Kúpna zmluva na byt v bezpodielovom spoluvlastníctve: Kompletný sprievodca

Prevod vlastníctva bytu je jednou z najčastejších realitných transakcií na Slovensku. Tento proces si vyžaduje uzatvorenie kúpnej zmluvy, ktorá má zákonom stanovené náležitosti. Ak niektoré z týchto náležitostí chýbajú, katastrálny úrad môže vklad vlastníckeho práva prerušiť alebo zamietnuť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o kúpnej zmluve na byt, s dôrazom na prípady, keď je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Úvod

Kúpa alebo predaj bytu si vyžaduje uzatvorenie kúpnej zmluvy, ktorá je upravená zákonom č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník). Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a všetky podpisy na nej musia byť osvedčené. Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až dňom právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať nasledovné povinné náležitosti:

  1. Označenie zmluvných strán:
    • Predávajúci: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (ak ide o fyzickú osobu). Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO), ak ho má pridelené (ak ide o právnickú osobu). Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, uvádzajú sa obaja manželia.
    • Kupujúci: Rovnaké údaje ako pri predávajúcom.
  2. Označenie predmetu zmluvy (bytu):
    • Katastrálne územie, obec a okres, v ktorom sa byt nachádza.
    • Súpisné číslo bytového domu, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený.
    • Popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu. Dôležité je uviesť, že balkóny, loggie a terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.
    • Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
    • Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov.
    • Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku. Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
  3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
  4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
  5. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Odporúčané náležitosti kúpnej zmluvy

Okrem povinných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala aj nasledovné:

  • Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.
  • Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa upraviť otázku zaplatenia kúpnej ceny tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
  • Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúča sa stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, prípadne ho stručne opíšu. Odporúča sa podpísať aj odovzdávací a preberací protokol a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií.
  • Určenie lehoty na odovzdanie bytu: Presne stanoviť, kedy predávajúci odovzdá byt kupujúcemu.
  • Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: Zopakovať, že vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až vkladom do katastra nehnuteľností.
  • Vyhlásenia predávajúceho: Napríklad, že na byte neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená ani iné ťarchy (okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytov v bytovom dome).
  • Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Stanoviť, kedy prechádza zodpovednosť za prípadné škody na byte z predávajúceho na kupujúceho.
  • Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Dohodnúť sa na tom, ako sa budú riešiť prípadné vady bytu, ktoré sa objavia po jeho odovzdaní.
  • Uvedenie stavu meračov: Zapísať stavy meračov energií (elektrina, plyn, voda) pri odovzdaní bytu.
  • Osobitné dojednania: Akékoľvek ďalšie dohody medzi predávajúcim a kupujúcim.

Bežné časti kúpnej zmluvy podrobnejšie

Článok I: Predmet zmluvy

V tomto článku sa presne špecifikuje nehnuteľnosť, ktorá je predmetom predaja. Predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom bytu a uvádza sa jeho presná adresa, číslo bytu, poschodie, číslo listu vlastníctva a katastrálne územie. Taktiež sa uvádza spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, zariadeniach domu a pozemku. Dôležité je uviesť, že nehnuteľnosť nie je predmetom nájomného vzťahu. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje nehnuteľnosť špecifikovanú v tomto článku spolu s vybavením bytu za kúpnu cenu uvedenú v článku VI.

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

Článok II: Popis bytu a príslušenstva bytu

Detailne sa popisuje byt a jeho príslušenstvo. Uvádza sa počet izieb, kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica a ich výmera. Popisuje sa aj vybavenie bytu, ako sú podlahy, obklady, okná, rozvody a inštalácie. Vlastníctvo bytu je ohraničené vstupnými dverami a hlavnými uzavieracími ventilmi.

Článok III: Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

V tomto článku sa definujú spoločné časti domu (základy, strecha, obvodové múry, schodiská, chodby), spoločné zariadenia (ventilačné komíny, rozvody vody, elektriny, STA, bleskozvody) a príslušenstvo domu (napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu). S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo týchto spoločných častí, zariadení a príslušenstva.

Článok IV: Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok V: Úprava práv k pozemku

Uvádza sa parcelné číslo, druh pozemku a výmera pozemku, na ktorom stojí bytový dom, a spoluvlastnícky podiel vlastníkov bytov na tomto pozemku.

Článok IX: Odovzdanie predmetu prevodu

Stanovujú sa podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá byt kupujúcemu písomným preberacím protokolom. V protokole sa odsúhlasí stav bytu, jeho príslušenstva a stavy meračov. Ak sa kupujúci nezúčastní preberania, byt sa považuje za prevzatý bez pripomienok. Náklady spojené s užívaním bytu znáša od tohto dňa kupujúci.

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Článok X: Osobitné dojednania

Predávajúci vyhlasuje, že na byte neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy (okrem zákonného záložného práva).

Článok XI: Záverečné ustanovenia

Upravujú sa náklady spojené s osvedčením podpisov a katastrálnym konaním. Zmluva nadobúda platnosť podpisom a vecno-právne účinky nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu. Uvádza sa počet vyhotovení zmluvy.

Daňové aspekty predaja nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja oslobodený od dane:

  • Ak vlastník bytu predáva byt, v ktorom mal trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom.
  • Ak iné nehnuteľnosti (okrem bytov) boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom.

Ak sa nehnuteľnosť využívala na podnikateľskú činnosť, prenájom alebo inú zárobkovú činnosť, zdaňuje sa len pomerná časť príjmu z predaja.

