Nájom pôdy, preukazovanie spôsobilosti a podmienky starostlivosti o pôdu

V súčasných podmienkach slovenského poľnohospodárstva zohrávajú nájomné pomery významnú úlohu. Dôležitosť nájomných pomerov je zvýšená niektorými historicky vzniknutými danosťami štruktúry pozemkového vlastníctva. Pre podnikanie v poľnohospodárstve a iné hospodárske využitie pôdy je charakteristické, že sa deje v organizačných štruktúrach, ktoré v svojej činnosti v určitom rozsahu používajú prenajaté pozemky. Tento stav je v určitej miere bežný aj v iných krajinách (v krajinách EÚ je zreteľné znižovanie počtu poľnohospodárskych podnikov a zvyšovanie ich priemernej výmery, ubúda podiel pôdy obhospodarovanej vlastníkmi) a v značnej miere sa bežne používa aj na hospodárske využitie iných majetkových hodnôt (prenájom bytov a nebytových priestorov, leasing).

Súčasný stav pozemkového vlastníctva

Súčasný stav je charakterizovaný extrémnou rozdrobenosťou pozemkového vlastníctva v jeho stránke technickej (veľkosť a počet pozemkov), právnej (pozemky v spoluvlastníctve) i prevádzkovo-hospodárskej (počet spoluvlastníkov jedného pozemku, priemerná výmera pozemkového vlastníctva na jedného vlastníka, rozptyl pozemkov toho istého vlastníka v teréne, tvar, konfigurácia a prístupnosť pozemku), ktorá nevyhovuje podmienkam moderných poľnohospodárskych technológií. Nepriaznivý stav pozemkového vlastníctva bol sprevádzaný aj neúplnosťou a nedokonalosťou jeho verejnej evidencie, či ide o evidenciu pozemkov alebo právnych vzťahov k nim, opäť znásobený dôrazom na evidenciu užívacích vzťahov a pozemkov v hospodársky využívanom stave. Pri evidovaných 2,4 mil. ha poľnohospodárskej pôdy sa odhaduje, že pôvodných pozemkov je asi 5,5 mil. o priemernej výmere jedného pozemku 0,45 ha a s priemerným počtom 12 až 15 spoluvlastníkov. Na zlúčených pozemkoch hospodári asi 2.800 právnických osôb (celkom na 1,8 mil. ha) a 20 tis. jednotlivo hospodáriacich roľníkov.

Právna úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Nájom poľnohospodárskych pozemkov sa spravuje všeobecnou úpravou nájomnej zmluvy (§ 663 až 684 Občianskeho zákonníka) a v určitom rozsahu ustanoveniami § 22 ods. 2 až 6, 8 a 9 zákona č. 229/1991 Zb. Na základe § 22 ods. 9 zákona č. 229/1991 Zb. a § 879a Občianskeho zákonníka bolo vydané nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku v znení nariadenia vlády č. 262/2001 Z. z. Všeobecná úprava nájomnej zmluvy a nájomného pomeru, použiteľná na všetky druhy nájmu, bola do Občianskeho zákonníka (§ 663 až 684) zaradená zákonom č. 509/1991 Zb. V značnej miere je obsahovo prevzatá z úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku z roku 1950. Ten, hoci inak v úprave nájmu dosť nadväzoval na pôvodnú unifikačnú osnovu čsl. Občiansky zákonník z roku 1950 bol vytvoril jednotný typ nájomnej zmluvy, zahŕňajúci aj tzv. árendálnu zmluvu, ktorá bola v dovtedajšom práve na našom území osobitným zmluvným typom, použiteľným práve pre poľnohospodárske nehnuteľnosti. Vymedzil základné rozlíšenie nájmu a árendy, keď umožňoval dohodnúť buď dočasné užívanie veci alebo branie úžitkov (požitkov) z prenajatej veci, či oboje, no hovorí len o nájomnej zmluve. Zo špeciálnych ustanovení pre árendu prevzal len úpravu platenia nájomného a odpustenia a zliav pre prípad nájmu poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov a špeciálnu úpravu záložného práva prenajímateľa nehnuteľnej veci na zabezpečenie nájomného. Od toho sa potom odvíja v prvom rade rozsah oprávnení nájomcu: prosté užívanie (uti) pri nájomnej zmluve a pri árendálnej zmluve branie plodov z plodonosnej veci (frui), napr. niektoré prípady tzv. kúpy budúcej úrody, keď sa plodonosný predmet prenechá inému, aby ako poberateľ požitkov zobral napr.

