Nájomná zmluva v kontexte právnej úpravy z roku 1997

Úvod

Nájomná zmluva je základným právnym inštitútom, ktorý upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Právna úprava nájomných zmlúv prešla v priebehu rokov viacerými zmenami. Tento článok sa zameriava na právnu úpravu nájomných zmlúv so zreteľom na rok 1997, pričom zohľadňuje relevantné právne predpisy a judikatúru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky.

Všeobecná úprava nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 663 a nasl.). Podľa tejto úpravy prenajímateľ prenecháva nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Nájomca je povinný za to platiť prenajímateľovi nájomné.

Forma a náležitosti nájomnej zmluvy

Občiansky zákonník nevyžaduje pre nájomnú zmluvu písomnú formu, ani nepredpisuje osobitné náležitosti zmluvy. Nájomná zmluva môže vzniknúť aj ústne, prípadne i mlčky. Nedostatok písomnej formy nespôsobuje jej neplatnosť. Prejav vôle možno urobiť zásadne akýmkoľvek spôsobom, ktorý vôľu konajúceho robí poznateľnou pre iné osoby. Právny úkon možno urobiť aj konkludentne (nevýslovne, faktickým správaním).

Zánik nájomnej zmluvy

Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak po uplynutí dojednanej doby nájomca vec užíva a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Ak bola nájomná zmluva dojednaná na dobu dlhšiu ako rok, obnovuje sa vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.Nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba vypovedať.

Nájomná zmluva zaniká zničením prenajatej veci.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a cestovanie vlakom

Nájomné

Z ustanovenia § 686 Občianskeho zákonníka vyplýva, že zmluva o nájme bytu je zmluva odplatná a dohoda o nájomnom (alebo dohoda o spôsobe jeho výpočtu) musí byť obsiahnutá v nájomnej zmluve. Dohoda prenajímateľa a nájomcu o nájomnom nemôže byť jednostranne menená (nájomné nemôže byť jednostranne zvýšené alebo znížené), pokiaľ sa tak zmluvné strany nedohodli; prenajímateľ je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, len v prípadoch, ktoré ustanovuje osobitný právny predpis.

Osobitná úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravujú viaceré právne predpisy. Okrem všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ide najmä o zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku a zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim.

Zákonný nájom

Zákony č. 229/1991 Zb. a č. 64/1997 Z. z. upravujú tzv. zákonný nájom. Jedným z podstatných znakov nájmu je jeho dočasnosť. So vznikom nájmu na základe nájomnej zmluvy súvisí aj jej forma a náležitosti.

Nájomné pri poľnohospodárskych pozemkoch

Zákon č. 229/1991 Zb. nájomné neupravuje, preto platí všeobecná úprava podľa Občianskeho zákonníka. Nájomné za nájomný vzťah vzniknutý podľa § 3 zákona č. 64/1997 Z. z. je splatné do 1. apríla nasledujúceho roku.

Obmedzenie užívania veci

Ak pre vady veci prenajatej nemožno ju užívať vôbec alebo len sťažene, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného. Ak pre takéto vady klesli úžitky pod polovicu bežného výnosu, nájomca má nárok na primeranú zľavu z nájomného.

Prečítajte si tiež: O mentálnom postihnutí

Nájomné zmluvy a zákonné vecné bremená

Článok analyzuje ich súbežnú platnosť a právne dôsledky, pričom sa venuje aj otázke, kedy dochádza k preklúzii práva na primeranú jednorazovú náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva. Majú špecifický režim , upravený verejnoprávnymi predpismi (obsah bremena je definovaný priamo v zákone, ak nie, primerane sa na neho vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka), sú zriadené zákonom, zriadené vo verejnom záujme, vždy ide o vecné bremeno in rem a za úplatu. Vznikajú okamihom účinnosti zákona a na základe vzniku iných skutočností, napr. Ak je na nehnuteľnosti zriadené zákonné vecné bremeno, vlastník má právo na primeranú jednorazovú náhradu za obmedzenie svojho vlastníckeho práva. Túto náhradu si môže uplatniť priamo u subjektu, ktorý vecné bremeno zriaďuje, najmä v súvislosti s verejnoprospešnými stavbami.

