Porovnanie aplikácií na prenájom bytov turistom: Ako maximalizovať zisk a minimalizovať starosti

Každý, kto aspoň raz uvažoval o prenájme svojho bytu, stál pred dilemou, ako ho zariadiť prakticky, lacno a zároveň dostatočne atraktívne, aby prilákal spoľahlivých a platiacich nájomníkov. Popularita krátkodobých prenájmov, ako sú tie cez Airbnb a Booking.com, neustále rastie, a preto je dôležité vedieť, ako sa v tejto oblasti orientovať a vybrať si najvhodnejšiu stratégiu. Tento článok porovnáva rôzne aspekty prenájmu bytov turistom cez aplikácie, aby vám pomohol úspešne zvládnuť túto výzvu.

Atraktívny priestor ako kľúč k úspechu

Na prvý pohľad sa môže zdať, že zariadiť byt na prenájom nie je zložité. Je jasné, že nechcete investovať celý majetok do zariadenia, ale na druhej strane by ste mali vložiť do úpravy priestoru čo najviac energie a invencie. Čím je priestor vizuálne atraktívnejší, tým viac záujemcov priláka a zároveň vám umožní pýtať si vyššie nájomné. Tento cieľ nemusíte dosiahnuť len vysokými investíciami, ale niektoré veci by ste nemali opomenúť.

Základné zariadenie

Pre ľudí, ktorí sa sťahujú do vášho mesta z väčšej diaľky, je výhodou, ak nájdu plne zariadený byt. Postačí aj základný nábytok a zariadenie. Takýto byt môžete prenajímať krátkodobo, napríklad cez viaceré aplikácie slúžiace turistom alebo ľuďom na služobných cestách, alebo aj dlhodobo na bývanie pre študentov, mladé páry i celé rodiny.

Farby a štýl

Vizuálne čistý priestor je základ. Ak sa chystáte maľovať, siahnite po svetlých farbách od bielej až po odtiene krémovej alebo šedej. Dajú sa ľahko premaľovať a budú ladiť s každým štýlom či doplnkom v miestnosti. Do priestoru môžete tiež vniesť pomerne neutrálnu modrú, hnedú alebo svetlú šedú. Hodí sa k nim rôzny typ nábytku od úplnej bielej klasiky až po drevený masív či kovový minimalizmus.

Pohodlie a úložný priestor

Z nábytku dbajte na dostatok pohodlia, teda miest na sedenie a relax. Lôžka v štandardných veľkostiach sú základom dobrého odpočinku, a ak budete investovať do pohovky, bonusom bude rozkladacie lôžko s plnohodnotným matracom. Mimoriadne dôležité sú úložné priestory, ktoré ocenia krátkodobí i dlhodobí nájomcovia. Ak chcete ponúknuť dlhodobý prenájom, pripravte dostatok skríň, vstavanú skriňu či iný plnohodnotný úložný priestor. Tam, kde nie je priestor pre skriňu, poslúži aj veľká komoda.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Multifunkčnosť a prehľadnosť

Obývací priestor nemusíte zahltiť sekretármi, skrinkami či knižnicami, postačí aj dostatočný počet políc či podobných odkladacích priestorov. Rozhodne dbajte na to, aby bol nábytok multifunkčný. Napríklad podnožka či puf dobre poslúžia ako pohodlný doplnok pod nohy, ale aj ako plnohodnotné miesto na sedenie či ako odkladací príručný stolík.

Dbajte na to, aby bol dostatok odkladacieho priestoru v kuchyni. Okrem riadov a spotrebičov sa tu odkladajú aj potraviny, preto ponechajte dostatok voľného miesta. Rovnako v kúpeľni je potrebné poskytnúť nájomníkom miesto na odkladanie kozmetiky a všetkých pomôcok. Dôležité sú aj vešiaky či závesné systémy. Do priestorov nemusíte zháňať doplnky, koberce ani iné drobnosti do domácnosti, nájomníci si zvyčajne prinesú vlastné.

Krátkodobý vs. Dlhodobý prenájom: Čo je výhodnejšie?

