Daňové povinnosti pri prenájme časti bytu fyzickej osobe nepodnikateľom

Zdaňovanie príjmov na Slovensku upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, ktorý je účinný od 1. januára 2004, a zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov. Tento článok sa zameriava na daňové povinnosti fyzickej osoby, ktorá prenajíma časť svojho bytu inej fyzickej osobe, ktorá nie je podnikateľom.

Základné pojmy v zákone o dani z príjmov

Zákon o dani z príjmov definuje základné pojmy, ktoré platia pre celý zákon. Medzi tieto pojmy patria:

• Daňovník dane z príjmov: Fyzická alebo právnická osoba.
• Predmet dane: Príjem (výnos) z činnosti daňovníka a príjem (výnos) z nakladania s majetkom daňovníka.
• Príjem: Peňažné a nepeňažné plnenie, ako aj príjem dosiahnutý zámenou.
• Základ dane: Rozdiel (kladný rozdiel) medzi zdaniteľnými príjmami a súvisiacimi daňovými výdavkami.
• Daňový výdavok: Výdavok vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, preukázateľne vynaložený a zaúčtovaný.
• Daňová strata: Záporný rozdiel medzi zdaniteľnými príjmami a súvisiacimi daňovými výdavkami.

Dôležitý je aj pojem "poistné a príspevky", ktorý je definovaný v § 5 ods. 7 písm. e) zákona o dani z príjmov a platí pre všetky príjmy a výdavky fyzických osôb.

Daňovník dane z príjmov fyzických osôb a rozsah jeho daňovej povinnosti

Daňovníkom dane z príjmov fyzických osôb je fyzická osoba, teda každý človek, ktorý okamihom narodenia nadobúda spôsobilosť na práva a povinnosti. Spôsobilosť fyzickej osoby vlastnými právnymi úkonmi nadobúdať práva a brať na seba povinnosti vzniká v plnom rozsahu plnoletosťou, ktorú fyzická osoba nadobúda dovŕšením osemnásteho roku veku.

Rozsah daňovej povinnosti fyzickej osoby je vymedzený v § 2 písm. d) bod 1 a písm. e) body 1 a 2 zákona o dani z príjmov. Fyzická osoba s trvalým pobytom alebo obvyklým zdržiavaním sa na území Slovenskej republiky má neobmedzenú daňovú povinnosť, čo znamená, že zdaňuje všetky svoje príjmy, a to tak zo zdrojov na území Slovenskej republiky, ako aj zo zdrojov v zahraničí. Fyzická osoba, ktorá nemá trvalý pobyt ani sa obvykle nezdržiava na území Slovenskej republiky, má obmedzenú daňovú povinnosť, čo znamená, že zdaňuje len príjmy zo zdrojov na území Slovenskej republiky.

Prečítajte si tiež: Možnosti financovania pre dôchodcov

Príjmy z prenájmu ako súčasť základu dane

V prípade, ak daňovník prenajíma časť bytu, je potrebné zaradiť príjmy z prenájmu do základu dane. Príjem z prenájmu sa zahŕňa do základu dane podľa § 6 zákona o dani z príjmov ako príjem z prenájmu nehnuteľností.

Ak manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve, príjem z prenájmu sa zahŕňa do základu dane v rovnakom pomere medzi manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.

Oslobodenie od dane pri prenájme nehnuteľností

Podľa § 9 ods. 1 písm. h) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ak úhrn príjmov z prenájmu nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur. Ak úhrn príjmov z prenájmu presiahne 500 eur, do základu dane sa zahrnie len rozdiel medzi úhrnom príjmov z prenájmu a sumou 500 eur.

Výdavky spojené s prenájmom

Daňovník si môže uplatniť výdavky, ktoré súvisia s prenájmom bytu. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• Výdavky na energie (elektrina, plyn, voda)
• Výdavky na opravy a údržbu bytu
• Výdavky na poistenie bytu
• Odpisy nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku)

Výdavky musia byť preukázateľne vynaložené a zaúčtované. Daňovník si môže uplatniť buď skutočné výdavky, alebo paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov z prenájmu.

Prečítajte si tiež: Všetko o zľavách na vlak

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu sa zdaňujú sadzbou dane z príjmov fyzických osôb, ktorá je v súčasnosti 19 % pre základ dane do výšky 41 445,46 eur a 25 % pre základ dane nad túto sumu. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb v lehote do 31. marca nasledujúceho roka.

Osobitosti zrážkovej dane

Veľmi dôležitá a významná zmena v zákone o dani z príjmov nastala v uplatňovaní zrážkovej dane daňovníka. Súčasťou základu dane je teda príjem zdaňovaný zrážkou, ak vybratím dane nie je daňová povinnosť splnená a ak daňovník o tomto príjme účtoval, pričom daň vybraná zrážkou je v tomto prípade preddavkom na daň podľa § 43 ods.

Do základu dane sa nezahŕňa príjem za prenájom nebytových priestorov spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv, vzhľadom na to, že podľa § 43 ods. 6 sa vybratím dane zrážkou z týchto príjmov považuje daňová povinnosť za splnenú.

