- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Darovacia zmluva blízkej osobe: Všetko, čo potrebujete vedieť
Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému nejaký majetok a obdarovaný tento dar prijíma. V prípade darovania nehnuteľnosti, ako je dom, byt alebo pozemok, je nevyhnutné dodržať určité právne náležitosti, aby bola zmluva platná a účinná. Tento článok sa zameriava na darovaciu zmluvu blízkej osobe, jej špecifiká, povinnosti a práva zmluvných strán.
Úvod do darovacej zmluvy
Darovacia zmluva je upravená v Občianskom zákonníku, konkrétne v ustanoveniach § 628 a nasl. Je to dvojstranný právny úkon, pri ktorom darca prejavuje vôľu darovať a obdarovaný vôľu dar prijať. Dôležitým znakom darovacej zmluvy je jej bezodplatnosť, čo znamená, že obdarovaný neposkytuje darcovi žiadne protiplnenie.
Kedy sa používa darovacia zmluva na polovicu domu
Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu (napríklad ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva) alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať).
Náležitosti darovacej zmluvy
Darovacia zmluva musí obsahovať určité povinné náležitosti, aby bola právne platná. Medzi tieto náležitosti patria:
- Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne identifikovaní. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
- Jednoznačný opis daru: Nehnuteľnosť musí byť označená katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza (dobré je uviesť aj obec a okres), súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky (napr. dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúča sa uviesť aj to. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda.
- Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.
- Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu.
- Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.
Ďalšie odporúčané náležitosti
Okrem povinných náležitostí je dobré uviesť v zmluve aj:
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy
- Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).
- Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy na 1/2 domu sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb a podobne. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.
Darovanie blízkej osobe a predkupné právo
Pri darovaní spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti je dôležité zohľadniť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Toto právo im umožňuje prednostne odkúpiť podiel, ktorý chce jeden zo spoluvlastníkov predať alebo darovať tretej osobe. Avšak, zákon stanovuje výnimku pre prevody blízkej osobe.
Kto sa považuje za blízku osobu?
Podľa Občianskeho zákonníka sa za blízku osobu považuje príbuzný v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci), súrodenec a manžel. Okrem týchto osôb sa za blízke osoby môžu považovať aj iné osoby, ak medzi nimi existuje taký vzťah, že ujmu jednej z nich by druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú.
Vplyv blízkeho vzťahu na predkupné právo
Ak sa spoluvlastník rozhodne darovať svoj podiel blízkej osobe, ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo. To znamená, že darca nemusí najskôr ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie. Táto výnimka zjednodušuje prevod majetku v rámci rodiny a medzi blízkymi osobami.
Hypotéka a darovanie
Ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, je potrebné postupovať opatrne. Hypotekárna zmluva často obsahuje klauzulu, ktorá zakazuje prevod vlastníckeho práva bez predchádzajúceho súhlasu banky. Preto je nevyhnutné informovať banku o plánovanom darovaní a získať jej súhlas.
Riziká prevodu bez súhlasu banky
Ak prevediete nehnuteľnosť alebo jej časť na tretiu osobu bez súhlasu banky, môže to mať za následok zosplatnenie úveru. To znamená, že banka môže požadovať naraz vyplatenie celého zostatku úveru. Preto je dôležité si pozrieť všeobecné obchodné podmienky úveru a postupovať v súlade s nimi.
Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov
Darovanie nehnuteľnosti maloletému
Darovanie nehnuteľnosti maloletému má svoje špecifiká. Právny úkon - darovacia zmluva - musí byť schválený súdom. Súd pri rozhodovaní zohľadňuje záujmy maloletého a posudzuje, či je darovanie pre neho výhodné. Maloletého pri darovaní zastupuje opatrovník, ktorého ustanoví súd.
Postup pri darovaní nehnuteľnosti
Proces darovania nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko krokov:
- Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa dohodnú na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
- Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
- Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená.
- Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné.
- Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
- Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).
Vrátenie daru
Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí.
Možnosť predať darovaný podiel domu
Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.
Vecné bremeno a darovanie
Pri darovaní nehnuteľnosti je možné zriadiť vecné bremeno, ktoré obmedzuje vlastnícke právo obdarovaného v prospech darcu alebo tretej osoby. Najčastejším prípadom je vecné bremeno doživotného užívania nehnuteľnosti darcom.
Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie
Zriadenie vecného bremena
Pri zriadení vecného bremena je nevyhnutné, aby všetci spoluvlastníci nehnuteľnosti boli účastníkmi zmluvy o zriadení vecného bremena, najmä v prípade, ak toto bremeno ovplyvní užívanie celej nehnuteľnosti. Nestačí len súhlas spoluvlastníkov, musia byť formálne zapojení do zmluvného procesu.