Máte byt alebo dom a láka vás vidina vyššieho zisku z prenájmu? Možno už prenajímate dlhodobo, ale mesačný nájom sotva pokryje splátku hypotéky. V takom prípade prichádza na rad otázka: oplatí sa prejsť na krátkodobý nájom, napríklad cez Airbnb alebo Booking?

Dlhodobý prenájom poskytuje stabilný príjem a menej práce, no výnosy sú často limitované trhom. Krátkodobý prenájom (Airbnb) môže priniesť dvojnásobok, dokonca trojnásobok zisku, no zároveň si vyžaduje viac času, správy a prispôsobenie sa sezónnosti.

Výhody a nevýhody krátkodobého prenájmu

Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb či Booking prináša možnosť dosiahnuť pri dobrej lokalite aj dvojnásobný či trojnásobný výnos oproti klasickému prenájmu. Výhodou je aj flexibilita - byt môžete prenajímať len počas sezóny alebo vtedy, keď ho sami nevyužívate, a zároveň oslovíte medzinárodnú klientelu, ktorá je ochotná zaplatiť vyššie ceny.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Na druhej strane treba počítať s vyššími nákladmi na správu, pravidelným upratovaním, výmenou bielizne či riešením check-in/out. Na Slovensku už pôsobí množstvo firiem a sprostredkovateľov, ktorí sa špecializujú na správu krátkodobých prenájmov cez Airbnb. Ich služby fungujú na princípe provízie - najčastejšie si berú 20-30 % z obratu alebo zisku. Pre majiteľa je najväčšou výhodou, že sa prakticky o nič nemusí starať - firma zabezpečí komunikáciu s hosťami, upratovanie, check-in aj nacenenie. Tieto firmy často lákajú na vysoké výnosy a bezstarostný prenájom, no realita môže byť odlišná. Pretože majú pod zmluvou desiatky či stovky bytov, kvalita poskytovaných služieb nemusí byť vždy na špičkovej úrovni. V dôsledku toho môžu klesať hodnotenia od hostí, čo má priamy vplyv na obsadenosť a výsledný zisk majiteľa.

Výhody a nevýhody dlhodobého prenájmu

Dlhodobý prenájom je stabilnejšia voľba, ktorá prináša pravidelný mesačný príjem a vyžaduje si podstatne menej práce, keďže nájomník býva v byte dlhodobo. Výdavky na údržbu sú nižšie, pretože nehnuteľnosť sa menej opotrebúva. Byt je navyše viazaný jedným nájomníkom, takže nemáte flexibilitu využívať ho podľa potreby, a vždy hrozí riziko problémového nájomníka či neplatiča, čo môže viesť až k právnym komplikáciám.

Lokalita a sezónnosť: Kľúčové faktory úspechu

Krátkodobý prenájom cez Airbnb či Booking môže priniesť zaujímavé výnosy, no len vtedy, ak sú splnené určité podmienky. Pri rozhodovaní, či sa vám oplatí prenajímať byt alebo dom cez Airbnb, zohráva najväčšiu rolu lokalita. Byt v centre Bratislavy, v Starom Meste alebo blízko hlavnej železničnej stanice dokáže generovať niekoľkonásobne vyšší príjem ako rovnaká nehnuteľnosť na okraji mesta.

Výnosy z krátkodobého prenájmu sa líšia podľa ročného obdobia. Letná sezóna, vianočné sviatky alebo významné podujatia (konferencie, festivaly, športové akcie) dokážu obsadenosť a cenu prenájmu vystreliť nahor. V čase nízkeho dopytu však treba počítať s poklesom rezervácií. Vo mestách, ako je Bratislava, tento pokles možno sledovať od novembra do apríla, kedy sa výnos z prenájmu po odčítaní nákladov (energie, nájomné, hypotéka, náklady na upratovanie, pranie a správu) môže rovnať nule. Preto sa môže javiť model kombinácie ako ideálnym riešením pre sezónnosť turizmu.

Kombinácia dvoch typov prenájmu - dlhodobého a krátkodobého cez Airbnb môže byť ideálnym riešením. V Tatrách je naopak najlepšia sezóna v zime od novembra do marca pre turistov, ktorí cestujú za lyžovaním a zimnými športami. Výborná je aj letná sezóna od mája po september pre letnú turistiku. Mesiace ako apríl, a október a polovica novembra bývajú pre zlé počasie menej obsadené. Krátkodobý prenájom ponúka voľnosť - nehnuteľnosť môžete prenajímať iba vtedy, keď ju sami nepotrebujete.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Ako vypočítať zárobok z prenájmu cez Airbnb?

