Ako Vysporiadať Podielové Spoluvlastníctvo: Komplexný Sprievodca

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah, kde minimálne dve osoby vlastnia jednu vec spoločne, pričom každá má na nej svoj podiel. Spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Tento právny stav často vzniká dedičstvom, rozvodom alebo kúpou nehnuteľnosti viacerými osobami. Hoci spoluvlastníctvo môže fungovať bez problémov, v mnohých prípadoch sa však ukáže ako komplikované, najmä ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na využívaní spoločnej veci. Ak pri spoluvlastníkoch nastane potreba ukončenia tohto vlastníckeho vzťahu viacerých osôb, môžu sa dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a na vzájomnom vyporiadaní. Existuje niekoľko spôsobov, ako možno spoluvlastníctvo vysporiadať, pričom najčastejším cieľom je dosiahnutie dohody medzi spoluvlastníkmi. V tomto článku sa pozrieme na rôzne aspekty vysporiadania podielového spoluvlastníctva, od dohôd až po súdne konania.

Čo je Podielové Spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach § 137 a nasl. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, pričom ak nie je dohodnuté alebo ustanovené inak, tak platí, že podiely spoluvlastníkov sú rovnaké. Pri nehnuteľnostiach môžeme často na listoch vlastníctva vidieť konkrétny zápis napr. ½ k celku, 1/10 k celku a pod. v prospech jednotlivých vlastníkov. Práve tento podiel vyjadruje mieru, akou sa tento podielový spoluvlastník podieľa napr. na nákladoch spojených s užívaním a údržbou spoločnej veci.

Príklad: Spoluvlastnícky podiel môže byť vyjadrený zlomkom (napr. 1/2) alebo percentom (napr. 50%).

Možnosti Vysporiadania Podielového Spoluvlastníctva

Existuje viacero spôsobov zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník, vychádzajúc zo zásady, že nikto nemôže byť nútený, aby zotrval v spoluvlastníctve, dáva prednosť dohode spoluvlastníkov.

1. Dohoda medzi Spoluvlastníkmi

Najjednoduchší a najčastejší spôsob vysporiadania podielového spoluvlastníctva je dohoda medzi všetkými spoluvlastníkmi. Ide o časovo a spravidla aj ekonomicky najúspornejšie riešenie, ktorým sa dá podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať. Ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

Prečítajte si tiež: Dohody pre invalidných dôchodcov

Obsah dohody o vyporiadaní spoluvlastníctva:

• Pri reálne deliteľných veciach sa môžete dohodnúť na ich rozdelení na samostatné celky s tým, že každý z vás sa stane výlučným vlastníkom vzniknutých nových vecí (typicky je možné napr. rozdeliť väčšie pozemky).
• Ak vec nemožno reálne rozdeliť, môžete sa dohodnúť, komu vec pripadne do výlučného vlastníctva a akú sumu budúci vlastník vyplatí ostatným spoluvlastníkom, ktorí o svoje vlastnícke právo k veci prichádzajú.
• Dojednať môžete aj spoločný predaj veci tretej osobe; kúpnu cenu si následne môžete medzi sebou rozdeliť.
• V niektorých prípadoch môže byť vhodným riešením tiež výmena podielu na veci za vlastníctvo inej veci (napr. prenechanie spoluvlastníckeho podielu na stavbe za iný pozemok apod.).

Dohoda o vyporiadaní spoluvlastníctva nemusí rešpektovať veľkosť spoluvlastníckych podielov - svoje vzťahy si môžete usporiadať ľubovoľným spôsobom. Limituje vás len to, na aké podmienky pristúpia ostatní spoluvlastníci.

2. Prevod Podielu na Inú Osobu

Podielu k spoločnej veci sa možno zbaviť aj jeho prevodom na tretiu osobu. Podmienky prevodu sa líšia podľa toho, kto bude nadobúdateľom podielu.

