Banková Zmluva: Druhá Strana a Povinnosti v Kontexte Hypoték

Tento článok sa zameriava na špecifický aspekt platobných podmienok v kúpnych zmluvách, a to na situácie, keď je kúpna cena hradená prostredníctvom hypotekárneho úveru. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o povinnostiach a právach zmluvných strán v tomto kontexte, s dôrazom na praktické aspekty a bežné situácie.

Úhrada Kúpnej Ceny Hypotékou: Základné Princípy

V súčasnosti je bežné, že kupujúci financujú kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárnych úverov. Výška týchto úverov sa pohybuje v rozmedzí desiatok až stotisícov eur. V zmluvnom vzťahu s hypotekárnou bankou vystupuje kupujúci ako dlžník a banka ako veriteľ.

Hypotekárna banka spravidla vyžaduje zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť v jej prospech ešte pred vyplatením úveru predávajúcemu. To znamená, že predávajúci, ako vlastník nehnuteľnosti, uzatvára s bankou zmluvu o zriadení záložného práva. Zmluvu o záložnom práve podpisujú všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Až vkladom záložného práva do katastra nehnuteľností je banka chránená v prípade, že kupujúci nebude úver splácať. V takom prípade môže banka nehnuteľnosť predať na dražbe.

V kúpnej zmluve by malo byť uvedené, že hypotekárny úver bude prevedený priamo na účet predávajúceho, nie na účet kupujúceho. Zmluvné strany by si mali poskytovať súčinnosť potrebnú na poskytnutie úveru.

Dohoda o Postupe Pri Odstúpení od Zmluvy

Je dôležité dohodnúť sa na postupe v prípade, ak niektorá zo strán odstúpi od kúpnej zmluvy. Toto ustanovenie chráni predávajúceho pred nepriaznivými následkami, ak kupujúci poruší povinnosť zaplatiť kúpnu cenu alebo odstúpi od zmluvy.

Prečítajte si tiež: Podmienky pôžičky pre dôchodcov

Zmluvné strany by sa mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak bude predávajúci povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. V takýchto prípadoch sa vyžaduje predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky s vrátením platby. Predávajúci má právo požadovať od kupujúceho dokument od záložného veriteľa, z ktorého bude zrejmé, aká je výška sumy, ktorú je potrebné uhradiť, aby došlo k vystaveniu kvitancie na výmaz záložného práva zriadeného na Predmet prevodu. Výška tejto sumy musí byť vo výške sumy, ktorú je Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu z titulu zrušenej zmluvy, v opačnom prípade Predávajúci nie je povinný vrátiť poskytnutú sumu.

Predaj Nehnuteľnosti Zaťaženej Záložným Právom

Častým prípadom je predaj nehnuteľnosti, ktorá je už zaťažená záložným právom. Kupujúci nemajú záujem o kúpu takejto nehnuteľnosti. Preto je potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo povedie k zániku záložného práva.

Ak kupujúci hradí kúpnu cenu prostredníctvom hypotekárneho úveru, časť úveru sa použije na vyplatenie dlhu predávajúceho. Táto suma musí byť vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré vystaví záložný veriteľ pohľadávky. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - súhlas s výmazom záložného práva. Následne predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

Príklad Ustanovenia v Kúpnej Zmluve

• sumu vo výške € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __,so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

Odporúča sa, aby zmluvné strany uviedli v kúpnej zmluve, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu u záložného veriteľa.

Rezervačná Zmluva a Rezervačný Poplatok

Rezervačná zmluva je nepomenovaná zmluva, v ktorej sú uvedené základné podmienky predaja. Predávajúci rezervuje nehnuteľnosť pre záujemcu do stanoveného termínu a zaväzuje sa, že ju nebude ponúkať inej osobe. V rezervačnej zmluve je možné uviesť aj sankciu, ak by nehnuteľnosť bola predaná niekomu inému do konca termínu rezervácie.

Prečítajte si tiež: Podmienky doručovania dôchodku

Ak kupujúci odstúpi od zmluvy, je potrebné posúdiť, či má nárok na vrátenie rezervačného poplatku. Podľa Občianskeho zákonníka, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Ak sa zmluvné strany dohodli, že rezervačný poplatok je pokutou za odstúpenie od zmluvy, aj táto dohoda je neplatná.

