sume (rozdiel medzi stanovenou sumou a vyplatenou sumou dôchodku).

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Ide o príjmy z prenájmu nehnuteľností bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu.

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmu do výšky 500 € ročne. Do daňového priznania sa uvádza len príjem z prenájmu, ktorý presahuje túto sumu. V takomto prípade je ale potrebné krátiť skutočné výdavky.

Príklad: Ak mal dôchodca vlani príjem z prenájmu 2 300 eur, nemusí podávať daňové priznanie, keďže po odpočítaní sumy 500 eur nepresiahol sumu stanovenú pre povinnosť podať daňové priznanie (pre rok 2023).

Daňové výdavky pri prenájme

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Prehľad príjmov a výdavkov sa vedie v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o predčasnom dôchodku

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov si nemôžete zahrnúť výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.

Výdavky si môžete zapisovať v daňovej evidencii. K daňovému priznaniu neprikladáte žiadne prílohy ani účtovné zápisy. Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich krátiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnutých do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.

Zariadenie nehnuteľnosti

Ak si nakúpite do bytu zariadenie, nábytok či spotrebiče a preukážete, že hnuteľné veci sú prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti, môžete tieto výdavky považovať za daňové. Pre istotu v zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikujte príslušenstvo bytu, ktorý prenajímate. Nábytok, postele, spotrebiče do určitej sumy (posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) môžete dať do daňovo uznateľných výdavkov naraz. Toto sa však nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok, ktoré pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nie je možné uplatniť do daňových výdavkov (tie sa totiž považujú za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov len pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku).

Ak ste si v roku pripravovali byt na prenájom tak, že ste si ho napríklad vystierkovali a vymaľovali, a začnete ho prenajímať až v nasledujúcom roku, môžete si započítať aj výdavky, ktoré ste vynaložili v roku, ktorý predchádzal roku, kedy ste začali byt prenajímať.

Príklad krátenia výdavkov

Daňovník mal príjem z prenájmu bytu a výdavky. Do daňového priznania zapíše sumu, keďže od príjmov odpočítal sumu oslobodenú od dane.

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

Inak sa účtujú výdavky v prípade, ak si byt zaradíte do obchodného majetku. Do výdavkov si môžete premietnuť v odpisoch cenu nehnuteľnosti, ďalej si môžete započítať výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom), na opravy a udržiavanie bytu, tiež energie, poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.

Spoločný byt manželov

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si ale potom rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.

Príklad: Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Z prenájmu mali príjem. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok na rodičovskej dovolenke a iný príjem nemali. Manželia si rozdelili príjem - manželke patrí a manželovi. Manžel si uplatnil oslobodenie príjmov vo výške 500 eur a preto nemusí podávať daňové priznanie. Mzdu zo zamestnania mu zúčtuje jeho zamestnávateľ. Keď si manželka príjmy z prenájmu zníži o sumu 500 eur, jej zdaniteľné príjmy z prenájmu boli vo výške.

Prenájom zo zahraničia

Ak prenajímate byt v zahraničí, príjmy môžu byť zdanené v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Dvojité zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynuli zo zdrojov v zahraničí a na zdanenie ktorých mala právo daná krajina, daňovník v podanom daňovom priznaní v SR eliminuje metódou zápočtu dane.

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate nehnuteľnosť, máte povinnosť oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu a získať tak povolenie na začatie prenajímania nehnuteľnosti. Zaregistrovať sa na účely dane z príjmov je potrebné najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.

Kedy prenajímateľ platí preddavky na daň?

Preddavky na daň platí prenajímateľ, ktorého tzv. “posledná známa daňová povinnosť” bola vyššia ako 5 000 EUR (štvrťročné preddavky) alebo vyššia ako 16 600 EUR (mesačné preddavky). Toto pravidlo pre platenie preddavkov sa týka len prenajímateľov, ktorí v danom roku dosiahli príjmy len ako SZČO - či už so živnosťou alebo bez. Ak mali okrem príjmov z podnikania aj príjmy zo zamestnania a základ dane zo zamestnaneckých príjmov je viac ako 50% zo súčtu základov dane z podnikania a zo zamestnania, preddavky neplatia.

Elektronická komunikácia s daňovým úradom

Elektronicky posiela daňové priznania ako aj akýkoľvek iný výkaz, list či podanie každý prenajímateľ, ktorý má pridelené DIČ a ide o podnikateľský subjekt. Fyzické osoby si navyše ešte môžu vybrať medzi prihlasovaním sa prostredníctvom mena a hesla a používaním eID.

Aké účtovníctvo alebo evidenciu musí prenajímateľ viesť?

Postačí zjednodušená daňová evidencia. Prenajímatelia môžu použiť v podstate aj klasický zošit, no aj účtovný softvér či obyčajné tabuľky.

Praktické príklady

Príklad č. 1

Daňovník v roku nepracoval, bol starobný dôchodca a dosiahol len príjem z prenájmu vo výške. Musí tento daňovník podať daňové priznanie k dani z príjmu?

• Príjem z prenájmu:
• Oslobodený príjem:
• Základ dane z prenájmu:

Základ dane je nižší ako polovica nezdaniteľného minima pre rok. Daňovník nemusí podať daňové priznanie.

Príklad č. 2

Pán Jozef pracoval v roku ako zamestnanec a okrem mzdy zo závislej činnosti dosiahol aj príjmy z prenájmu bytu. Tieto boli vo výške (12 mesiacov x). Na údržbu a chod nehnuteľnosti použil výdavky vo výške (12 mesiacov x). Aké výdavky si môže pán Jozef uplatniť?

V daňovom priznaní zapíše ako príjem sumu. Prečo? Od príjmov odpočítal sumu oslobodených od dane. Výdavky si tak môže po prerátaní uplatniť ale len vo výške.

Výpočet výdavkov vyzerá nasledovne = (príjem po odpočítaní oslobodeného príjmu / celkový príjem z prenájmu) x celkové výdavky V našom prípade bude rovnica vyzerať nasledovne.

Príklad č. 3

Pani Jarmila kúpila do svojho bytu, ktorý sa rozhodla prenajať, nasledovné zariadenie:

• Posteľ:
• Komoda:
• Skriňa:
• Kuchynská linka:
• Kuchynské spotrebiče:
• Výdavky spolu:
• Príjem z prenájmu: - =

Uplatniteľné výdavky: ( / ) x =

Zápis príjmov z prenájmu do daňového priznania

Príjem z prenájmu nehnuteľností sa zapisuje do VI. oddielu - Výpočet základu dane z príjmov z podnikania. Na príklade si uvedieme zapisované sumy:

• Riadok 11: V tabuľke č. 1 na riadku 11 stĺpec 1 uvedie suma. Výdavky k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sa na riadku 11 stĺpca 2 uvedú krátené výdavky vo výške.
• Riadok 13: na prvom stĺpci uvedie sumu, na stĺpci 2 uvedie sumu.

tags: #ako #vypočítať #daň #z #prenájmu #pre