Daň z nehnuteľnosti po rozvode: Komplexný sprievodca

Rozvod je náročná životná udalosť, ktorá so sebou prináša množstvo zmien a právnych otázok, vrátane majetkového vysporiadania a s tým súvisiacich daňových povinností. Jednou z kľúčových oblastí je daň z nehnuteľnosti, ktorá môže byť po rozvode komplikovaná. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o tom, ako sa daň z nehnuteľnosti rieši v kontexte rozvodu, s dôrazom na slovenské právne predpisy a praktické príklady.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a jeho vyporiadanie

Základom pre pochopenie problematiky dane z nehnuteľnosti po rozvode je inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). BSM vzniká uzavretím manželstva a zahŕňa majetok nadobudnutý počas trvania manželstva oboma manželmi alebo jedným z nich, s výnimkou majetku získaného darom, dedičstvom alebo reštitúciou, ako aj vecí slúžiacich osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z manželov.

Presné pravidlá o BSM nájdeme v Občianskom zákonníku. Počas trvania BSM neexistujú presne vymedzené podiely spoluvlastníkov. Po rozvode manželstva (zániku BSM) je potrebné BSM vyporiadať. Vyporiadanie BSM môže prebehnúť dohodou medzi bývalými manželmi alebo rozhodnutím súdu.

Dohoda o vyporiadaní BSM: Manželia sa môžu dohodnúť na rozdelení majetku patriaceho do BSM. Dohoda musí byť písomná, ak sa týka nehnuteľností. Účinnosť dohody o prevode vlastníctva nehnuteľnosti nastáva až jej vkladom do katastra nehnuteľností.

Rozhodnutie súdu o vyporiadaní BSM: Ak sa manželia nedohodnú, o vyporiadaní BSM rozhodne súd. Súd pri vyporiadaní vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké, prihliada však aj na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.

Prečítajte si tiež: Majetok po rozvode: sprievodca

Zákonná domnienka vyporiadania BSM: Ak do troch rokov od zániku BSM nedôjde k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak BSM nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, že pokiaľ ide o hnuteľné veci, manželia sa vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z BSM pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.

Daň z príjmov pri predaji nehnuteľnosti po rozvode

Predaj nehnuteľnosti po rozvode môže mať daňové dôsledky, konkrétne vznik povinnosti zaplatiť daň z príjmov. Zákon o dani z príjmov (ZDP) upravuje zdaňovanie príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

Oslobodenie od dane: Niektoré príjmy z predaja nehnuteľností sú oslobodené od dane z príjmu. Medzi najčastejšie prípady patrí:

• Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorú predávajúci vlastnil viac ako 5 rokov (pri nehnuteľnostiach nadobudnutých po 1. januári 2011 platí lehota 5 rokov).
• Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (napr. od rodičov, starých rodičov) alebo manželom, ak uplynula aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (závetcom) alebo manželom.
• Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (reštitúcie).

Zdaňovanie príjmu z predaja: Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, podlieha zdaneniu sadzbou 19 % (pri príjmoch do určitej výšky) alebo 25 % (pri príjmoch nad túto výšku). Základom dane je rozdiel medzi príjmom z predaja a výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľnosti (napr. kúpna cena, náklady na rekonštrukciu).

Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve: Ak sa nehnuteľnosť stala po rozvode predmetom podielového spoluvlastníctva bývalých manželov (napr. v dôsledku uplynutia trojročnej lehoty na vyporiadanie BSM), príjem z predaja sa zdaňuje u každého z manželov v pomere zodpovedajúcom jeho spoluvlastníckemu podielu.

Prečítajte si tiež: Darovanie nehnuteľnosti po rozvode: Čo potrebujete vedieť

Predaj nehnuteľnosti po vyporiadaní BSM: Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov do doby vlastníctva nehnuteľnosti započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. To znamená, že ak manželia vlastnili nehnuteľnosť v BSM napríklad 3 roky a po rozvode ju jeden z nich nadobudol do výlučného vlastníctva a predal ju po ďalších 2 rokoch, pre účely posúdenia oslobodenia od dane sa zohľadňuje celková doba vlastníctva 5 rokov.

Príklady zdaňovania príjmu z predaja nehnuteľnosti po rozvode

Príklad 1: Manželia nadobudli v marci 2011 do BSM byt. Po rozvode v roku 2021 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní BSM manželka a v apríli 2025 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Keďže ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v BSM. V tomto prípade sa zohľadňuje doba od marca 2011 do apríla 2025, čo je viac ako 5 rokov. Príjem z predaja bytu je preto oslobodený od dane z príjmov.

Príklad 2: Manželia vlastnili byt v BSM. Na základe dohody o vyporiadaní majetku po rozvode byt pripadol manželke, pričom manželovi vyplatila podiel vo výške 120 000 eur. Otázka prípadného zdaňovania príjmu nastane až v prípade, ak sa jeden z manželov rozhodne nehnuteľnosť predať po vyporiadaní BSM. Samotná výplata podielu manželovi nie je zdaniteľným príjmom.