Legislatívny zámer rekodifikácie súkromného práva

Podľa programového vyhlásenia vlády má sa legislatívny zámer rekodifikácie súkromného práva ešte dopracovať a na jeho základe vypracovať dlhodobý plán postupného vypracovania nových právnych predpisov. Návrh usiluje o zohľadnenie špecifík predmetu a účelu poľnohospodárskych a lesných nájmov a o vyváženú úpravu postavenia účastníkov nájomného pomeru, ako aj o ochranu verejných záujmov spojených s pozemkami pri ich využívaní v poľnohospodárstve a lesníctve. Navrhovaný zákon tak môže prispievať k napĺňaniu občianskych práv a slobôd, ktorými sú, na strane prenajímateľa ústavné právo na vlastníctvo (Čl. 20) a právo na inú zárobkovú činnosť (Čl. 35 ods. 1 a 2) a na strane nájomcu právo na podnikanie (Čl. 35 ods.

Špecifiká poľnohospodárskeho nájomného práva v EÚ

Problematika nájmu pozemkov nie je v práve Európskej únie upravená. Špeciálne poľnohospodárske nájomné právo je zamerané hlavne na využitie predmetu nájmu v podnikaní nájomcu a týka sa jednotlivých pozemkov i celých hospodárstiev. Aj keď zákonodarstvo jednotlivých krajín vykazuje významné rozdiely v intenzite a v spôsoboch regulácie, sú v ňom isté spoločné črty. Ustanovenie doplňujúcich podmienok pre vznik nájmu (ak sa používa) slúži ako regulácia vstupu do odvetvia: obmedzovaním veľkosti plochy v nájme, obmedzovaním počtu hospodárstiev založených na nájme, v rukách jednej osoby, predpísaním osobitných osobných predpokladov nájomcu (odborné požiadavky, vzdialenosť bydliska nájomcu od predmetu nájmu a pod.), administratívny súhlas k vzniku nájmu (zmluvy štátom evidované alebo kontrolované). Pravidelne sa vyskytujú úpravy na umožnenie riadneho hospodárenia na predmete nájmu a ochrana nákladov nájomcu urobených na ten účel a na zlepšenie predmetu nájmu.

Prečítajte si tiež: Ako dediť výsluhový dôchodok?

Podmienky pre vznik nájmu

Na jednej strane prenajímatelia, ktorí v podstatnej časti nemajú možnosť alebo záujem hospodáriť na vlastných pozemkoch a na druhej strane producenti, ktorí na hospodárske využitie svojho majetku potrebujú pôdu, ktorú nevlastnia vôbec alebo v dostatočnej výmere. Poľnohospodárstvo (poľnohospodárska činnosť) je v návrhu ponímané v zmysle štatistických klasifikácií a medzinárodných účtovných štandardov, ktoré ho charakterizované ako riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov na základe využitia pôdy a ďalších prírodných, ako aj industriálnych faktorov, zahŕňajúcich biologickú transformáciu (kvantitatívne a kvalitatívne zmeny) biologického majetku (živé zviera alebo rastlina). S prihliadnutím na to a na istý význam už v platnom zákonodarstve pripisovaný päťročnému nájmu, pre prípad, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, navrhuje sa minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty. Kým navrhovaná subsidiárna úprava v § 3 predpokladá v prvom rade zmluvné určenie účelu zmluvy a naň nadväzujúci rozsah povinností nájomcu, v tomto ustanovení sa navrhuje v odseku 1 kogentne ustanoviť účel využívania predmetu nájmu a v odseku 2 udržiavaním predmetu nájmu v spôsobilom stave zaťažuje nájomcu.

