Darovacia zmluva a poplatky na katastri nehnuteľností: Kompletný sprievodca

Darovacia zmluva predstavuje jeden zo spôsobov prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o darovacej zmluve, poplatkoch spojených s vkladom do katastra nehnuteľností a ďalších dôležitých aspektoch, ktoré je potrebné zvážiť pri darovaní nehnuteľnosti.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prenecháva nehnuteľnosť obdarovanému, ktorý tento dar prijíma. Základnou podmienkou platnosti prevodu je bezodplatnosť. V zmluve musí darca jasne vyhlásiť, že nehnuteľnosť prenecháva obdarovanému bezodplatne, a obdarovaný musí tento dar výslovne prijať.

Vypracovanie darovacej zmluvy

Cena za vypracovanie zmluvy

Cena za vypracovanie darovacej zmluvy advokátskou kanceláriou sa spravidla pohybuje okolo 150 EUR. Táto cena zahŕňa vypracovanie darovacej zmluvy a návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, ktorý si klient následne podáva na katastri sám. V cene nie sú zahrnuté katastrálne poplatky za vklad vlastníckeho práva do katastra (štandardne 100 EUR) ani poplatky za úradné osvedčenie podpisov na zmluvách.

V niektorých prípadoch môže byť cena za vypracovanie darovacej zmluvy vyššia, napríklad ak má byť predmetom darovania veľké množstvo nehnuteľností.

Ak má klient záujem aj o zastupovanie advokátskou kanceláriou v katastrálnom konaní, cena sa navyšuje spravidla na sumu 200 EUR, avšak katastrálny poplatok za klasický návrh na vklad, ktorý uhrádza klient, sa v takomto prípade zníži na sumu 50 EUR. V konečnom dôsledku je finálna cena pre klienta rovnaká, ale klient nemusí chodiť na kataster, nakoľko všetko vybaví advokátska kancelária.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Dôležité náležitosti darovacej zmluvy

Pre úspešný zápis do katastra musí zmluva obsahovať:

• Presnú identifikáciu zmluvných strán (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, trvalý pobyt).
• Detailný popis predmetu daru.
• Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), zmluvu musia podpísať obaja manželia ako darcovia.

Častou chybou sú preklepy v číslach parciel alebo chýbajúce údaje o podieloch na spoločných priestoroch.

Časový rámec vypracovania zmluvy

Ak využijete služby advokáta, zmluva môže byť hotová v priebehu niekoľkých dní (podľa dohody a zložitosti prípadu). Samotné overenie podpisov je rýchla záležitosť (pár minút na matrike alebo u notára).

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Podanie návrhu na vklad je dôležitým krokom po kúpe, dedení, darovaní alebo inej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Vkladom do katastra nehnuteľností sa zakladá, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti. Vklad do katastra nehnuteľností sa vyžaduje pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností - napríklad kúpna zmluva alebo darovacia zmluva na nehnuteľnosti.

Kto môže podať návrh?

Návrh na začatie konania/na vklad do katastra je oprávnený podať ktorýkoľvek účastník právneho úkonu, teda každá zo zmluvných strán. Pri kúpe nehnuteľnosti je to predávajúci a kupujúci, v prípade darovania zas ide o darcu a obdarovaného. Zákon len v istých prípadoch stanovuje, kto presne má návrh podať.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Ako podať návrh na vklad?

Návrh na vklad sa podáva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore podľa polohy nehnuteľnosti (napr. byt v Bratislave - Okresný úrad Bratislava, katastrálny odbor). Návrh môžete podať osobne (na podateľni) alebo poštou; advokát či notár vie podať návrh aj elektronicky.