• Na blízku osobu (t.j. príbuzného v priamom rade, súrodenca, manžela alebo osobu v pomere rodinnom alebo obdobnom, v súvislosti s ktorou platí, že ujmu, ktorú by utrpel jeden z vás, by druhý dôvodne pociťoval ako vlastnú ujmu) môžete podiel previesť bez obmedzení.
• Na inú, než blízku osobu (napr. na realitnú kanceláriu) môžete podiel previesť, ak sa spoluvlastníci rozhodnú, že nevyužijú svoje zákonné predkupné právo.

Pre hladký priebeh celej transakcie by ste preto mali ešte pred prevodom podielu tento ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Písomnú ponuku im doručte doporučenou poštovou zásielkou; podiel je potrebné ponúknuť na odkúpenie za rovnakých (a to najmä cenových) podmienok, ako sú dohodnuté s potenciálnym kupujúcim. Ak má vec viacerých spoluvlastníkov a títo sa o výkone predkupného právanedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov. V prípade hnuteľnej veci majú spoluvlastníci na zloženie avizovanej kúpnej ceny 8 dní; za podiel k nehnuteľnosti musia zaplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. V prípade, že tak neurobia, môžete podiel predať tretej osobe.

Dôležité: Podľa ustálenej judikatúry musíte predkupné právo spoluvlastníkov rešpektovať aj vtedy, keď chcete podiel darovať osobe, ktorá vám nie je blízka.

3. Súdne Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Ak nedôjde k dohode, spoluvlastníctvo zruší a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Aj keď už o nutnosti vyporiadania spoluvlastníctva súdom viete vopred, je lepšie ostatným spoluvlastníkom navrhnúť dohodu aspoň formálne. Predchádzajúca snaha o mimosúdne vyporiadanie vám totiž môže byť na prospech pri rozhodovaní o nároku na náhradu trov konania.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Postup Súdu pri Vyporiadaní:

Ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka ustanovuje záväzné poradie jednotlivých spôsobov vyporiadania.

• Reálne Rozdelenie Veci: Ak je to možné, súd vec rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Reálne rozdelenie podľa výšky podielov prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva. Rozdelením nemusia vždy vzniknúť rovnako hodnotné samostatné podiely predtým spoločnej nehnuteľnosti (pozemky nemusia mať rovnakú výmeru, rovnakú kultúru, rovnakú bonitu, taktiež stavby nemusia mať rovnaký vek a stavebné charakteristiky a pod.). Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti súd musí dbať o to, aby rozdelením vznikli samostatné veci v právnom zmysle slova a aby rozdelenie bolo možné zapísať do katastra. Ak je predmetom reálneho rozdelenia pozemok, pričom dochádza k vytvoreniu nových parciel, a tým aj k zmene hraníc pôvodnej nehnuteľnosti, treba vyhotoviť grafický polohopisný plán, ktorý má mať náležitosti geometrického plánu zodpovedajúcemu všetkým požiadavkám geodézia a kartografie, potvrdenie jeho zhotoviteľom a overený príslušnou správou katastra. Len takéto technický podklad na zmenu týkajúcu sa pozemkových nehnuteľností sa môže stať súčasťou rozsudku o reálnom rozdelení.

  • Obmedzenia: Treba však upozorniť, že podielové spoluvlastníctvo, predmetom ktorého je poľnohospodársky pozemok nachádzajúci sa mimo zastavaného územia obce, nemožno zrušiť a vyporiadať prikázaním celej nehnuteľnosti do (nového) spoluvlastníctva, pokiaľ na novovzniknuté spoluvlastnícke podiely pripadne výmera nižšia než 3 000 m2 (u poľnohospodárskeho pozemku), resp. 5 000 m2 (u lesného pozemku).

• Prikázanie Veci za Náhradu: Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; pritom prihliadne na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Primeraná náhrada vyplatená ostatným bývalým spoluvlastníkom by mala predstavovať peňažnú sumu rovnajúcu sa obvyklej cene spoluvlastníckeho podielu. Súd nemôže nehnuteľnosť prikázať do vlastníctva osoby, ktorá ju nechce.

• Predaj Veci a Rozdelenie Výťažku: Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj a rozdelenie výťažku podľa podielov prichádza do úvahy v prípade, ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, a preto ju pri vyporiadaní nemožno prikázať do vlastníctva jednému z nich za náhradu.