Príklad 3: Manželia nadobudli byt do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Po dedičskom konaní sa dediči (manžel a dcéra) rozhodli v roku 2025 byt predať. V dedičskom konaní bola stanovená hodnota bytu na 150 000 eur. Daňovník (manžel) v uvedenom prípade nadobudol časť bytu kúpou a časť bytu dedením, preto aj pri vyčísľovaní výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do daňových výdavkov si môže zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní bytu kúpou v roku 2021 (teda sumu 70 000 eur) a 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve (teda sumu 37 500 eur). Zvyšná časť príjmu z predaja bytu, ktorá pripadá na podiel zdedený dcérou, bude u dcéry posudzovaná samostatne.

Daň z nehnuteľností počas a po rozvode

Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorú upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov. Daňovníkom dane z nehnuteľností je vlastník nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Majetok po rozvode

Daň z nehnuteľností počas trvania BSM: Počas trvania BSM sú obaja manželia považovaní za daňovníkov dane z nehnuteľností. Správca dane (obec alebo mesto) vyrubuje daň tomu z manželov, ktorý podal daňové priznanie. Ak daňové priznanie nepodal ani jeden z manželov, správca dane vyrubí daň tomu z manželov, ktorého nehnuteľnosť užíva.

Daň z nehnuteľností po rozvode: Po rozvode a vyporiadaní BSM sa daňovníkom dane z nehnuteľností stáva ten z bývalých manželov, ktorý nadobudol vlastníctvo k nehnuteľnosti. Ak sa nehnuteľnosť stala predmetom podielového spoluvlastníctva, daňovníkom sú obaja bývalí manželia v pomere zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom.

Oznamovacia povinnosť: Zánik BSM a zmeny vo vlastníctve nehnuteľností je potrebné oznámiť správcovi dane v lehote do 30 dní odo dňa, keď táto skutočnosť nastala. K oznámeniu je potrebné priložiť doklad o vyporiadaní BSM (dohodu alebo rozhodnutie súdu) alebo právoplatný rozsudok o rozvode manželstva, ak k vyporiadaniu BSM nedošlo.

Príklad vyrubenia dane z nehnuteľnosti po rozvode

Príklad: Manželia sa v júni 2008 rozviedli. Majetkovo právne vysporiadanie u manželov sa neuskutočnilo, pričom za nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov daňové priznanie predložil manžel. Platobný výmer na daň z nehnuteľností, ktorým správca dane na rok 2008 vyrubil daň, prevzal manžel v apríli 2008. V júli 2008 správca dane od tohto daňovníka obdŕžal podanie, v ktorom prehlasuje, že daň z nehnuteľnosti bude platiť len v polovičnej výške, pretože sa s manželkou rozviedol. Žiada, aby druhú polovicu dane správca dane vyrubil jeho bývalej manželke. Správca dane daňovníkovi oznámil, že na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru zdaňovacieho obdobia a na zmeny, ktoré nastanú počas zdaňovacieho obdobia, sa neprihliada. Ďalej uviedol, že správca dane pri bezpodielovom spoluvlastníctve vyrubuje daň tomu z manželov, ktorý podal priznanie.

V tomto prípade je správca dane oprávnený vyrubiť daň z nehnuteľností manželovi v plnej výške, pretože k rozvodu došlo až po 1. januári zdaňovacieho obdobia. Zmena vlastníckych vzťahov nastala až po tomto dátume, preto sa na ňu pri vyrubení dane na rok 2008 neprihliada. Až v nasledujúcom zdaňovacom období (rok 2009) bude správca dane vychádzať z nových vlastníckych vzťahov a vyrubí daň tomu z bývalých manželov, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, alebo obom v pomere zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom.

Ďalšie dôležité aspekty

• Investície do nehnuteľnosti: Pri vyporiadaní BSM môže súd prihliadnuť na investície, ktoré jeden z manželov vynaložil na spoločný majetok zo svojho výlučného majetku. Tieto investície môžu byť zohľadnené pri určení podielov na BSM.
• Dlh vzniknutý počas manželstva: Ak vznikol počas trvania manželstva dlh, z ktorého bol zaviazaný len jeden z manželov, a ak takto získané peniaze boli použité na kúpu určitej veci, táto vec patrí do BSM.
• Predaj nehnuteľnosti pred rozvodom: Ak manželia predali nehnuteľnosť ako BSM pred rozvodom, rozvod manželstva nemá vplyv na vôľu, ktorú prejavili pred rozvodom a katastrálny orgán môže rozhodovať o návrhu na vklad vlastníckeho práva.

tags: #daň #z #nehnuteľnosti #po #rozvode