Náležitosti návrhu na vklad

1. Označenie navrhovateľa: Ak ide o fyzickú osobu, v návrhu uvádza meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (v prípade cudzincov iné identifikačné číslo), trvalý pobyt alebo adresu na doručovanie v tuzemsku (ak je odlišná od miesta trvalého pobytu) a údaj o štátnej príslušnosti. V prípade právnickej osoby uvádza obchodné meno, IČO, a sídlo.
2. Adresát: Návrh adresujete vždy okresnému úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
3. Predmet návrhu: Tým je v tomto prípade vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Predmetom návrhu musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.
4. Označenie právneho úkonu: Na základe neho má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Právny úkon je napríklad kúpna či darovacia zmluva. Je potrebné uviesť všetky právne úkony, ktoré sú predmetom návrhu.
5. Označenie nehnuteľnosti.
6. Listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti: A to v prípade, že toto právo nie je priamo na liste vlastníctva. Pri zriadení vecného bremena alebo pri zlučovaní či delení pozemku je potrebné priložiť geometrický plán.

Návrh je vhodné vyhotoviť vo viacerých vyhotoveniach.

Prílohy k návrhu na vklad

• Darovacia zmluva v dvoch vyhotoveniach s úradne overenými podpismi darcu. V prípade, ak sa návrh na vklad do katastra podáva v listinnej podobe, je potrebné túto zmluvu priložiť v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia).
• Potvrdenie o úhrade správneho poplatku (kolok).
• Zákon samozrejme obsahuje aj výpočet iných prípadne povinných príloh, ktoré je potrebné priložiť k návrhu na vklad.

Elektronické podanie návrhu

Požiadať o zmenu vlastníckych práv môžete aj online cez službu elektronického podania.

• Priložte vkladovú listinu: Tento dokument je základným podkladom pre katastrálny úrad pri rozhodovaní o povolení vkladu a zápise práv do katastra.
• Doložte prílohy: Podobne ako vkladová listina, aj prílohy v online podobe musia obsahovať kvalifikovaný elektronický podpis a časovú pečiatku. Ak máte prílohy len v písomnej forme, musíte požiadať oprávnené osoby, aby ich transformovali do online podoby (tzv. zaručená konverzia).
• Vytvorte dohodu o splnomocnení: Pripustime, že požiadate inú osobu, aby za vás podala návrh na vklad do katastra.

Priebeh konania

Príslušný kataster nehnuteľností - okresný úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania. Ak bol návrh na začatie katastrálneho konania podaný v listinnej podobe, okresný úrad vyznačí na návrhu dátum a čas prijatia návrhu. Katastrálny úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento krok zabezpečuje, že váš návrh sa dostane do spracovania a bude začaté katastrálne konanie. V praxi to znamená, že katastrálny úrad skontroluje, či sú v návrhu uvedené všetky potrebné údaje o právnom úkone, nehnuteľnosti a tiež, či nechýbajú prílohy.

Okresný úrad preskúma návrh na vklad a zmluvu z hľadiska, či obsahujú podstatné náležitosti a sú priložené potrebné prílohy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Okresný úrad má zákonnú povinnosť preskúmať náležitosti návrhu a rozhodnúť najneskôr do 30 kalendárnych dní od jeho doručenia. Ak návrh na vklad, zmluva alebo prílohy nemajú zákonom predpísané náležitosti, úrad konanie preruší a vyzve účastníka, aby v určenej lehote odstránil dané nedostatky. Zároveň mu upresní, akým spôsobom ich má odstrániť. Ak sú návrh na vklad, samotná zmluva a prílohy v poriadku, úrad vydá kladné rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia.

Katastrálny poplatok

Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je spoplatnené. Správny poplatok pri normálnej dĺžke konania za návrh na vklad do katastra nehnuteľností je 100 eur. V zrýchlenom konaní je vo výške 300 eur.

• Zvážte štandardné konanie a zvoľte štandardnú lehotu (30 dní).
• Správny poplatok uhrádzajte elektronicky.

Urýchlené konanie

Katastrálny úrad môže rozhodnúť o návrhu na vklad aj v zrýchlenej lehote, ak o to navrhovateľ požiada. Správny orgán vyberie poplatok vo výške 300 eur, ak účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada rozhodnúť o vklade urýchlene do 15 dní.

Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu na vklad. Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia.

Poplatky na úseku katastra nehnuteľností

Poplatky na úseku katastra nehnuteľností upravuje zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch. Ten bol naposledy novelizovaný s účinnosťou od 1. apríla 2024. Poplatky na úseku katastra nehnuteľností sú upravené v položke 10 a 11. Od poplatku podľa tejto položky sú oslobodené obce a vyššie územné celky, ak návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podávajú v súvislosti s usporiadaním vlastníckych práv k pozemným komunikáciám a ku školám, ktoré prešli do ich pôsobnosti podľa osobitných predpisov. Od poplatku podľa tejto položky sú oslobodení aj Slovenský pozemkový fond a správca lesných pozemkov vo vlastníctve štátu, ak ide o úkony spojené s konaním o pozemkových úpravách. Od poplatku podľa tejto položky je oslobodená Národná diaľničná spoločnosť, a. s.

Viacero právnych úkonov v návrhu

Je dôležité poznamenať, že ak návrh na vklad obsahuje viacero právnych úkonov, správny poplatok sa hradí za každý jeden právny úkon. Napríklad, ak predmetom návrhu na vklad je darovacia zmluva so zriadením vecného bremena k nehnuteľnosti, správny poplatok bude vo výške 2 x 100 EUR, resp. 2 x 50 EUR pri jeho podaní v elektronickej podobe.

Ďalšie dôležité aspekty darovania nehnuteľnosti

Vecné bremeno

Pre ochranu darcu, zvyčajne rodiča, je kľúčové zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti. V konaniach, ktoré zastupujem, odporúčam zriadiť vecné bremeno priamo v texte darovacej zmluvy. Vecné bremeno zaniká smrťou oprávneného (darcu), pričom na výmaz z listu vlastníctva postačuje predložiť katastru úmrtný list.

Napadnuteľnosť darovania

Darovanie je právne napadnuteľné v špecifických prípadoch, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. V takom prípade môže darca žiadať vrátenie daru. Z praxe upozorňujeme klientov, že vrátenie daru nie je automatické. Darca musí zaslať písomnú výzvu na vrátenie daru, v ktorej presne opíše konanie obdarovaného. Ak obdarovaný dar nevráti, je nutné podať žalobu na súd.

Bežné hádky alebo ľahkovážny život obdarovaného nie sú dôvodom na vrátenie daru. Zákon vyžaduje hrubé porušenie dobrých mravov.

Dane a darovanie

Samotné darovanie nehnuteľnosti nepodlieha dani z príjmu ani darovacej dani. Darca nedosahuje zisk a pre obdarovaného je tento príjem oslobodený od dane. Povinnosťou nového vlastníka je však prihlásiť sa k dani z nehnuteľností na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade do 31. januára nasledujúceho roka.

V prípadoch, ktoré riešime, často upozorňujeme na tzv. "daňovú pascu" pri následnom predaji.

Darovanie neplnoletému dieťaťu

Áno, je to možné, ale takýto úkon podlieha schváleniu súdom, keďže ide o nakladanie s majetkom maloletého presahujúce bežnú správu.

Doba trvania prepisu bytu

Štandardný proces trvá približne 4 až 6 týždňov. Príprava zmluvy a overenie podpisov zaberie niekoľko dní, následne má kataster zákonnú lehotu 30 dní na rozhodnutie o vklade.

Darovanie viacerým osobám

Áno, darca môže v jednej zmluve darovať nehnuteľnosť viacerým osobám, pričom určí veľkosť ich spoluvlastníckych podielov (napríklad každému polovicu).

Aktuálne zmeny v katastrálnom zákone

Aktuálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní rozsiahla novela katastrálneho zákona. Jednou z hlavných zmien má byť aj úprava procesu zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra, vrátane úpravy možnosti podávania návrhov prostredníctvom osobitného portál Úradu geodézie, kartografie a katastra.

tags: #darovacia #zmluva #poplatok #kataster