Daň za prenájom rodinného domu: Komplexný prehľad

Prenájom nehnuteľností, či už ide o rodinný dom, byt alebo pozemok, je bežnou praxou, ktorá však so sebou prináša aj daňové povinnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o daniach spojených s prenájmom rodinného domu na Slovensku, pričom zohľadňuje rôzne aspekty, ako je daň z nehnuteľností, DPH a daň z príjmov.

Daň z nehnuteľností a prenájom

Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorú upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. Daňovníkom tejto dane je spravidla vlastník nehnuteľnosti. V prípade prenájmu rodinného domu je teda daňovníkom dane z nehnuteľností vlastník, a teda je povinný túto daň platiť.

Kto je daňovník dane z nehnuteľností?

Zákon č. 582/2004 Z. z. v druhej časti presne definuje, kto je daňovníkom dane z nehnuteľností. Okrem vlastníka môže byť daňovníkom aj správca stavby vo vlastníctve štátu, obce alebo vyššieho územného celku. Ak je stavba v spoluvlastníctve viacerých osôb, každý spoluvlastník je daňovníkom podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.

Rovnaký princíp platí aj pre byty a nebytové priestory. Ak ich spravuje štát, obec alebo VÚC, daňovníkom je správca. Ak sú v spoluvlastníctve, daňovníkom je každý spoluvlastník podľa podielu. V prípade, že nemožno určiť daňovníka podľa týchto pravidiel, daňovníkom je osoba, ktorá pozemok skutočne užíva.

Daň z nehnuteľností ako daňový výdavok

Podľa zákona o dani z príjmov (ZDP) je daň z nehnuteľností daňovým výdavkom len u daňovníka dane z nehnuteľností. To znamená, že ak prenajímate rodinný dom, daň z nehnuteľností si môžete uplatniť ako daňový výdavok. Nájomca si daň z nehnuteľností nemôže uplatniť ako daňový výdavok, pokiaľ nie je súčasne aj daňovníkom v zmysle zákona o miestnych daniach.

Prečítajte si tiež: Prenájom rodinných domov v okolí Prešova

Príklad: Daň z nehnuteľností a nájomca

Podnikateľ si prenajíma nehnuteľnosť od fyzickej osoby (nepodnikateľa), kde má umiestnené skladovacie priestory. Zaplatené nájomné je pre nájomcu daňovým výdavkom za predpokladu splnenia podmienok definovaných v ZDP. Avšak, zaplatená daň z nehnuteľností nie je daňovým výdavkom nájomcu. V takomto prípade je vhodné, aby prenajímateľ zahrnul daň z nehnuteľností do výšky nájmu.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) a prenájom

Z pohľadu zákona o DPH (ZDPH) predstavuje nájom dodanie služby. Miesto dodania služby v prípade prenájmu nehnuteľnosti je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Nárok na odpočítanie DPH

Ak daňovník využíva prenajatú nehnuteľnosť na uskutočňovanie svojich dodávok tovarov a služieb, pri ktorých uplatňuje DPH, má nárok na odpočítanie DPH za splnenia ostatných podmienok zákona o DPH. Ak prenajíma nehnuteľnosť na uskutočňovanie svojich dodávok a služieb oslobodených od dane, s výnimkou poisťovacích a finančných služieb, nemá nárok na odpočítanie dane z prijatého nájomného.

Prenájom a živnostenské oprávnenie

Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s nájmom. Ak prenajímateľ poskytuje len základné služby spojené s nájmom, nie je povinný mať živnostenské oprávnenie. Príjem z prenájmu je zdaniteľným príjmom z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti a z prenájmu.

Zdaňovanie nájmu s DPH

Prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH, sa môže rozhodnúť uplatňovať nájom s DPH, čo je preňho výhodnejšie z dôvodu odpočítania DPH na vstupe. Podmienkou však je, aby bol nájomca zdaniteľnou osobou.

Prečítajte si tiež: Rodinné domy na prenájom

Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej spoločnosti

Ak spoločnosť fakturuje prenájom nehnuteľnosti umiestnenej na Slovensku zahraničnej spoločnosti, je potrebné určiť miesto dodania služby. Miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, teda Slovenská republika. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od DPH, ale ak je nájomca zdaniteľnou osobou, platiteľ DPH sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od DPH.

Prenájom chaty cestovným kanceláriám

Prenájom chaty cestovným kanceláriám na ubytovanie turistov sa považuje za nájom v ubytovacích zariadeniach, ktorý je vylúčený z oslobodenia od DPH.

Registračná povinnosť pre DPH

Fyzická alebo právnická osoba, ktorá na Slovensku získa povolenie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinná požiadať miestne príslušného správcu dane o registráciu do 30 dní od získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie.

Príklady z praxe a DPH

• Prenájom nebytových priestorov: Prenájom nebytových priestorov inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane je možný, ale nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel nie je oslobodený od dane.
• Ubytovanie v penzióne: Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacia služba, ktorá nie je oslobodená od dane a podlieha DPH.
• Prenájom nehnuteľnosti španielskym podnikateľom: Ak španielsky podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane, uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby.

Daň z príjmov a prenájom

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je zdaniteľný príjem, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby.

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa zahrnie len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci túto sumu.

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad nehnuteľností Radava

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti
• Daň z nehnuteľností
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie, upratovanie, výťah, internet, atď.)
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklady z praxe a daň z príjmov

• Dôchodca prenajímajúci byt: Dôchodca, ktorý prenajíma byt a jeho príjem z prenájmu nepresiahne sumu 2 876,90 eur, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
• Daňovník s príjmami zo závislej činnosti a prenájmu: Ak daňovník okrem príjmov zo závislej činnosti dosahuje aj príjmy z prenájmu, je povinný podať daňové priznanie, ak úhrn jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú hranicu.

Registračná povinnosť a prenájom nehnuteľnosti

Fyzická osoba, ktorá na území Slovenskej republiky prenajíma nehnuteľnosť (okrem pozemku), má registračnú povinnosť na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na cudzincov.

Príklady z praxe a registračná povinnosť

• Prenájom časti bytu: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti (okrem pozemku).
• Prenájom bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov: V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu.
• Občan Rakúska prenajímajúci byt na Slovensku: Povinnosť registrácie má aj občan Rakúska, ktorý na Slovensku vlastní byt a prenajíma ho.

Oslobodenie od dane pri predaji nehnuteľnosti

Zákon o DPH upravuje aj oslobodenie od dane pri predaji nehnuteľnosti za určitých podmienok. Napríklad, dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane, ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že dodanie nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.

tags: #daň #za #prenájom #rodinného #domu