Darovacia Zmluva: Prevod Podielu Nehnuteľnosti a Dôležité Aspekty

Darovacia zmluva je právny akt, ktorým darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k určitej veci na obdarovaného. Ak je predmetom daru nehnuteľnosť, napríklad dom alebo pozemok, je nevyhnutné dodržať určité zákonné náležitosti, aby bola zmluva platná a účinná. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na darovaciu zmluvu podielu nehnuteľnosti, jej náležitosti, postup pri uzatváraní a dôležité aspekty, ktoré by ste mali vedieť pred jej podpisom.

Úvod

Darovacia zmluva predstavuje jednu z možností, ako previesť vlastníctvo nehnuteľnosti na inú osobu bez nároku na odplatu. Je dôležité si uvedomiť, že na platné darovanie sa vyžaduje súhlas oboch strán - darcu, ktorý prejavuje vôľu darovať, a obdarovaného, ktorý dar prijíma. Nikto nemôže byť nútený prijať dar, o ktorý nemá záujem.

Čo je to darovacia zmluva na dom?

Darovacia zmluva na dom je zmluva, ktorou darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k domu na obdarovaného. Bezodplatnosť je kľúčovým znakom, ktorý odlišuje darovaciu zmluvu od kúpnej zmluvy. V prípade, ak by zmluva obsahovala povinnosť obdarovaného poskytnúť darcovi akékoľvek protiplnenie, nešlo by o darovaciu zmluvu, ale o inú odplatnú zmluvu.

Náležitosti darovacej zmluvy na dom

Darovacia zmluva na dom musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

1. Označenie zmluvných strán

Je potrebné uviesť, kto je darca a kto obdarovaný. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Darcom alebo obdarovaným môže byť aj právnická osoba.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

  • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
  • Právnická osoba: Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
  • Podielové spoluvlastníctvo: Ak je dom v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

POZOR! V prípade právnickej osoby je potrebné dôkladne zhodnotiť daňové dopady darovania a prípadné iné dopady (napr. porušenie zákazu vrátenia vkladu spoločníkovi).

2. Označenie daru

Predmet darovania (v tomto prípade dom) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené:

  • Katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres)
  • Súpisné číslo domu, druh stavby (rodinný dom a pod.) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je dom postavený
  • Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom domom alebo pozemku pri dome (dvor, záhrada), musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.

3. Vymedzenie právneho úkonu

Právny úkon darovania musí byť v zmluve jasne uvedený tak, aby bolo zrejmé, že darca bezodplatne prenecháva (daruje) predmet daru obdarovanému a tento dar bez výhrad prijíma. Zvyčajne sa v darovacej zmluve uvádza táto formulácia: “Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva.”

4. Bezodplatnosť

Darovacia zmluva musí byť vždy bezodplatná, t.j. obdarovaný sa nezaväzuje poskytnúť darcovi žiadnu protihodnotu či odplatu.

5. Dobrovoľnosť

Darca nie je povinný poskytnúť obdarovanému predmet darovania na základe právnej povinnosti a rovnako obdarovaný nie je povinný dar prijať. Ak sa zmluvné strany na darovaní nedohodnú, darovacia zmluva na dom nevznikne.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

6. Ďalšie dojednania v zmluve

  • Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, je potrebné uviesť v darovacej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.
  • Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave domu: Odporúčame si stav domu dobre skontrolovať. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav domu poznajú, prípadne ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
  • Vyhlásenia darcu: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:
    • Že je oprávnený s domom nakladať v plnom rozsahu
    • Že dom nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov
    • Že na dome neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb
  • Podmienky vrátenia daru zo zákona: Je dobré v zmluve uviesť, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Podmienky vrátenia daru sú uvedené v zákone a platia, aj keď nie sú opísané v zmluve.
  • Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve.
  • Iné podmienky darovania: Darca a obdarovaný sa môžu dohodnúť na zriadení bezodplatného vecného bremena spočívajúceho v práve darcu alebo inej osoby doživotne užívať dom alebo užívať dom počas určenej doby. Tiež môže obdarovaného zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na dom

  1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva: Či je darca vlastníkom domu a či na dome nie sú zapísané vecné práva tretích osôb (vecné bremeno, predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.
  2. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k domu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, dom mu nepatrí.
  3. Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola predmetom zápisu v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
  4. Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.
  5. Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom.

Darovacia zmluva na polovicu domu

Darovacia zmluva na polovicu domu je v zásade štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa však od tej klasickej odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel na dome. V zásade nie je rozhodujúce, či ide presne o 1/2 domu, alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Kedy sa darovacia zmluva na 1/2 domu používa

Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu.

Čo musí takáto zmluva obsahovať (povinné náležitosti zmluvy)

  1. Identifikáciu zmluvných strán
  2. Jednoznačné opísanie daru
  3. Vymedzenie právneho úkonu
  4. Bezodplatnosť
  5. Dobrovoľnosť

V zmluve je dobré uviesť aj

  1. Vyhlásenie zmluvných strán
  2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu

  1. Aktuálny stav listu vlastníctva
  2. Nadobudnutie vlastníctva
  3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené
  4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie
  5. Započítanie daru na dedičský podiel
  6. Predkupné právo
  7. Hypotéka
  8. Darovanie z BSM

Proces uzatvárania zmluvy

  1. Dohoda o darovaní
  2. Spísanie darovacej zmluvy
  3. Podpisovanie zmluvy
  4. Podanie na kataster
  5. Odovzdanie daru
  6. Daň z nehnuteľnosti

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru. Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

Darovanie podielu maloletému dieťaťu

Darovať Váš podiel rodinného domu Vašej 9-ročnej dcére je možné, no tento proces má svoje špecifiká kvôli veku obdarovaného, ktorý je maloletý. Keďže ide o maloletú osobu, pri prijatí ponuky daru ju musí zastupovať osobitný opatrovník, a na tento právny úkon sa vyžaduje schválenie súdom.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Predkupné právo

Predkupné právo je zákonné právo spoluvlastníkov nehnuteľnosti, ktoré im umožňuje prednostne odkúpiť podiel, ktorý chce iný spoluvlastník predať tretej osobe. Toto právo však neplatí v prípade darovania podielu blízkej osobe.

Kto sa považuje za blízku osobu?

Podľa § 116 Občianskeho zákonníka sa za blízku osobu považuje príbuzný v priamom rade, súrodenec, manžel, a ďalšie osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by ujmu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú.

Daňové aspekty

Na Slovensku sa neplatí daň z darovania, ak ide o prevod nehnuteľnosti medzi blízkymi príbuznými (napríklad rodič-dieťa, súrodenci, starí rodičia).

Vzor darovacej zmluvy

Pre lepšiu predstavu o tom, ako darovacia zmluva vyzerá, uvádzame vzor darovacej zmluvy:

DAROVACIA ZMLUVA

uzavretá v zmysle ustanovenia § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov)

Darca č. 1:

Meno a priezvisko:

Trvale bytom:

Rodné číslo:

Darca č. 2:

Meno a priezvisko:

Trvale bytom:

Rodné číslo:

(ďalej len ako „darcovia”)

Obdarovaná:

Meno a priezvisko:

Trvale bytom:

Rodné číslo:

(ďalej len ako „obdarovaná”)

Zmluvné strany sa dohodli na uzavretí tejto darovacej zmluvy: (ďalej len ako „zmluva“):

Článok I. Základné ustanovenia

  1. Darcovia sú bezpodielovými spoluvlastníkmi: bytu č. …………………, na 1. p. vchod č. …..

tags: #darovacia #zmluva #podielu #nehnutelnosti #vzor

Ďalšie články