- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Dohoda o Zrušení a Vyporiadaní Podielového Spoluvlastníctva Pôdy: Vzor a Postup
Vlastníctvo nehnuteľnosti viacerými osobami môže priniesť rôzne výzvy a komplikácie. Slovenská legislatíva preto umožňuje spoluvlastníkom dohodnúť sa na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Tento článok sa zameriava na túto problematiku, pričom poskytuje návod, ako postupovať pri zrušení spoluvlastníctva, aké sú možnosti a na čo si dať pozor.
Čo je to Podielové Spoluvlastníctvo?
Nehnuteľnosť alebo iná vec je v spoluvlastníctve vtedy, ak ju vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená. Ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom. Podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť (ak sa nedohodnú inak).
Možnosti Zrušenia Podielového Spoluvlastníctva
Zákon pripúšťa dve základné možnosti zrušenia podielového spoluvlastníctva:
Dohoda spoluvlastníkov: Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. pokiaľ sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú tzv. dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody, dokonca pripúšťa, aby takáto dohoda mala len ústnu formu, ale s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali. Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyrovnaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. S uzatvorením dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva musia súhlasiť všetci spoluvlastníci danej veci. Keďže podielové spoluvlastníctvo sa touto dohodou ruší, musí sa dohoda týkať všetkých podielov na spoločnej veci a uzatvoriť ju musia všetci spoluvlastníci.
Rozhodnutie súdu: Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, môže o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozhodnúť súd na návrh ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov. Súd zruší podielové spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie len v prípade, ak nedôjde medzi spoluvlastníkmi k dohode.
Prečítajte si tiež: Dohoda o vykonaní práce pri invalidnom dôchodku
Dohoda o Zrušení a Vyporiadaní Podielového Spoluvlastníctva
Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je najčastejším a najefektívnejším spôsobom, ako ukončiť spoluvlastnícky vzťah. Táto dohoda by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vyrovnáva. Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť na jeho zrušení a následnom vyrovnaní. dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vyrovnáva.
Forma a Náležitosti Dohody
Občiansky zákonník nešpecifikuje presné formálne náležitosti dohody, no odporúča sa písomná forma, najmä ak ide o nehnuteľnosť. Pri ostatných veciach dohoda nemusí mať písomnú formu, avšak z hľadiska právnej istoty a prípadnej budúcej potreby ochrany práv sa jej uzatvorenie v písomnej podobe odporúča. Ak dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní nemá písomnú podobu, každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným spoluvlastníkom na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Túto povinnosť po vyporiadaní stanovuje § 141 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní musí spĺňať všeobecné podmienky kladené na právne úkony v zmysle § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka.
V prípade, ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť vždy písomná. Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava.
Náležitosti Dohody pri Nehnuteľnosti
Ak je predmetom dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí spĺňať aj náležitosti podľa § 5 ods. Súčasne, ako príloha k zmluve musí byť potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že na byte / nebytovom priestore neviaznu žiadne nedoplatky, v zmysle § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.Práva k nehnuteľnostiam zapíše príslušný okresný úrad, katastrálny odbor na základe návrhu. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
„V prípade, že predmetom dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v §37, §141 Občianskeho zákonníka, ale aj náležitosti ustanovené katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z. z. príp. zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z.
Prečítajte si tiež: Výchova dieťaťa v striedavej starostlivosti
Dohoda musí spĺňať podmienky podľa § 42 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. Ak je predmetom dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti zaniká až vkladom do katastra nehnuteľnosti. Rovnako až povolením vkladu do katastra nehnuteľností vzniká vlastníctvo k veci v zmysle obsahu dohody. Preto dohoda musí spĺňať podmienky podľa § 42 a nasl.
