Darovacia zmluva na záhradu: Všetko, čo potrebujete vedieť

Darovacia zmluva je právny dokument, ktorý umožňuje bezplatný prevod nehnuteľnosti, ako je napríklad záhrada, z jednej osoby (darcu) na druhú osobu (obdarovaného). Tento článok poskytuje komplexný pohľad na darovacie zmluvy, najmä s dôrazom na darovanie záhrady, vrátane povinných náležitostí, procesu uzatvárania zmluvy a dôležitých aspektov, ktoré by ste mali zvážiť pred jej podpisom.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacou zmluvou darca bezplatne prenecháva nehnuteľnosť obdarovanému a ten nehnuteľnosť ako dar prijíma. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel nehnuteľnosť darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Kedy sa používa darovacia zmluva na záhradu?

Darovanie záhrady sa najčastejšie využíva v týchto situáciách:

• Prevod majetku v rámci rodiny: Rodičia často darujú záhradu deťom alebo starí rodičia vnukom.
• Bezodplatný prevod medzi blízkymi osobami: Darovanie môže prebehnúť medzi súrodencami, partnermi alebo manželmi.
• Riešenie majetkových pomerov: Darovanie môže byť spôsob, ako usporiadať majetkové vzťahy, napríklad po rozvode.

Povinné náležitosti darovacej zmluvy

Darovacia zmluva musí mať písomnú formu a podpisy zmluvných strán na nej musia byť úradne overené. Zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne označený.
   • Fyzické osoby: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
   • Právnické osoby: Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
2. Jednoznačné opísanie daru: Záhrada musí byť označená katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza (dobré je uviesť aj obec a okres), parcelným číslom pozemku, jeho evidenciou v registri C alebo E, druhom pozemku a výmerou pozemku. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúča sa uviesť aj to.
3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma. Zvyčajne sa v darovacej zmluve uvádza táto formulácia: "Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva."
4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu.
5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu, ako aj obdarovaného.

Ďalšie odporúčané náležitosti

Okrem povinných náležitostí je dobré v zmluve uviesť aj nasledovné:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

1. Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).
2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb a podobne. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.
3. Iné podmienky darovania: Darca a obdarovaný sa môžu dohodnúť na zriadení bezodplatného vecného bremena spočívajúceho v práve darcu alebo inej osoby doživotne užívať pozemok, alebo užívať pozemok počas určenej doby alebo cez pozemok prechádzať. Takéto vecné bremeno sa dňom prevodu vlastníctva k pozemku zapíše na list vlastníctva a obdarovaný je ním viazaný. Ak bude osobou oprávnenou z vecného bremena osoba iná ako darca, musí táto osoba zmluvu v časti o zriadení vecného bremena podpísať. Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s pozemkom nakladať (napr. užívať pozemok len na vlastné potreby a neprenajímať ho ďalej). Tiež môže obdarovaného zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

Proces uzatvárania darovacej zmluvy

1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
2. Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
3. Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.
4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.
5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Na čo si dať pozor pred uzatvorením darovacej zmluvy

1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca vlastníkom záhrady a či na nej nie sú zapísané vecné bremená (príp. predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.
2. Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj záhrady) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k záhrade až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
4. Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou: Ak darca v čase darovania záhrady bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na záhradu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje záhradu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar záhradu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak záhrada pravdepodobne áno.
6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na záhrade inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci záhrady predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
7. Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na záhrade v prípade, ak je záhrada zaťažená záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
8. Darovanie z BSM: Často sa vyskytuje otázka, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ záhrady, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice záhrady v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti záhrady, ktorú nedarovali.

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto záhrady poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Darovacia zmluva a manželia

Z § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1. Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva (nikdy však nie bezpodielového spoluvlastníctva). Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele 1/2.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

• Darovanie medzi manželmi: Manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi však je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov.
• Darovanie majetku v BSM: Ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas druhého manžela.

Darovanie pozemku a predkupné právo

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k pozemku. Napr. ak ste zdedili 1/3 pozemku, môžete ju darovať. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ktorí vlastnia zvyšné 2/3). Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. V takomto prípade spoluvlastník predkupné právo nemá. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Právna úprava darovacej zmluvy

Základná právna úprava darovacej zmluvy je obsiahnutá v týchto právnych predpisoch:

• v Občianskom zákonníku (§ 628 a nasl.)
• v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

tags: #darovacia #zmluva #záhrada #vzor