Dodatok k nájomnej zmluve a príspevok na bývanie: Všetko, čo potrebujete vedieť

Nájomná zmluva je základný dokument pri prenájme nehnuteľnosti. Občiansky zákonník upravuje nájomný vzťah oveľa detailnejšie ako napríklad kúpnu zmluvu. Právna úprava nájmu je do značnej miery nastavená v prospech nájomcu. Hoci je ochrana nájomcu dôležitá, nemala by výrazne prevažovať nad záujmami prenajímateľa. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, ktorá sa použije, ak nie je určitý nájomný vzťah upravený osobitne.

Tento článok sa zameriava na to, čo by mala obsahovať nájomná zmluva uzavretá podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka, a to najmä v kontexte príspevku na bývanie. Prehľadný vzor dodatku k nájomnej zmluve, ktorý upravuje trvanie nájmu, je taktiež súčasťou tohto článku.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Každá nájomná zmluva by mala obsahovať nasledujúce náležitosti:

• Označenie zmluvných strán: Prenajímateľ a nájomca musia byť jednoznačne identifikovaní. Uveďte meno, priezvisko, rodné priezvisko, rodné číslo alebo dátum a miesto narodenia, trvalý pobyt, osobný stav a štátnu príslušnosť. Môžete uviesť aj číslo bankového účtu prenajímateľa alebo nájomcu, ak má naň byť napríklad uhrádzané nájomné.
• Predmet nájmu: Predmetom nájmu môže byť v zásade každý vhodný predmet, najmä vec. Vec musí byť vhodná na užívanie a individuálne určená. Môže ísť o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité, pretože nájomca je povinný po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Ak je predmetom nájmu byt, uveďte číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, súpisné číslo stavby, register parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom postavený, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, obec a okres. Ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, popíšte ju čo najpresnejšie, aby bola odlíšiteľná od iných vecí rovnakého druhu.
• Vymedzenie predmetu zmluvy: Tento článok definuje samotnú nájomnú zmluvu a musí obsahovať všetky pojmové znaky: prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov z nej, a odplatu (nájomné).
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Uveďte základné práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.
• Vyhlásenia zmluvných strán: Tento článok zvyšuje právnu istotu oboch strán. Prenajímateľ vyhlasuje, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Nájomca potvrdzuje, že vykonal obhliadku predmetu nájmu, oboznámil sa s jeho právnym a technickým stavom a nemá voči nemu výhrady. Dohodnite sa na spísaní odovzdávacieho a preberacieho protokolu pri odovzdaní a vrátení predmetu nájmu a uveďte, čo má protokol obsahovať.
• Nájomné: Určite výšku odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov. Nájomné je jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Dohodnite sa, či nájomné predstavuje pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. Ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť, dohodnite sa, či a v akej výške bude nájomca uhrádzať náklady spojené s užívaním (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).
• Peňažná zábezpeka (depozit): Dohodnite si peňažnú zábezpeku, z ktorej sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom alebo na platbách za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.
• Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia: Dohodnite sa na dobe trvania nájmu (určitá alebo neurčitá) a spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Môžete si upraviť výpovednú dobu v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník (s výnimkou nájmu bytu, kde nemožno dohodnúť kratšiu výpovednú dobu).
• Záverečné ustanovenia: Uveďte záverečné ustanovenia.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplikovaná, pretože jednotlivé zákony upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu v závislosti od predmetu nájmu. Časté chyby zahŕňajú:

• Nedodržanie osobitnej právnej úpravy: Napríklad, ak si zmluvné strany dohodnú pri nájme bytu kratšiu výpovednú dobu, ako stanovuje zákon, táto časť zmluvy je neplatná.
• Použitie nesprávneho vzoru zmluvy: Použitie vzoru vypracovaného pre iný predmet nájmu (napr. vzor pre prenájom bytu použitý pre prenájom nebytového priestoru).
• Nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu: Napríklad, pri prenájme motorového vozidla sa uvedie len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa.
• Nezahrnutie dôležitých ustanovení: Napríklad, prenajímateľ si neupraví povinné poistenie nehnuteľnosti s presným vymedzením rozsahu poistenia a subjektu, ktorý bude poistné hradiť.
• Nezohľadnenie špecifík doby trvania nájmu: Napríklad, pri nájme rodinného domu na určitú dobu a pokračovaní užívania veci po skončení nájmu bez návrhu na vypratanie nehnuteľnosti sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok.

Zvýšenie nájomného

Zvyšovanie nájomného na Slovensku upravuje Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu. Podmienky zvýšenia nájomného môžu byť zahrnuté priamo v nájomnej zmluve, prostredníctvom inflačnej doložky alebo dodatkom k zmluve.

Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

• Zmluvy na dobu neurčitú: Odporúča sa dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného priamo v zmluve. Ak to nie je dohodnuté, môže sa to urobiť neskôr písomným dodatkom k zmluve.
• Inflačná doložka: Umožňuje každoročnú úpravu nájomného na základe inflácie. Musí obsahovať informácie o inflačnom indexe a mechanizme úpravy nájomného.
• Zmluvy na dobu určitú: Prenajímateľ môže upraviť nájomné pri uzatváraní novej zmluvy alebo pri predĺžení existujúcej.
• Ak nie je dohodnuté v zmluve: Najlepším spôsobom je dosiahnutie dohody o zvýšení nájomného. Ak sa nedohodnú, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve.
• Oznámenie o zvýšení nájomného: Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, musí doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného s presným dôvodom a novou výškou nájomného.
• Investície do bytu: Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom.
• Žiadosť o zníženie nájomného: Nájomca má právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite.

Príspevok na bývanie

Príspevok na bývanie je určený na čiastočnú úhradu nákladov spojených s bývaním. Výška príspevku závisí od počtu členov domácnosti.

Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Dodatok k nájomnej zmluve slúži na úpravu nájomného vzťahu, napríklad zmenu trvania nájmu. Zákon nestanovuje výslovne právnu formu dodatku, avšak ak zmluva musí byť písomná, aj dodatok k zmluve musí byť písomný. Dodatky by sa mali číslovať v poradí, v akom boli uzatvorené.

Príklad:## Dodatok č. 1 k Nájomnej zmluve

uzatvorenej dňa 29.11.2017 medzi:

• Prenajímateľ: (Meno, priezvisko, adresa)
• Nájomca: (Meno, priezvisko, adresa)

Článok I.

1.1 Dňa 29.11.2017 prenajímateľ a nájomca uzatvorili nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol jednoizbový byt č. x, nachádzajúci sa na x. poschodí bytového domu na x ulici, číslo vchodu 8, v obci x (ďalej len „byt"). Byt je zapísaný na LV č. č.xxxx, pre okres: x, obec: x, k.ú.: x. Celková podlahová plocha bytu je xx m2.

Článok II.

1.2 Zmluvné strany sa dohodli, že týmto Dodatkom nahrádzajú ustanovenia článku III. pôvodnej zmluvy nasledovne: (Uvedie sa nové znenie článku III, napr. predĺženie doby nájmu).

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

Článok III.

1.3 Tento Dodatok vstupuje do platnosti a účinnosti dňom podpisu oboma zmluvnými stranami.

V (Miesto), dňa (Dátum)

Podpis prenajímateľa

Podpis nájomcu

Prečítajte si tiež: Používanie dodatku k nájomnej zmluve

tags: #dodatok #k #nájomnej #zmluve #príspevok #na