Pri výpočte zárobku za podnájom cez aplikáciu Aribnb sme si stanovili najnižšiu sumu za prenájom bytu na noc v Bratislave v Starom meste 60 EUR. Cena bola prevzatá ako spriemerovaná cena podnájmu počas týždňa. Hodnotili sme zárobok pri polovičnej aj plnej obsadenosti 1 izbového bytu v Bratislave v Starom meste. Myslite na to, že nikdy nedosiahnete plnú obsadenosť apartmánu.

Najnižšia hodnota 1 izbového bytu v Bratislave v Starom meste podľa portálu Nehnuteľnosti v druhej polovici roka 2025 pohybuje okolo 160 000 EUR. Pri poskytnutí 80 % z hodnoty nehnuteľnosti 128 000 EUR by pri najnižšej hypotéke na trhu od Prima banky bola mesačná splátka hypotéky 574,78 €.

Hodnota 3 izbového bytu v Bratislave v Starom meste je v priemere 320 000 EUR. Pri poskytnutí 80 % z hodnoti nehnuteľnosti 256 000 EUR by pri najnižšej hypotéke na trhu od Prima banky bola mesačná splátka hypotéky 1 149,55 €.

Pri prepočte výšky hypotéky sme predpokladali, že 20 % hodnoty nehnuteľnosti ste financovali z vlastných úspor. Pri prenajímaní väčišeho bytu nezarobíte násobne viac, koľko má byt izieb. Je to mylná predstava. S väčším bytom vzniká väčší náklad na energie - vykurujete väčšiu plochu. Okrem toho nehnuteľnosť obýva 4 - 5 hostí, ktorý využívajú niekolkonásobne viac vody. Navyše energie v Starom meste sú vysoké z dôvodu zlého technického stavu budov a vyšších nákladov na vykurovanie (stará technologia). Myslite na to, že za každú osobu sa za pobyt len pridáva len cca 10-15 EUR/ noc fixne. V Bratislave v Starom meste je priemerná cena za noc v 3 izbovom byte cca 100 EUR. Cena bola prevzatá ako spriemerovaná cena podnájmu. Hodnotili sme zárobok pri polovičnej aj plnej obsadenosti. Ceny v pracovný týždeň sa môžu výrazne meniť. Myslite na to, že nikdy nedosiahnete plnú obsadenosť apartmánu.

Ak ide o garzónku alebo malé štúdio, zisk z prenájmu cez Airbnb je o niečo vyšší ako z dlhodobého prenájmu. V prípade väčšich bytov tento rozdiel môže byť signifikantný. Pri rozhodovaní, či kúpiť byt na prenájom (či už cez Airbnb, alebo dlhodobo), treba brať do úvahy náklady na financovanie. Úrokové sadzby na hypotékach sa v posledných rokoch výrazne zmenili - zatiaľ čo v roku 2019 bolo možné získať úrok na úrovni 0,5 %, v roku 2025 sa už sadzby pohybujú okolo 4 %. Ďalším faktorom je cena samotných nehnuteľností, ktorá za posledných 10 rokov na Slovensku rástla mimoriadne rýchlo. Naproti tomu cena prenjájmov rastie neúmerne čo sa týka krátkodobého i dlhodobého prenájmu.

Daňové a administratívne povinnosti

Nezabúdajte aj na to, že za poskytovanie ubytovania na dlhodobý či krátkodobý prenájom cez Airbnb podlieha daňovej povinnosti. Preto je nutné rátať aj s nákladmi na daň z príjmu a DPH. Prenájom nehnuteľnosti cez Airbnb si vyžaduje od majiteľa viac času a úsilia.

