Darovacia a Kúpna Zmluva: Možnosti Naspäť a Ako Nimi Predísť Problémom

Úvod

Často sa stretávame so situáciami, keď sa osoby rozhodnú previesť majetok, najmä nehnuteľnosti, na svojich blízkych. Dve najbežnejšie formy prevodu sú darovacia a kúpna zmluva. Hoci sa na prvý pohľad môžu zdať jednoduché, skrývajú v sebe množstvo právnych úskalí a možností, ako ich napadnúť alebo zrušiť. Tento článok sa zameriava na podrobné preskúmanie týchto možností, s dôrazom na relevantné ustanovenia slovenského práva.

Kúpna Zmluva a Možnosti Odstúpenia

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka. V zmysle tohto zákona môže účastník od kúpnej zmluvy odstúpiť, ak je to ustanovené v Občianskom zákonníku alebo v inom zákone, alebo ak je to dohodnuté účastníkmi v zmluve.

Odstúpenie od Zmluvy v Tiesni

Podľa § 49 Občianskeho zákonníka má účastník, ktorý uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, právo od zmluvy odstúpiť. Pre kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti zákon vyžaduje písomnú formu, preto aj odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhej strane.

Odstúpenie od zmluvy má za následok zrušenie zmluvy so spätnou účinnosťou k momentu jej vzniku (ex tunc). To znamená, že pre právny vzťah účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav ako pred uzatvorením kúpnej zmluvy. Občiansky zákonník predpokladá, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení, teda vrátia si to, čo si už predtým vzájomne plnili.

Podmienky pre Odstúpenie od Zmluvy

Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne. Nie je možné odstupovať od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

• Tieseň: Rozumie sa stav, kedy vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku. Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok.
• Nápadne nevýhodné podmienky: Ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad a zásadu dobrých mravov.

Preukazovanie okolností tiesne a nápadne nevýhodných podmienok je zložité a nie je možné zovšeobecniť, že napríklad predaj nehnuteľnosti „pod cenu“ spĺňa podmienku tiesne a nápadne nevýhodných podmienok a je dôvodom na odstupovanie od zmluvy.

Úprava Kúpnej Ceny a Spôsob Platenia

V kúpnej zmluve musí byť vždy upravená výška kúpnej ceny a spôsob jej platenia. Najistejšia úprava je platenie kúpnej ceny na bankový účet predávajúceho, z čoho vyplýva ľahká preukázateľnosť zaplatenia alebo nezaplatenia kúpnej ceny. Platenie v hotovosti odporúčame realizovať oproti podpisu predávajúceho potvrdzujúceho prevzatie kúpnej ceny platenej v hotovosti. Platenie kúpnej ceny v hotovosti bez vyhotovenia a podpisu akéhokoľvek potvrdenia medzi zmluvnými stranami nie je dobrým riešením.

Je potrebné sa vyhnúť platbám v hotovosti, ktoré prevyšujú sumu 15.000,- EUR medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi, v zmysle zákona o obmedzení platieb v hotovosti.

Vrátenie Poskytnutých Plnení

V prípade úspešného odstúpenia od kúpnej zmluvy nastáva povinnosť vrátiť si už vzájomne poskytnuté plnenia, a teda predávajúci musí vrátiť prijatú kúpnu cenu od kupujúceho. Ak by si kupujúci žiadal vrátenie kúpnej ceny, ktorú však nikdy nezaplatil, musel by kupujúci preukázať zaplatenie kúpnej ceny predávajúcemu - tj. buď prevodným príkazom alebo potvrdením predávajúceho o prevzatí kúpnej ceny, prípadne svedeckými výpoveďami, aj v závislosti od dohodnutého spôsobu platenia kúpnej ceny v kúpnej zmluve.

Zápis Vlastníckeho Práva v Katastri Nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci až povolením vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Ak nastane situácia, že k odstúpeniu od zmluvy príde až potom, ako príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolili vklad, je potrebné vrátenie nehnuteľnosti predávajúcemu a teda sa vyžaduje spätný zápis vlastníckeho práva predávajúceho na list vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

V súčasnosti sa okresné úrady riadia judikovaným názorom Najvyššieho súdu SR, podľa ktorého odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľností sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a príslušný okresný úrad vykoná zápis vlastníckeho práva prevodcu záznamom, avšak len v prípade, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné a žiadna zo strán ho nespochybňuje, kataster tu vyžaduje odstúpenie podpísané oboma zmluvnými stranami. Ak je medzi stranami spor týkajúci sa odstupovania od zmluvy, dotknuté zmluvné strany si musia svoje práva uplatniť súdnou cestou, pričom až na základe súdneho rozhodnutia, ktorým je určené vlastnícke právo pre predávajúceho z titulu odstupovania od zmluvy, kataster zápis vykoná.

Neplatnosť Právneho Úkonu z Dôvodu Duševnej Poruchy

Platný právny úkon môže urobiť iba osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a ktorej spôsobilosť na právne úkony nebola odňatá ani obmedzená. Taktiež je neplatný právny úkon, ak ho osoba urobila v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou. Je teda potrebné posudzovať o akú zdravotnú situáciu sa jedná, či existuje duševná porucha, ktorá je dôvodom, že konajúca osoba nedokázala posúdiť následky svojho konania alebo nebola schopná ovládnuť svoje konanie. Na preukázanie uvedeného je potrebné znalecké dokazovanie. Obmedzenie zdravotného stavu spočívajúce vo fyzických ťažkostiach pri neexistencii duševnej poruchy nie je dôvodom neplatnosti právneho úkonu.