Príklad z Praxe

Predávajúci poslal podpísanú rezervačnú zmluvu s úradne overeným podpisom s dátumom 17.01.2026, ktorá nebola vopred odsúhlasená so záujemcom. Dňa 24.01.2026 záujemca vykonal obhliadku nehnuteľnosti a zistil, že bol uvedený do omylu. Dom nebol v technickom stave, ktorý predávajúci uvádzal. Predávajúci reagoval, že podľa rezervačnej zmluvy, najmä článku V a článku VI, sa záujemca zaviazal uzavrieť kúpnu zmluvu do jedného mesiaca od podpisu rezervačnej zmluvy a že ak záujemca bez vážneho dôvodu kúpnu zmluvu v dohodnutom termíne neuzavrie, rezervačný poplatok prepadne v prospech predávajúceho. Predávajúci uviedol, že prijatú zálohu neplánuje vrátiť. Dňa 25.01.2026 predávajúci opätovne žiadal písomné odstúpenie od kúpy nehnuteľnosti a jasné ukončenie rezervačnej zmluvy zo strany záujemcu. Dňa 27.01.2026 záujemca zaslal doporučene poštou odstúpenie od rezervačnej zmluvy zo dňa 17.01.2026 z dôvodu porušenia článku II. Odstúpenie odôvodnil tým, že predávajúci poskytol nepravdivé informácie o nehnuteľnosti.

V tomto prípade, ak predávajúci zaslal záujemcovi jednostranne podpísanú rezervačnú zmluvu, ktorú záujemca nikdy nepodpísal ani inak neprejavil súhlas s jej obsahom, zmluva medzi stranami nevznikla. Ak by aj bola zmluva považovaná za uzavretú, je potrebné posúdiť, či záujemca mohol od zmluvy platne odstúpiť. Ak predávajúci poskytol nepravdivé informácie o technickom stave nehnuteľnosti, ide o podstatný omyl, ktorý môže byť dôvodom na neplatnosť zmluvy alebo na odstúpenie od nej.

Dĺžka Rezervácie

Doba rezervácie závisí od dohody s predávajúcim alebo realitnou kanceláriou. Štandardne je možné dom rezervovať na 2 až 4 týždne, podľa konkrétnych podmienok. Počas tejto doby sa väčšinou vybavujú potrebné doklady a formality. Odporúča sa všetky podmienky dohodnúť písomne. Občiansky zákonník ani iný zákon nestanovujú žiadnu maximálnu alebo minimálnu lehotu, na akú možno dom rezervovať.

Rezervačná Zmluva Uzavretá Prostredníctvom Realitnej Kancelárie

Ak bola rezervačná zmluva uzavretá prostredníctvom realitnej kancelárie, je potrebné posúdiť, či došlo k platnému predĺženiu platnosti zmluvy. Ak nedošlo k písomnému predĺženiu platnosti zmluvy, jej platnosť skončila a realitná kancelária je povinná vrátiť rezervačný poplatok.

Prečítajte si tiež: Výber bankového účtu pre dôchodcov

Odmenu pre realitnú kanceláriu má hradiť predávajúci, keďže on uzatvoril zmluvu o sprostredkovaní s realitnou kanceláriou.

Uzavretie Zmluvy na Diaľku

Je možné rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosť podpísať na diaľku. Ak predávajúci ponúka nehnuteľnosť na predaj aj mimo realitky a sám zohnal kupujúceho, realitka nemá nárok na odmenu, ak sa o nájdenie kupujúceho nezaslúžila.

Vrátenie Zálohy za Rezerváciu

Ak majiteľ bytu nechce vrátiť zálohu za rezerváciu, je potrebné podať žalobu o zaplatenie proti tomu, komu ste zálohu za rezerváciu zaplatili. Ak nedošlo k odpredaju bytu, táto suma si nie je daná osoba oprávnená ponechať, naopak je povinná vám ju vrátiť. Jedná sa totiž o plnenie z dôvodu, ktorý odpadol.

tags: #banka #zmluva #druha #strana #povinnosti