Darovacia zmluva na pozemok v podielovom spoluvlastníctve

22. February 2026

Darovanie nehnuteľností, najmä pozemkov, je bežný spôsob, ako previesť majetok na blízkych, príbuzných alebo iné osoby. Darovacia zmluva na pozemok v podielovom spoluvlastníctve má svoje špecifiká, ktoré je dôležité poznať. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o darovacej zmluve na pozemok, s dôrazom na podielové spoluvlastníctvo, vrátane vzoru zmluvy a dôležitých aspektov, ktoré treba zvážiť.

Úvod do darovacej zmluvy

Darovanie je právny akt, ktorým darca bezplatne prevádza vlastníctvo k veci na obdarovaného, ktorý dar prijíma. Darovacia zmluva sa často využíva na prevod nehnuteľného majetku medzi rodinnými príslušníkmi s cieľom predísť dedičským sporom alebo zabezpečiť majetok pre budúce generácie. Hoci je darovanie rozšírené medzi príbuznými, zákon umožňuje darovanie aj medzi osobami, ktoré nie sú v príbuzenskom vzťahu.

Všeobecné náležitosti darovacej zmluvy

Občiansky zákonník stanovuje základné náležitosti darovacej zmluvy. Medzi ne patrí:

Písomná forma: Darovacia zmluva na pozemok musí mať písomnú formu.
Úradne overený podpis darcu: Podpis darcu musí byť úradne overený notárom alebo na obecnom/mestskom úrade.
Identifikácia zmluvných strán: Zmluva musí obsahovať presné údaje o darcovi a obdarovanom (meno, priezvisko, adresa, dátum narodenia, rodné číslo, štátna príslušnosť, osobný stav). Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a IČO.
Presná špecifikácia predmetu daru: Pozemok musí byť v zmluve presne špecifikovaný, aby sa predišlo zámene (katastrálne územie, obec, okres, parcelné číslo, druh pozemku, výmera, číslo listu vlastníctva).
Prejav vôle darcu darovať pozemok a obdarovaného dar prijať: V zmluve musí byť jasne uvedený úmysel darcu darovať pozemok a úmysel obdarovaného dar prijať.
Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať k žiadnemu protiplneniu alebo odmene za dar.
Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné na strane darcu aj obdarovaného.

Darovacia zmluva na pozemok v podielovom spoluvlastníctve má určité špecifiká, ktoré je potrebné zohľadniť. Vlastnícke právo k pozemku v podielovom spoluvlastníctve znamená, že daný pozemok patrí viacerým osobám a každá z nich vlastní určitý podiel. Ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne previesť svoj podiel na inú osobu, vstupuje do procesu predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.

Predkupné právo

Predkupné právo znamená, že ak spoluvlastník chce previesť svoj podiel na pozemku na tretiu osobu (teda na niekoho, kto nie je spoluvlastníkom), musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie za rovnakých podmienok. Ak spoluvlastníci nemajú záujem o odkúpenie podielu, môže ho darovať tretej osobe.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Existuje však výnimka z predkupného práva, a to v prípade, ak sa podiel prevádza na blízku osobu. V takom prípade spoluvlastník nemusí ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom.

Blízka osoba

Podľa Občianskeho zákonníka sa za blízku osobu považuje príbuzný v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci), súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Darovanie spoluvlastníckeho podielu

Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve a jeden zo spoluvlastníkov chce darovať svoj podiel, je potrebné v darovacej zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda. Napríklad, ak je darca vlastníkom 1/2 pozemku a chce túto časť darovať svojmu dieťaťu, v zmluve sa uvedie, že predmetom prevodu je 1/2 pozemku a obdarovaný nadobúda túto 1/2 pozemku.

Ak je obdarovaných viac, je potrebné vymedziť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.

Dôležité aspekty pred uzatvorením darovacej zmluvy na pozemok

Pred uzatvorením darovacej zmluvy na pozemok je dôležité zvážiť niekoľko aspektov:

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Kontrola listu vlastníctva: Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom pozemku a či na pozemku nie sú zapísané vecné bremená (príp. predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.
Nadobudnutie vlastníctva: Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k pozemku) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, pozemok mu nepatrí.
Darovanie pre prípad smrti: Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa, je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola zapísaná v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
Exekúcia: Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.
Započítanie daru na dedičstvo: Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom. Nezapočítavajú sa iba bežné (obvyklé) veci, pri pozemku by sa prihliadalo aj na jeho výmeru a hodnotu.
Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
Darovanie z BSM: Často sa vyskytuje otázka, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Proces uzatvárania darovacej zmluvy

Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na pozemok musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená.
Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní).
Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Daňové aspekty

Pri darovaní pozemku sa neodvádza žiadna daň, nakoľko charakteristickým znakom darovania je jeho bezodplatnosť, nedochádza k nadobudnutiu príjmu, a preto ho nemožno ani zdaňovať.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Vzor darovacej zmluvy na pozemok

Nižšie uvádzame vzor darovacej zmluvy na pozemok. Tento vzor je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii. Odporúčame konzultovať spísanie darovacej zmluvy s advokátom alebo notárom.