V prípade, ak konajúca osoba urobila úkon v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou, tento úkon je neplatný, a to od počiatku, hľadí sa naň akoby nikdy nebol urobený. V týchto prípadoch sa podáva žaloba o určenie neplatnosti predmetného právneho úkonu na súd za splnenia ďalších zákonom vyžadovaných podmienok.

Darovacia Zmluva a Možnosti Napadnutia

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému nejaký majetok. Aj keď je darovanie často vnímané ako jednoduchý akt, existujú situácie, kedy môže byť darovacia zmluva napadnutá.

Právne Náležitosti Darovacej Zmluvy

Zákon pre platnosť darovacej zmluvy vyžaduje isté obsahové ako aj formálne náležitosti, inak bude zmluva neplatná. Medzi najčastejšie dôvody neplatnosti darovacej zmluvy patria okolnosti, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník v § 37: „Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný“ a v § 38: „Neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony“ „Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou“.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Napadnutie Darovacej Zmluvy Súrodencami

Ak sa súrodenci dôvodne domnievajú, že rodič ako darca pri poskytovaní daru nekonal svojprávne alebo darovacia zmluva by mohla byť neplatná z ostatných uvedených dôvodov, majú možnosť obrátiť sa na príslušný súd so žalobou o určenie neplatnosti darovacej zmluvy, ak na takomto určení majú naliehavý právny záujem.

Prípadné napadnutie darovacej zmluvy zo strany ostatných súrodencov len z dôvodov, že s darovaním nehnuteľnosti výlučne ich súrodencovi nesúhlasia alebo sa im to javí ako nespravodlivé, je vopred odsúdené na neúspech a súd by takúto žalobu musel zamietnuť.

Vrátenie Daru pre Hrubé Porušovanie Dobrých Mravov

Pre prípad, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy, Občiansky zákonník pripúšťa možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru. Toto ustanovenie obsiahnuté v § 630 Občianskeho zákonníka možno aplikovať len na platne uzatvorenú darovaciu zmluvu, nemožno ho aplikovať na prípady, keď darovacia zmluva je z akéhokoľvek dôvodu neplatná a keď nastupuje reštitučná povinnosť obdarovaného z dôvodu vzniku bezdôvodného obohatenia.

Judikatúra súdov ustálila, že za hrubé porušovanie dobrých mravov je možné považovať napríklad fyzické násilie, hrubé urážky, neposkytnutie potrebnej pomoci obdarovaným darcovi alebo členom jeho rodiny. Nie pre každé správanie obdarovaného, ktoré nie je v súlade so spoločensky uznávanými pravidlami slušného správania vo vzájomných vzťahoch sa môže darca domáhať vrátenia daru.

Započítanie Daru na Dedičský Podiel

V prípade, ak počas života prišlo k neobvyklému darovaniu, je možné v dedičskom konaní po darcovi žiadať započítanie tohto daru na jeho dedičský podiel. Nie je však v dedičskom konaní možné napádať darovaciu zmluvu, toto sa odporúča urobiť ešte počas života darcu v osobitnom súdnom konaní (pri splnení predpokladov na toto konanie).

V prípade, ak sa dedičia nedohodli a o dedičskom práve rozhoduje súd, je povinný pri tomto rozhodovaní vykonať zápočet na dedičský podiel dediča, ktorého poručiteľ počas života neobvykle obdaroval. Uvedené zásady nemajú vplyv na platnosť darovacej zmluvy, táto zostáva platná aj naďalej, len v rámci zachovania určitej rovnováhy, dedič, ktorý za života dostal neobvyklý dar, z majetku v dedičstve dostane menej ako ostatní neobdarovaní dedičia.

Vecné Bremeno a Jeho Vplyv na Darovaciu Zmluvu

Často sa pri darovaní nehnuteľnosti zriaďuje vecné bremeno, napríklad právo doživotného užívania nehnuteľnosti darcom. Toto vecné bremeno znižuje hodnotu daru, ale neznamená, že darovacia zmluva je neplatná. Napadnúť zmluvu je možné v prípade, že ste niektorou zo zmluvných strán (pokiaľ by ste sa k babke správali zle, tak môže žiadať vrátenie daru). Táto ťarcha sa maže z katastra na základe úmrtného listu.

Alternatívy k Darovacej Zmluve

V niektorých prípadoch, najmä ak chce darca zabezpečiť, aby sa jeho majetok nedostal do rúk určitých osôb, je možné zvážiť alternatívy k darovacej zmluve, ako napríklad:

• Závet: Spísanie závetu, v ktorom sa presne určí, kto má dediť a v akom pomere.
• Zákaz scudzenia a zaťaženia: Zakomponovanie zákazu scudzenia a zaťaženia nehnuteľnosti do darovacej zmluvy bez súhlasu darcu.
• Zverenecký fond: Využitie zvereneckého fondu, ktorý zabezpečí správu majetku v prospech určených osôb.

Daňové Aspekty Darovacej a Kúpnej Zmluvy

Pri prevode nehnuteľností je potrebné zvážiť aj daňové aspekty. V prípade darovania sa daň z darovania neplatí. V prípade predaja nehnuteľnosti môže vzniknúť daň z príjmu, ak predávajúci predáva nehnuteľnosť so ziskom a nesplní podmienky na oslobodenie od dane.

tags: #darovacia #kupna #zmluva #naspat #možnosti