Príjem z predaja nehnuteľností u právnickej osoby je taktiež predmetom dane z príjmov. Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, obaja manželia vystupujú ako predávajúci. Pri uzatvorení kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, kde je spoluvlastníctvo manželov (bezpodielové), sa príjem nedelí na manželov, ale sa zdaňuje u jedného z nich celý. Je na dohode manželov, ktorý z nich podá daňové priznanie na príjmy z predaja spoločného majetku. Ak kupujúci sú manželia, ktorí nemajú rozdelené BSM, nadobúdajú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Kúpna zmluva s návrhom na vklad nehnuteľnosti do katastra sa doručí na správu katastra, v ktorej územnom obvode sa nachádza daná nehnuteľnosť. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a obsahuje meno navrhovateľa, miesto jeho trvalého pobytu, adresu príslušnej správy katastra, číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia.

Príklad kúpnej zmluvy

(Nasleduje vzor kúpnej zmluvy s vyplnenými údajmi. Tento vzor slúži len na ilustračné účely a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii.)

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a násl. ust. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

Článok I## Zmluvné strany## Predávajúci:

Mgr. Irena Molnárová, rod. Krštieňová, nar. 06. 05. 1957, r. č. 575506/1234, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č. d. 10

Dušan Molnár, rod. Molnár, nar. 15. 09. 1955, r. č. 550915/4137, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č. d. 10

(ďalej aj ako „predávajúci")

Kupujúci:

PhDr. Ján Novák, rod. Novák, nar. 24. 12. 1980, r. č. 801224/1111, trvalý pobyt Čenčejovce 8, č. d. 12

(ďalej aj ako „kupujúci")

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II## Predmet zmluvy

  1. Predávajúci Mgr. Irena Molnárová rod. Krštieňová a Dušan Molnár rod. Molnár sú bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností vedených v Katastrálnom úrade v Banskej Bystrici, Správa katastra Rimavská Sobota v katastrálnom území Tomašová, v liste vlastníctve číslo 1111, v časti A: parcely registra „C", parc. č. 944/11 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1544m2, stavby: súpisné číslo 8974, na parc. č. 833/10, druh stavby 9 - bytový dom, popis stavby: 128 b. j. Nižná, v časti B: vchod: 5, 3.p., byt č. 82, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách, pod B:121 na mene predávajúcich Mgr. Ireny Molnárovej rod. Krštieňovej a Dušana Molnára rod. Molnára v 1/1-ine, v časti C: Ťarchy Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ako i spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstvu i k pozemku zastavaného domom v zmysle § 15 zák. 182/1993 Z. z.
  2. V skutočnosti sa jedná o dvojizbový byt č. 82 v osobnom vlastníctve v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, na Ulici Nižnej, číslo súpisné 8974, ktorý je situovaný na parcele č. 944/11 v celosti a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách. Byt tvoria dve obytné miestnosti, predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC a balkón. Príslušenstvom bytu je príručný hospodársky sklad č. 82 situovaný v 1. nadzemnom podlaží vchodu č. 5 patriaci výlučne tomuto bytu. Plocha bytu je 62,12m2, plocha príručného hospodárskeho skladu je 2,04m2, tak ako je to znázornené na pôdoryse III. poschodia a prízemia domu postavenom na Ul. Nižnej 5 v Rimavskej Sobote, pozemok parc. č. 944/11, v kat. úz. Tomašová, ktorý je prílohou tejto zmluvy.
  3. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchod, schodiská, zvislé, vodorovné, nosné a izolačné konštrukcie, ktoré sú nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť.
  4. Predávajúci predávajú kupujúcemu nehnuteľnosti uvedené v bode I.
  5. Kupujúci berie na vedomie, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ako i spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstvu i k pozemku zastavaného domom v zmysle § 15 zák. 182/1993 Z. z.

Článok III## Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Cena nehnuteľností bola určená na základe dohody účastníkov zmluvy.
  2. Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy je 30.000 €, slovom: tridsaťtisíc eur.
  3. Kúpna cena nehnuteľností bude zaplatená zo strany kupujúceho v deň podpisu kúpnej zmluvy vložením kúpnej ceny na účet určený predávajúcimi číslo: 123456789/9999 vedený v Superextrabanke, a. s.

Článok IV## Vyhlásenie kupujúceho

Kupujúci ako nadobúdateľ bytu vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy, podľa ktorej správcom bytového domu súp. č. 8974 na Ul. Nižnej v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, v ktorom sa prevádzaný byt nachádza je Mestská bytová správa, s. r. o.

Článok V## Záverečné ustanovenia

  1. Predávajúci vyhlasujú, že voči správcovi nehnuteľností majú vysporiadané všetky záväzky.
  2. Účastníci zmluvy berú na vedomie, že táto kúpna zmluva sa stane platnou jej podpísaním a kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam uvedeným v bode I. až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  3. Účastníci zmluvy sa dohodli, že kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom 01.marca 2024.
  4. Zároveň sa účastníci zmluvy dohodli, že pred odovzdaním predmetu zmluvy sa prevedie odpočet všetkých meradiel (elektrická energia, plyn, voda, pomerové merače tepla) za účasti účastníkov zmluvy.
  5. Dňom odovzdania a prevzatia nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy prechádza na kupujúceho aj nebezpečenstvo škody na tomto majetku.
  6. Kupujúci preberie nehnuteľnosti v stave, v akom sa nachádzajú. Stav nehnuteľnosti si overil ohliadkou nehnuteľností dňa 9.februára 2024.

V Rimavskej Sobote dňa 17. februára 2024

………………………………………..Mgr. Irena Molnárová

………………………………………..Dušan Molnár

………………………………………..PhDr. Ján Novák

tags: #byt #predaj #zmluva #bezpodielove #spoluvlastnictvo #vzor

Ďalšie články