Starostlivosť o prenajatú pôdu

Návrh upúšťa od používania výrazu „starostlivosť riadneho hospodára“ (§ 22 ods. 6, ods. 9 písm. a) zákona č. 229/1991 Zb., § 2 nariadenia vlády č. Vymedzenie práva na odpustenie alebo zľavu nájomného pre mimoriadne okolnosti vedie k spravodlivému rozdeleniu strát pri nájme pozemkov medzi stranami z dôvodov, ktoré majú v podstate povahu vyššej moci. Právo na odpustenie alebo na zľavu nájomného umožňuje riešiť jednorazové nepriaznivé vplyvy na výnosy z prenajatého pozemku, pričom výška nájomného zostáva pre budúcnosť nezmenená. Je namieste, aby obom zmluvným stranám bolo priznané zákonné právo na úpravu (nové určenie) výšky nájomného a pre ten prípad ustanovené skutočnosti rozhodujúce pre zvýšenie alebo zníženie výšky nájomného, ak si strany takúto tzv. Väzba dodatočnej úpravy na regulované nájomné alebo cenový index poľnohospodárskych výrobkov je známa z viacerých európskych krajín. Navrhovanej úprave dĺžky nájmu sa prispôsobuje aj obnovenie nájomnej zmluvy na základe tzv. tichého súhlasu druhej strany dojednanej na určitú dobu (osobitné ustanovenie k § 676 ods. V odseku 3 sa preberá ustanovenie § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. Pre budúcnosť nie je potrebné preberať výpovedné dôvody pre zmluvný i tzv. zákonný nájom ustanovené na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. c) zákona č. 229/1991 Zb. nariadením vlády č. 208/1994 Z. z. Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v § 16 ods. 6 ustanovuje povinnosť nájomcov viesť evidenciu pozemkov, na ktoré sa vzťahuje, pričom pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky, odkazuje na nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z., ktoré jednak žiadnu evidenciu neupravuje a jednak sa navrhuje zrušiť. Preto sa zavádza základný obsah evidencie a splnomocnenie na vydanie vykonávacieho predpisu.

Evidencia pozemkov a cena nájmu

Podľa vymedzenia predmetu úpravy zákona o cenách (zákon č. 18/1996 Z. z. v znení neskorších predpisov) sa tento zákon vzťahuje aj na cenu nájmu (§ 1 ods. 1), úprava cenovej evidencie a cenových informácií však nezohľadňuje stav v oblasti nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely. Podnik je špecifickým predmetom obchodnoprávnych vzťahov (§ 5 Obchodného zákonníka) a nová úprava záložného práva umožnením zriadenia záložného práva robí podnik predmetom právnych vzťahov aj v pôsobnosti Občianskeho zákonníka. Na rozdiel od zmluvy o predaji podniku (§ 476 Obchodného zákonníka), zmluva o nájme podniku, ako jedna z právnych foriem dispozície podnikateľa s podnikom, nie je zákonom upravená ako osobitný zmluvný typ. Splnomocňovacie ustanovenie § 22 ods. 9 písm. d/ zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov umožnilo vydať nariadením vlády bližšiu úpravu uzatvárania nájomnej zmluvy o nájme poľnohospodárskeho podniku alebo jeho časti a jej náležitosti. Táto úprava je v § 8 až 10 nariadenia vlády č. 208/1994 Z. Právo poľnohospodárskych nájmov vo viacerých európskych krajinách pozná popri nájme jednotlivých poľnohospodárskych pozemkov alebo ich súboru aj nájom celých roľníckych hospodárstiev (fariem). Prechodné ustanovenia sú koncipované na princípe bežne používanej tzv.

Prečítajte si tiež: Nároky na dedičstvo po manželovi

Prečítajte si tiež: Podmienky dedenia DDS

tags: #dedenie #pôdy #dokazovanie #spôsobilosti #starostlivosti #o