Najvyšší súd prijal záver, ktorý vyslovil vo svojom skoršom Uznesení, sp. Zn.: 4Sžrk/14/2018, zo dňa 04.06.2019: ,,26… Zápis zákonného vecného bremena je technický úkon deklarujúci existujúci právny stav… Kasačný súd poukazuje, že popri sebe môže existovať inštitút zákonného vecného bremena a zároveň inštitút nájomnej zmluvy… V prípade nájomnej zmluvy a zákonného vecného bremena nemožno hovoriť o konkurencii dvoch inštitútov, ktorých súčasná existencia by sa navzájom vylučovala. Ide o odlišné inštitúty napĺňajúce odlišný účel. Oprávneniami obmedzujúcimi vlastníka nehnuteľnosti žalovaný musí disponovať bez ohľadu na skutočnosť, či prišlo alebo v budúcnosti príde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy, a to práve z dôvodu zabezpečenia poskytovania verejných telekomunikačných služieb (aktuálne už elektronických telekomunikačných služieb).Ak je téma zákonného vecného bremena pre vás aktuálna, kontaktujte nás a my vám radi poskytneme odborné poradenstvo a podporu. Naša advokátska kancelária má dlhoročnú úspešnú prax v tejto oblasti, čo potvrdzuje aj naše ocenenie v súťaži Právnická firma roka, kde sme v kategórii Telekomunikácie a právo informačných technológií získali titul veľmi odporúčanej advokátskej kancelárie.

Judikatúra Najvyššieho súdu Slovenskej republiky

Judikatúra Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zohráva významnú úlohu pri interpretácii a aplikácii právnych predpisov upravujúcich nájomné zmluvy.

Jednostranné zvýšenie nájomného

Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojich rozhodnutiach zdôrazňuje, že prenajímateľ nie je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ sa tak zmluvné strany nedohodli, alebo ak to neumožňuje osobitný právny predpis. Osobitným právnym predpisom v zmysle § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý umožňuje prenajímateľovi jednostranným právnym úkonom zvýšiť nájomné, nie je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách ani cenové opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky regulujúce v určitých prípadoch výšku nájomného.

Odstupné pri nájme bytu

Najvyšší súd Slovenskej republiky judikoval, že možnosť dohodnúť odstupné a jemu zodpovedajúce právo užívania uvoľneného bytu, umožňuje zmluvná autonómia subjektov občianskoprávnych vzťahov. Dohoda o odstupnom dojednanom v rámci zmluvy o nájme bytu nie je neplatným právnym úkonom len preto, že nie je upravená Občianskym zákonníkom, ani iným právnym predpisom.

Prečítajte si tiež: Dopyt verzus vyšší dôchodok

Platnosť nájomnej zmluvy bez písomnej formy

Najvyšší súd Slovenskej republiky poukazuje na tú skutočnosť, že hoci nedostatok písomnej formy nájomnej zmluvy nespôsobuje jej neplatnosť, prejavy vôle smerujúce k uzavretiu nájomnej zmluvy museli byť urobené spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosť o tom, čo chceli účastníci konania prejaviť (§ 35 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Nedostatok písomnej formy nájomnej zmluvy nemá za následok jej neplatnosť (§ 686 ods. 1 a § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka); nájomná zmluva môže vzniknúť aj ústne, prípadne i mlčky.

Neplatnosť nájomnej zmluvy a bytová náhrada

Ak je zmluva o nájme bytu neplatná z dôvodu, že ten, kto vystupoval ako prenajímateľ, nebol vlastníkom domu, v ktorom sa byty nachádzali (§ 39 Obč. zák.), nemožno v konaní o vypratanie bytov, začatom na návrh vlastníka domu, rozhodovať o bytovej náhrade. O bytovej náhrade podľa ustanovenia § 712 a nasl. Obč. zák.

Zánik práva spoločného nájmu družstevného bytu

Podľa § 705 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spoločného nájmu bytu rozvodom, právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred rozvodom manželstva. Z citovaného ustanovenia vyplýva, že zákon spája s rozvodom manželstva zánik práva spoločného nájmu družstevného bytu len v prípade, keď právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu nadobudol jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva.

Úroky z omeškania pri nezaplatení nájomného

Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis. Podľa § 697 Občianskeho zákonníka ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.

tags: #nájomná #zmluva #1997 #právna #úprava