Darovacia zmluva so záväzkom opatery: Kompletný sprievodca

Darovacia zmluva je právny akt, ktorým darca bezplatne prevádza vlastníctvo k veci na obdarovaného. Ak je spojená so záväzkom opatery, nadobúda špecifický charakter, ktorý si vyžaduje dôkladné pochopenie. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na darovacie zmluvy so záväzkom opatery, ich právnu úpravu a praktické aspekty.

Čo je to darovacia zmluva so záväzkom opatery?

Darovacia zmluva so záväzkom opatery je kombináciou dvoch právnych inštitútov: darovacej zmluvy a zaopatrovacej zmluvy.

  • Darovacia zmluva: Upravená v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka, predstavuje bezplatný prevod vlastníctva k veci (napr. domu, bytu) z darcu na obdarovaného.
  • Zaopatrovacia zmluva: Predstavuje tzv. inominátny/nepomenovaný typ zmluvy, ktorý je možné uzavrieť v zmysle ustanovenia § 51 Občianskeho zákonníka. Predmetom zaopatrovacej zmluvy je záväzok povinnej zmluvnej strany zaopatriť oprávnenú zmluvnú stranu, a to formou presne špecifikovanou.

V kontexte darovacej zmluvy so záväzkom opatery, darca daruje obdarovanému majetok (často nehnuteľnosť) a obdarovaný sa zaväzuje poskytovať darcovi starostlivosť a pomoc.

Právna úprava darovacej zmluvy

Darovanie je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka. Vecné bremeno je upravené predovšetkým v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka. Niektoré osobitné zákony darovanie vylučujú. Napr. zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení nepripúšťa darovanie nehnuteľného majetku obce, ak iný osobitný zákon neustanoví inak. Majetok, ktorý tvorí nadačné imanie nadácie v zmysle § 30 zákona č. 34/2002 Z. z.

Forma darovacej zmluvy na dom s právom doživotného užívania

Písomná forma darovacej zmluvy so zriadením vecného bremena je povinná, keďže je predmetom darovania nehnuteľnosť, a to z toho dôvodu, že vlastnícke právo k daru prechádza na obdarovaného momentom právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy so zriadením vecného bremena. Z vyššie uvedeného vyplýva, že s darovaním nehnuteľností je úzko spojené konanie o povolení vkladu (návrh na vklad vlastníckeho práva k domu si môžete stiahnuť TU).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Okrem povinnej písomnej formy darovacej zmluvy musí byť podpis darcu na takejto zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obecným/mestským úradom). Zároveň je nevyhnutné, aby bol úradne osvedčený aj podpis povinného z vecného bremena.

Náležitosti darovacej zmluvy na dom s právom doživotného užívania

ZMLUVNÉ STRANY SI V DAROVACEJ ZMLUVE NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA MÔŽU TIEŽ DOHODNÚŤ:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o darcovi a obdarovanom (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo, prípadne IČO).

  2. Predmet daru: Podrobný opis darovanej nehnuteľnosti (adresa, parcelné číslo, list vlastníctva).

  3. Prevod vlastníckeho práva: Uvedenie, že darca bezplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k domu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, dom mu nepatrí.

    Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

  4. Vecné bremeno doživotného užívania: Zriadenie vecného bremena v prospech darcu, ktoré mu zaručuje právo doživotného užívania nehnuteľnosti. So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel.

  5. Záväzok opatery: Presná špecifikácia povinností obdarovaného voči darcovi (napr. zabezpečenie stravy, ošatenia, bývania, zdravotnej starostlivosti, osobnej hygieny, upratovania, nákupov, dopravy k lekárovi, pomoc v domácnosti). Je dôležité, aby bol obsah právneho vzťahu uzavretého na základe zmluvy by mal byť medzi zmluvnými stranami od začiatku určitý a nepochybný vzhľadom na účel, ktorý chceli dosiahnuť. Nekonkretizovanie zmluvnej povinnosti, nezrozumiteľnosť, prípadne neurčitosť pojmu je spôsobilé pre vznik sporu medzi stranami.

  6. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, darovacia zmluva na dom s právom doživotného užívania musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. V prípade, že obdarovaní sú manželia, špecifiká spojené s darovacou zmluvou si môžete prečítať nižšie v časti Darovacia zmluva a manželia.

  7. Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave domu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame si stav domu dobre skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav domu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).

  8. Vyhlásenia darcu: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:

    Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

    • že je oprávnený s domom nakladať v plnom rozsahu,
    • že dom nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
    • že na dome neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

  9. Podmienky vrátenia daru zo zákona: Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Viac o vrátení daru nájdete nižšie v časti článku Vrátenie daru.

  10. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve. V zmluvách sa najčastejšie uvádza, že obdarovaný môže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak darca uvedie v zmluve nepravdivé vyhlásenia, zriadi na dome ďalšie (v zmluve neuvedené) ťarchy alebo dá dom do nájmu a podobne. Darca môže odstúpiť od zmluvy napr. v prípade porušenia podmienok uvedených nižšie v bode 11.