V prípadoch, ak ale daňovník účtuje o príjmoch, z ktorých sa zráža daň a zrazením dane nie je splnená daňová povinnosť, musí si tieto príjmy zaradiť do základu dane a daňovník si ich musí vyporiadať prostredníctvom daňového priznania, pričom zrazenú daň si započíta už ako zrazený preddavok na daň z príjmov fyzickej osoby.

Zákon o DPH a prenájom nehnuteľností

Zákon o DPH na svojom začiatku vymedzuje, ktoré typy dodaní sú predmetom dane. Ak je niečo predmetom DPH, musí sa vždy skúmať, aké daňové dopady má samotné dodanie. Jedným z krokov je aj zistenie, či predmetné dodanie nie je náhodou od DPH oslobodené. Ak je dodanie od DPH oslobodené, nemusí platiteľ fakturovať tovar alebo službu s DPH. Táto výhoda je však niekedy aj nevýhodou, najmä pri nároku na odpočet DPH na vstupe.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

Oslobodenie od DPH - tovary a služby Zákon o DPH presne vymedzuje, ktoré typy tovarov a služieb sú od DPH oslobodené. Oslobodenie je definované v paragrafoch 28 až 42 zákona o DPH. Oslobodenie od DPH v trošku inom kontexte je riešené aj v ďalších ustanoveniach (§ 43 - § 48).

Tieto činnosti sú od DPH oslobodené: Poštové služby, Zdravotná starostlivosť, Služby sociálnej pomoci, Výchovné služby a vzdelávacie služby, Služby dodávané členom, Služby súvisiace so športom a telesnou výchovou, Kultúrne služby, Zhromažďovanie finančných prostriedkov, Služby verejnoprávnej televízie a verejnoprávneho rozhlasu, Poisťovacie služby, Dodanie a nájom nehnuteľnosti, Finančné činnosti, Predaj poštových cenín a kolkov.

Niektoré činnosti sú oslobodené vždy, u iných sa platiteľ DPH môže rozhodnúť, či DPH na výstupe uplatní.

Oslobodenie pri nehnuteľnostiach

Najčastejšie riešeným prípadom je jednoznačne oslobodenie od DPH pri nehnuteľnostiach. Ide o ustanovenie, ktoré v sebe skrýva viacero výnimiek, takže je potrebné pozorne čítať, akým spôsobom je dodanie oslobodené. Najmä pri nehnuteľnostiach nastali veľké zmeny od roku 2019. Na tento rok nie sú plánované žiadne zmeny, takže pri oslobodení fakturácie prenájmu alebo predaja nehnuteľností sa bude postupovať podľa pravidiel v roku 2022.

Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr, kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác, kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Zmenou od roku 2020 bolo, že platiteľ dane pri dodaní nehnuteľnosti oslobodenej od dane, ktorá je určená na bývanie (byt, rodinný dom, bytový apartmán), nebude môcť využiť voľbu zdanenia tejto nehnuteľnosti. Cieľom tohto návrhu je zabrániť zneužívaniu odpočtov dane na získanie neoprávnených ekonomických výhod spočívajúcich najmä v uplatnení si plného nároku na odpočet DPH pri nadobudnutí týchto nehnuteľností a následnom podhodnotení kúpnej ceny týchto nehnuteľností určených na bývanie po uplynutí 5 rokov od kolaudácie nehnuteľnosti.

Oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, uplatní sa oslobodenie platné pre stavbu.

Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou: nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby), nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, nájmu bezpečnostných schránok.

Z vyššie uvedeného vidíme, že najdôležitejším údajom, ktorý je vždy potrebné skúmať je 5 ročná doba odo dňa kolaudácie/prvého začatia užívania. Špecifickým prípadom je dodanie pozemku. Zdanenie sa týka len stavebného pozemku avšak platí, že ak na ňom stojí stavba, môže byť po splnený 5-ročnej podmienky dodanie oslobodené. Ak ide o nájom nehnuteľnosti, ten je štandardne oslobodený od DPH. Platiteľ DPH sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od DPH. Rozhodnúť sa môže iba vtedy, ak je nájom poskytnutý zdaniteľnej osobe t.j. nie občanovi. Táto situácia nastáva najmä vtedy, ak pri kúpe nehnuteľnosti bola odpočítaná DPH a platiteľ nemá záujem dodatočne upravovať odpočet DPH.

Príklad: Spoločnosť v roku 2018 kúpila nehnuteľnosť, pri ktorej si uplatnila plný odpočet vstupnej DPH. Túto nehnuteľnosť prenajíma firmám - zdaniteľným osobám. Nájom nehnuteľnosti sa rozhodla fakturovať s DPH na výstupe, aby tak predišla situácii, že bude musieť vracať uplatnenú DPH pri kúpe nehnuteľnosti. Nakoľko každý prenájom fakturuje s DPH na výstupe, nie je povinná dodatočne vracať odpočítanú DPH.

Zmena bola od začiatku roka 2019 aj pri prenájme nehnuteľnosti. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

tags: #dochodca #prenajíma #časť #bytu #fyzickej #osobe