Pri prenájme nehnuteľnosti na krátkodobý spôsob (Airbnb, Booking a pod.) je potrebné rátať aj s dodatočnými nákladmi a administratívou. Na registráciu do týchto platforiem je nutné mať pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), čo znamená, že prenajímanie „na čierno“ je prakticky nemožné. Hostiteľ sa musí zaregistrovať na daňovom úrade, odvádzať daň z príjmu a často aj zdravotné odvody. Okrem toho sa platí mestská turistická daň a treba viesť účtovníctvo alebo spolupracovať s účtovníkom. Tieto povinnosti zvyšujú celkové náklady a znižujú čistý zisk z prenájmu.

Vzniká vám tak daňová povinnosť vo forme niekolkých daní. Ste povinný zisťovať informácie o hosťoch a predkladať ich každý mesiac na úrad. Sadzba na ubytovacie služby je 5% (znížená sadzba). Na Slovensku majú všetky fyzické osoby povinnosť podať daňové priznanie za príjmy zo závislej činnosti. Dane sa viažu aj na prenajímanie nehnuteľnosti, ako činnosti, z ktorej plynie príjem. Daň z príjmov sa vzťahuje na všetky príjmy, ktoré dosiahnete ako poskytovateľ krátkodobého ubytovania. Táto daň je založená na základe výšky vašich príjmov, ako aj na vašom daňovom statuse. Daň z pridanej hodnoty (DPH) sa vzťahuje iba na príjmy, ktoré dosiahnete v rámci poskytovania ubytovania. DPH je stanovená na 10 % z príjmov.

Praktické rady pre hostiteľov Airbnb

Ak ste sa rozhodli kúpiť nehnuteľnosť na Airbnb, odporúčame si zistiť čo najviac informácií dopredu. Vypočítajte si počiatočné výdavky aj všetky priebežné výdavky. Vaše počiatočné výdavky budú zahŕňať náklady na nehnuteľnosť, všetky potrebné opravy, vybavenie a dekorácie. Tiež treba počítať s nákupom posteľného prádla, uterákov, čistiacich prostriedkov a občerstvenia.

Priebežné výdavky budú pozostávať z účtov z prípadnej hypotéky na nehnuteľnosť, na energie (voda, elektrina, plyn, internet), daní a provízií Airbnb a upratovacie služby a pracie služby. Taktiež nezabudajte na manažovanie Vašej nehnuteľnosti. Dôležité je tiež vypočítať najlepší a najhorší scenár týkajúci sa miery obsadenosti. Môžete tiež zablokovať kalendár na mesiace nízkeho cestovného ruchu a prenajať ho tradičnému nájomcovi na toto obdobie roka. Flexibilita investície do Airbnb znamená, že takéto rozhodnutia môžete robiť priebežne.

Váš úspech ako hostiteľa Airbnb závisí od atraktivity vašej nehnuteľnosti, lokality a úrovne služieb zákazníkom a podpory, ktorú poskytujete. Zvážte možnosť, že by ste si na správu ubytovania prizvali priateľa alebo partnera. Pomocná ruka správcu Airbnb nehnuteľností alebo upratovacie služby sú vynikajúci šetrič času, no často sa oplatia až keď dávate do prenájmu viac objektov.

Buďte k hosťom priateľskí - a nikdy nie hrubí. Drobné pohostinné pozornosti, ako napríklad ponechanie taniera so sušienkami alebo ovocím na stole, majú veľký význam. Žiadajte zákazníkov o recenzie, ale nebuďte pri tom príliš dotieraví. Ak chcete získať viac zákazníkov, ponúknite na začiatku zľavnené ceny. Ponúknite tiež flexibilné pravidlá zrušenia rezervácie. Hoci väčšina zákazníkov nakoniec rezerváciu nezruší, poskytnúť hosťom túto možnosť, je vec, ktorú ľudia ocenia. Niekedy môžete zvýšiť svoje zisky podporou týždenných a mesačných prenájmov. Airbnb vám umožňuje ponúkať zľavy za dlhodobejšie pobyty. Mesačné pobyty fungujú na Airbnb trochu inak. Vytvorte na platforme inzerát, v ktorom podrobne opíšete byt, jeho vybavenie a lokalitu. Urobte profesionálne fotografie zobrazujúce dom alebo byt z viacerých uhlov a snažte sa písať prívetivo a priateľsky.

tags: #apka #na #prenajom #bytov #turistom #porovnanie