Darovacia zmluva s notárskou zápisnicou: Kompletný sprievodca

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prenecháva svoj majetok obdarovanému, a ten ho prijíma. Pri darovaní nehnuteľností, ako sú byty, domy alebo pozemky, je dôležité dodržať určité právne náležitosti, aby bola zmluva platná a prevod vlastníctva prebehol bez problémov. V tomto článku sa podrobne pozrieme na darovaciu zmluvu, jej náležitosti, riziká a možnosti zabezpečenia darcu.

Úvod do darovacej zmluvy

Bezodplatnosť je základným princípom darovania. To znamená, že darca nemôže žiadať od obdarovaného žiadne protiplnenie, či už peňažné alebo nepeňažné. Ak by v darovacej zmluve bolo uvedené protiplnenie, napríklad povinnosť zaplatiť určitú sumu, vykonať protislužbu alebo odkázať nehnuteľnosť tretej osobe, darovacia zmluva by nebola platná. V takom prípade by už nešlo o darovanie, ale o kúpnu zmluvu alebo iný právny vzťah.

Kedy je písomná darovacia zmluva nevyhnutná?

V niektorých prípadoch postačuje ústna dohoda, napríklad pri darovaní peňazí, šperkov či auta. Existujú však situácie, keď je písomná darovacia zmluva nevyhnutná - napríklad pri darovaní nehnuteľnosti.

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť musí spĺňať určité náležitosti, aby bola platná a mohla byť zapísaná do katastra nehnuteľností. Medzi tieto náležitosti patrí:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o darcovi aj obdarovanom (meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalé bydlisko, prípadne IČO a sídlo spoločnosti).
  2. Špecifikácia nehnuteľnosti: Presný popis darovanej nehnuteľnosti (katastrálne územie, parcelné číslo, druh pozemku, výmera, súpisné číslo, druh stavby).
  3. Prejav vôle darovať a prijať dar: Jasné vyjadrenie vôle darcu darovať nehnuteľnosť a obdarovaného prijať dar.
  4. Bezodplatnosť: Uvedenie, že darovanie je bezodplatné a obdarovaný neposkytuje darcovi žiadne protiplnenie.

Darovacia zmluva s vecným bremenom

Darovacia zmluva nehnuteľnosti s vecným bremenom môže obsahovať špecifické podmienky, ktoré sa označujú ako vecné bremeno. Tento právny mechanizmus umožňuje darcovi ponechať si určité práva aj po darovaní. Zmluvu k vecnému bremenu zriaďuje vlastník nehnuteľnosti, pričom podpisy darcu aj obdarovaného musia byť úradne osvedčené.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Vecné bremeno má vecnoprávny charakter, ak je zapísané v katastri nehnuteľností, čo znamená, že nové vlastníctvo je právne viazané týmito podmienkami. Informáciu o existencii vecného bremena nájdete v liste vlastníctva, konkrétne v časti „C“ - ťarchy.

Vecné bremeno je právny nástroj, ktorý umožňuje užívanie nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Jeho definícia je upravená v Občianskom zákonníku a stanovuje, že vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo vykonať v prospech oprávnenej osoby. Typickým príkladom vecného bremena je právo dožitia, ktoré umožňuje pôvodnému vlastníkovi zostať v nehnuteľnosti aj po jej prevode na inú osobu.

Ako vzniká vecné bremeno?

  1. Zmluvou: Najčastejšie sa zriaďuje zmluvou medzi dvoma stranami, kde vlastník nehnuteľnosti poskytne obdarovanému alebo tretej osobe právo užívania nehnuteľnosti v určitom rozsahu.
  2. Závetom: Poručiteľ určí, že po jeho smrti získa konkrétna osoba právo užívať nehnuteľnosť alebo jej časť.
  3. Dohodou dedičov: Ak po smrti vlastníka nehnuteľnosti vzniknú medzi dedičmi spory o užívanie nehnuteľnosti, môžu sa dohodnúť na zriadení vecného bremena pre konkrétnu osobu.
  4. Rozhodnutím súdu: V prípade majetkových sporov môže súd alebo iný štátny orgán rozhodnúť o zriadení vecného bremena.
  5. Zo zákona: Niektoré vecné bremená vznikajú automaticky na základe platných právnych predpisov (napr. prístup k verejným sieťam).
  6. Vydržaním: Dlhodobým užívaním nehnuteľnosti v dobrej viere.

Vplyv vecného bremena na hodnotu nehnuteľnosti

Vecné bremená môžu mať výrazný vplyv na trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť nesie bremeno doživotného užívania alebo iné práva v prospech tretej osoby, môže byť pre potenciálnych kupcov menej atraktívna.

Právo doživotného užívania

Darovacia zmluva na byt alebo dom s vecným bremenom doživotného užívania nemôže nadobudnúť platnosť až po smrti darcu, pretože by išlo o obchádzanie dedičského konania. Ak sa darca rozhodne prenechať nehnuteľnosť rodinnému príslušníkovi alebo tretej osobe, ale chce si zabezpečiť právo v nej naďalej bývať, môže si v darovacej zmluve vyhradiť právo dožitia.