• Výnimočné Situácie: Existujú však situácie, kedy ani napriek snahe navrhovateľa súd podielové spoluvlastníctvo nezruší. Dôvodmi hodnými osobitného zreteľa, pre ktoré súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, sú najmä prípady, keď by zrušenie spoluvlastníctva bolo v rozpore s dobrými mravmi.

  Prečítajte si tiež: Práca popri plnom invalidnom dôchodku

Súdne Poplatky a Náklady:

V zmysle zákona o súdnych poplatkoch je v konaní o zrušení a o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva základom poplatku cena podielu žiadaného navrhovateľom, pričom z tejto ceny je navrhovateľ povinný uhradiť 6 % ako súdny poplatok (najmenej 16,50 EUR, najviac 16 596,50 EUR). Znamená to, že ak je hodnota nehnuteľnosti 200.000 EUR a navrhovateľ disponuje ½, t. j. žiada o vyplatenie 100.000 EUR, súdny poplatok bude 6.000 EUR.

V prípade zastúpenia advokátom má advokát nárok na odmenu v zmysle vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR o odmenách advokátov. Rovnako ako pri súdnom poplatku, aj v tomto prípade predstavuje tarifnú hodnotu cena podielu požadovaná v rámci súdneho konania, ktorá v našom teoretickom príklade predstavuje sumu 100.000 EUR.

Vyporiadanie v Širšom Zmysle

V judikatúre je ustálené, že vyporiadanie zrušovaného podielového spoluvlastníctva možno vykonať ako vyporiadanie v širšom zmysle, avšak iba na návrh účastníka alebo na základe vzájomného návrhu účastníka. Súd potom o takomto návrhu alebo vzájomnom návrhu rozhoduje samostatným výrokom rozsudku, a nie v rámci rozhodovania o náhrade za spoluvlastnícky podiel. Odvolací súd môže rozhodovať iba o odvolaní proti vydanému rozhodnutiu súdu prvého stupňa, ak však nebolo vydané rozhodnutie súdu prvého stupňa vo veci tzv. vyporiadania v širšom zmysle na návrh účastníka alebo vzájomný návrh účastníka, o ktorom sa musí rozhodnúť samostatným výrokom rozsudku, odvolací súd nemá čo preskúmavať a nemá o čom rozhodovať.

Príklad z Praxe

S partnerom (nie manželom) vlastníme rodinný dom v pomere 1/2. Nevieme sa dohodnúť na vysporiadaní, a preto bude asi potrebné vec riešiť súdnou cestou. Viem, že pri podaní návrhu je poplatok 6 % z požadovanej sumy.

V tomto prípade, ak sa neviete s partnerom dohodnúť na vysporiadaní spoluvlastníctva a rozhodnete sa riešiť vec súdnou cestou, skutočne budete musieť zaplatiť súdny poplatok, ktorý činí 6 % z hodnoty predmetu sporu. Poplatok za podanie návrhu na súd je v zásade povinnosťou navrhovateľa. Dá sa to znížiť, ak by ste časť nehnuteľnosti previedli na niekoho blízkeho (zo svojej polovice). Čo sa týka možnosti rozloženia tohto nákladu medzi obidvoch spoluvlastníkov, taká šanca existuje pri konečnom rozhodnutí súdu. Súd môže rozhodnúť o povinnosti nahradiť náklady konania podľa úspechu v spore. To teda znamená, že ak budete v konaní úspešní, súd môže priznať náhradu časti alebo všetkých nákladov spojených s konaním, vrátane súdneho poplatku, od odporcu.

Preto by bolo vhodné, aby ste vo svojom návrhu na súd uviedli žiadosť o náhradu súdnych poplatkov v prípade vášho úspechu v spore. Odporúčam konzultovať vašu situáciu s právnikom, ktorý vám môže pomôcť s prípravou návrhu a zabezpečením všetkých náležitostí potrebných pre súdne konanie.

tags: #vysporiadanie #spoluvlastníctva #postup