  11. Iné podmienky darovania: Darca môže v zmluve obdarovaného aj zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

  12. Náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru: Zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.

  13. Dátum a podpisy: Dátum uzavretia zmluvy a podpisy všetkých zmluvných strán, úradne osvedčené.

Na čo si dať pozor pred uzatvorením darovacej zmluvy na dom

ČO BY STE MALI VEDIEŤ PRED UZATVORENÍM DAROVACEJ ZMLUVY NA DOM

  1. List vlastníctva: Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom domu a či na dome nie sú zapísané vecné práva tretích osôb (vecné bremeno, predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.
  2. Vklad do katastra: Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k domu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, dom mu nepatrí.
  3. Darovanie po smrti: Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola predmetom zápisu v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
  4. Exekúcia: Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde určenia, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.
  5. Dedičstvo: Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom. Nezapočítavajú sa iba bežné (obvyklé) veci, dom však určite áno.

POZOR! Návrh na vklad do katastra v prípade darovacej zmluvy na dom s vecným bremenom bude spoplatnený dvomi správnymi poplatkami, keďže ide o dva právne úkony - darovacia zmluva a zriadenie vecného bremena. Za štandardný vklad tak nezaplatíte 66 eur, ale 132 eur.

Vrátenie daru

VRÁTENIE DARUZo zákona sa darca môže domáhať vrátenia daru v prípade, ak sa obdarovaný správa voči darcovi, či členom jeho rodiny tak, že svojim správaním hrubo porušuje dobré mravy. Hrubým porušením dobrých mravov môže byť páchanie trestného činu či priestupku voči darcovi. Tiež neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi alebo ich hrubé urážanie.Zo zákona má aj obdarovaný právo dar vrátiť. Darca je povinný obdarovaného vopred upozorniť na vady daru, o ktorých vie. Ak má dar vady, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený dar vrátiť.Zmluvné strany sa však v zmluve môžu dohodnúť aj na iných podmienkach, za ktorých sa darca môže domáhať vrátenia daru alebo za ktorých obdarovaný môže dar vrátiť. Tu by však už išlo o odstúpenie od darovacej zmluvy.

Darovacia zmluva na dom s právom doživotného užívania a manželia

DAROVACIA ZMLUVA NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA A MANŽELIAZ § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1.Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva (nikdy však nie bezpodielového spoluvlastníctva). Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele 1/2.Darovanie medzi manželmi - manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi však je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov.Darovanie majetku v BSM - ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas oboch manželov.

Darovanie s právom doživotného užívania a predkupné právo

DAROVANIE S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA A PREDKUPNÉ PRÁVODarovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k domu. Napr. ak ste zdedili 1/3 domu, môžete ju darovať. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ktorí vlastnia zvyšné 2/3). Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. V takomto prípade spoluvlastník predkupné právo nemá. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

POZOR! So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel.

Zaopatrovacia zmluva ako alternatíva závetu

Je možné namiesto závetu previesť byt zmluvou za opateru (doživotné zaopatrenie)? Riešenie tejto situácie závetom je veľmi neisté a riskantné. Mohlo by sa stať, že sa budete o ňu celý život starať a po jej smrti zistíte, že Vás v závete neuviedla. Z Vášho pohľadu by bolo najlepšie, ak by Vám nehnuteľnosť švagrina darovala už za života s právom doživotného užívania a bývania v nehnuteľnosti. Zároveň by ste popri tejto darovacej zmluvy podpísali aj tzv. zaopatrovaciu zmluvu. T.j. zmluvu, z ktorej by Vám vyplýval záväzok opatrovať ju až do momentu jej smrti. Je dôležité upozorniť, že tieto dve zmluvy nemôžu byť uvedené v jednej. Darovacia zmluva totižto musí byť bezodplatná a v zmysle relevantnej judikatúry súdy posudzujú doopatrovanie ako odplatu za darovanie nehnuteľnosti.

Zaopatrovacia zmluva predstavuje alternatívu k závetu, kde namiesto dedenia po smrti, dochádza k prevodu majetku (napr. bytu) za života darcu, pričom obdarovaný sa zaväzuje poskytovať darcovi starostlivosť až do jeho smrti.

Možné problémy a riziká

  • Napadnutie darovacej zmluvy: Dedičia môžu napadnúť darovaciu zmluvu po smrti darcu, avšak to neznamená automaticky, že na súde uspejú. Museli by viesť dôvod neplatnosti zmluvy.
  • Neplnenie záväzku opatery: Ak povinná zmluvná strana poruší svoj záväzok zaopatrovania oprávnenej zmluvnej strany, oprávnená zmluvná strana sa nevie v zmysle zákona domáhať zrušenia zmluvy. V prípade, že syn Vášho starého otca uvedenú povinnosť neplnil ani na základe právoplatného rozhodnutia súdu, mohol by synovi Vášho starého otca ukladať súdny exekútor pokuty, resp.
  • Nejasné definovanie povinností: Nekonkretizovanie zmluvnej povinnosti, nezrozumiteľnosť, prípadne neurčitosť pojmu je spôsobilé pre vznik sporu medzi stranami.

Zaopatrovacia zmluva a hypotéka

Ak sa aj cena vypláca z prostriedkov získaných z hypotekárneho úveru, túto skutočnosť nepovažujem za prekážku pri uzavretí prípadnej zaopatrovacej zmluvy.

tags: #darovacia #zmluva #so #zavazkom #opatery #vzor

Ďalšie články