Obsahom práva doživotného užívania nehnuteľnosti je právo užívať nehnuteľnosť na uspokojovanie osobných potrieb oprávnenej osoby, čo zahŕňa bývanie, využívanie priľahlých priestorov či dokonca prenájom časti nehnuteľnosti, ak to zmluva umožňuje. Keďže právo dožitia je neprevoditeľné, nový vlastník nemôže toto bremeno preniesť na inú osobu ani ho jednostranne zrušiť.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Darovacia zmluva na polovicu domu

Darovacia zmluva na polovicu domu je v zásade štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa však od tej klasickej odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel na dome. V zásade nie je rozhodujúce, či ide presne o 1/2 domu, alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Kedy sa darovacia zmluva na 1/2 domu používa?

Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu (napríklad ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva) alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať).

Čo musí takáto zmluva obsahovať?

  1. Identifikáciu zmluvných strán: Darcu aj obdarovaného treba riadne označiť (meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalé bydlisko, prípadne názov, sídlo a IČO).
  2. Jednoznačné opísanie daru: Dom musí byť označený katastrálnym územím, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda.
  3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.
  4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu.
  5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.

Ďalšie odporúčané náležitosti zmluvy

  1. Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb.
  2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov.

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu?

  1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva.
  2. Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom nehnuteľnosti sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo až po smrti darcu by bola neplatná.
  4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná.
  5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi, po smrti darcu sa tomuto obdarovanému započíta tento dar do dedičského podielu.
  6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe, majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel.
  7. Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky.
  8. Darovanie z BSM: Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania zmluvy

  1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
  2. Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná.
  3. Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade.
  4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky.
  5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať.
  6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť podať na obci daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Notárska zápisnica

Darovacia zmluva spísaná vo forme notárskej zápisnice má niekoľko výhod:

  • Zodpovednosť notára: Notár zodpovedá za obsah zmluvy a je povinne poistený pre prípad škody.
  • Eliminácia rizík: Notár disponuje možnosťami, ktoré pomáhajú eliminovať riziká, ako notárska úschova, exekučný titul atď.
  • Komplexné právne poradenstvo: Notár Vám vie poskytnúť komplexné právne poradenstvo ohľadne darovania a vysvetliť riziká, ktoré s ním súvisia.
  • Verejná listina: Notárska zápisnica je verejnou listinou, čo znamená, že má vyššiu dôkaznú silu ako súkromná zmluva.
  • Exekučný titul: V notárskej zápisnici sa zmluvné strany môžu dohodnúť na exekučnom titule, čo znamená, že v prípade nesplnenia povinností sa môže veriteľ obrátiť priamo na exekútora bez nutnosti súdneho konania.

Notárska úschova

Pri kúpe a predaji majetku môže dôjsť k situácii, keď kupujúci musí zaplatiť predávajúcemu, ale stále ešte musí prebehnúť nejaký čas na úkony, kým sa kupujúci stane vlastníkom daného majetku. Práve na taký účel sa dá využiť notárska úschova, kde sa notárskou zápisnicou dohodne úschova peňažnej hodnoty majetku až do povolenia vkladu na katastri, alebo splní iná podmienka, na ktorej sa zmluvné strany dohodli.

Alternatívy k darovacej zmluve

V dnešnej dobe je pomerne častým javom, že vlastníci nehnuteľností premýšľajú už počas svojho života komu odkázať nehnuteľnosť, ktorú vlastnia, ako sa zabezpečiť pre prípad staroby, kto sa bude o nich starať, voziť ich k lekárovi atď. Okrem darovacej zmluvy existujú aj iné možnosti, ako to dosiahnuť:

  • Závet: Umožňuje rozhodnúť, kto bude vlastníkom majetku po smrti.
  • Zaopatrovacia zmluva: Zabezpečuje pomoc v starobe alebo chorobe.
  • Darovacia zmluva s vecným bremenom: Zabezpečuje právo darcu bývať v darovanej nehnuteľnosti až do svojej smrti.

Praktický príklad z praxe

Otec, ktorý je podielovým spoluvlastníkom v urbári s veľkým podielom na spoločnej nehnuteľnosti, sa rozhodol darovať svojej dcére časť svojho podielu. Kataster však požadoval doloženie listiny preukazujúcej splnenie §9 ods.7 zák. 97/2013, ktorý sa týka predkupného práva.

V tomto prípade je dôležité upozorniť kataster na rozdiel medzi predajom a darovaním a na to, že predkupné právo sa nevzťahuje na darovanie blízkej osobe. Ak by kataster naďalej trval na svojom, je vhodné žiadať písomné zdôvodnenie tohto požiadavku.

Poplatky spojené s darovacou zmluvou

Pri darovacej zmluve s vecným bremenom je potrebné počítať s viacerými poplatkami, ktoré súvisia s jej vyhotovením, overením a zápisom do katastra nehnuteľností. Dôležitou položkou je správny poplatok za vklad do katastra nehnuteľností, ktorý je pri štandardnom podaní 100 eur, v prípade zrýchleného konania (do 15 dní) 300 eur. Okrem toho je potrebné úradne osvedčiť podpisy darcu aj obdarovaného, čo stojí približne 2 až 3 eurá za podpis.

Daňové aspekty darovania

Hoci darovanie je oslobodené od dane, pri budúcom predaji nehnuteľnosti môže obdarovaný čeliť daňovej povinnosti, ak nehnuteľnosť nevlastní dlhšie ako 5 rokov.

tags: #darovacia #zmluva #notarskou #zapisnicou #vzor

Ďalšie články