Možnosti Vyporiadania v Dohode
Spoluvlastníci majú pri vyporiadaní široké možnosti, ako naložiť so spoločným majetkom. Spoločnú vec je možné fyzicky rozdeliť. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že jeden zo spoluvlastníkov prevezme celú vec a vyplatí ostatných. Rozdelenie veci medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Podmienky pre takéto rozdelenie sú presne špecifikované: vec musí byť deliteľná a rozdelenie musí byť funkčne opodstatnené tak, aby rozdelením vznikli samostatné veci, ktoré môžu svojim vlastníkom aj naďalej slúžiť spôsobom, ktorý zodpovedá ich povahe. Súd musí dbať o to, aby bolo rozdelenie v súlade s právnymi predpismi a aby bolo možné takéto rozdelenie zapísať do katastra.
Medzi ďalšie spôsoby naloženia s majetkom patrí napríklad aj prevod spoločnej veci spoluvlastníkmi na inú osobu (kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou). Uzatvorením takejto zmluvy by podielové spoluvlastníctvo zaniklo a vec by nadobudol nový vlastník do výlučného vlastníctva. Nie je však vylúčené, aby spoluvlastníci uzatvorili dohodu, na základe ktorej nadobudnú vec iné osoby znova do podielového spoluvlastníctva. K zániku podielového spoluvlastníctva dôjde napríklad aj zničením veci (napr. vrak auta).
Príklad Dohody
(podľa § 141 ods. nar. 1.9. r. č. nar. Účastníci sú spoluvlastníkmi pozemku, parcely č. 1324 vo výmere 15 000 m2 a na ňom postavených dvoch rekreačných domov, každý vo výmere 100 m2. Domy pozostávajú z prízemia a podkrovia. Pozemok s nehnuteľnosťami sa nachádza v katastrálnom území Nové Zámky, zapísaný je na liste vlastníctva č. 73 Katastrálneho úradu v Nových Zámkoch. Od nadobudnutia uvedenej parcely do vlastníctva na základe kúpnej zmluvy z 30. júna 2010, registrovanej na Notárskom úrade v Nových Zámkoch, pod sp. zn. R I 483/01, ju účastníci užívajú v rozdelenom stave. Dohodli sa preto zrušiť spoluvlastníctvo k tomuto pozemku a nehnuteľnostiam a vysporiadať sa podľa stavu, v akom sa doteraz užívali. Za tým účelom Peter Mokrý dal vyhotoviť geometrický plán č. Účastníci zrušujú spoluvlastníctvo k označenej parcele a nehnuteľnostiam a vzájomne sa vysporiadajú tak, ako je to vyznačené na pripojenom geometrickom pláne, t. Peter Mokrý sa stáva bezpodielovým spoluvlastníkom novovytvorenej parcely č. Pavol Mokrý sa stáva bezpodielovým spoluvlastníkom novovytvorenej parcely č.
Zrušenie Spoluvlastníctva Rozhodnutím Súdu
Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môže o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozhodnúť súd na návrh ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov. Nikto nemôže byť nútený, aby zotrvával v spoluvlastníctve. Napríklad ak v rámci dedenia nadobudnú jeden dom viacerí dediči. Ak to chcú zmeniť a dom chce výlučne vlastniť len jeden zo spoluvlastníkov, môžu uzatvoriť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyrovnaní. Ak by ostatní spoluvlastníci nesúhlasilí s tým, aby dom získal len jeden zo spoluvlastníkov za navrhovanú náhradu, spoluvlastník sa môže obrátiť na súd. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov spoluvlastníkov a na účelné využitie veci.
Prečítajte si tiež: Starobný dôchodca a dohoda
Postup Súdu pri Vyporiadaní
Súd v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva postupuje v súlade s § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Najprv skúma, či je možné nehnuteľnosť reálne rozdeliť. Ak to nie je možné, prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí o to žiadajú. Ak však nie je možné dosiahnuť dohodu a reálne rozdelenie nie je možné, môže súd prikázať celú nehnuteľnosť žalobcovi za primeranú náhradu. Primeranosť náhrady súd zhodnotí aj na základe trhovej hodnoty podobných nehnuteľností, preto je dôležité mať znalecký posudok alebo iné relevantné dôkazy o trhovej hodnote nehnuteľnosti.
Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov, účelné využitie veci a správanie spoluvlastníkov. Avšak jeho správanie, neplatenie nákladov a ohrozovanie ostatných spoluvlastníkov môže byť dôvodom na zrušenie spoluvlastníctva súdom, pričom súd môže rozhodnúť, že byt pripadne Vám a matke, a bratovi prizná primeranú finančnú náhradu za jeho podiel.
Možnosti Rozhodnutia Súdu
Reálne rozdelenie veci: Takéto rozhodnutie je možné len vo vzťahu k veciam, ktoré je možné rozdeliť a teda sú deliteľné. V týchto prípadoch, ak by došlo k rozdeleniu nehnuteľnosti, je možné aj to, že súd pri rozdelením zriadi vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti, v súlade s § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Podmienky pre takéto rozdelenie sú presne špecifikované: vec musí byť deliteľná a rozdelenie musí byť funkčne opodstatnené tak, aby rozdelením vznikli samostatné veci, ktoré môžu svojim vlastníkom aj naďalej slúžiť spôsobom, ktorý zodpovedá ich povahe. Súd musí dbať o to, aby bolo rozdelenie v súlade s právnymi predpismi a aby bolo možné takéto rozdelenie zapísať do katastra.
Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: V týchto prípadoch zákon opäť zdôrazňuje, že súd prihliadne na účelne využitie veci. Súčasne spoluvlastník, ktorému sa má vec prikázať do výlučného vlastníctva, musí mať o vec záujem a súhlasiť s tým, rovnako aj s vyplatením náhrady ostatným (ustupujúcim) spoluvlastníkom. Ak je predmetom podielového spoluvlastníctva poľnohospodársky alebo lesný pozemok, na novo vzniknuté spoluvlastnícke podiely nemôže rozhodnutím súdu pripadnúť výmera nižšia než 2 000 m2 u poľnohospodárskeho pozemku, a výmera nižšia ako 5 000 m2 u lesných pozemkov, v súlade so zákonom č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.
Predaj veci a rozdelenie výťažku: Takéto rozhodnutie súdu prichádza do úvahy v prípade, ak nie je možné vec rozdeliť, a súčasne ani žiadny zo spoluvlastníkov vec nechce. Ak súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku, takéto právoplatné rozhodnutie je exekučným titulom. V súlade s § 45 ods. 1 zákona č. 233/1995 Z. z.
Zamietnutie návrhu na zrušenie spoluvlastníctva: V prípade, ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, súd nemusí návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctve vyhovieť. Zákon dôvody hodné osobitného zreteľa nešpecifikuje, a preto súd bude tieto dôvody posudzovať v každom prípade osobitne podľa individuálnych okolností prípadu.
Osobitné Prípady
Zrušenie podielového spoluvlastníctva sa riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, avšak existujú aj osobitné zákony, ktoré upravujú túto problematiku v špecifických prípadoch. Napríklad ustanovenia Občianskeho zákonníka o zrušení podielového spoluvlastníctva nie je možné použiť na spoluvlastníctvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam bytového domu, spoločným zariadeniam bytového domu, príslušenstvu a pozemku, v zmysle § 13 ods. 2 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako “Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“). Osobitnú úpravu obsahuje aj zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov. Súčasne, obmedzenia a osobitné podmienky vo vzťahu k zrušeniu podielového spoluvlastníctva k lesným pozemkom, poľnohospodárskym pozemkom a k ďalším zákonom vymedzeným pozemkom upravuje aj zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov. Najmä, v zmysle § 23 ods. 1 cit. zákona: Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu48) alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva49) alebo rozhodnutia o dedičstve50) vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods.
Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)
Okrem podielového spoluvlastníctva existuje aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Vstup do stavu manželského, to nie je iba sľub večnej lásky novomanželov, či potomok na ceste… Vstupom do manželstva začína platiť povestné - čo je moje, je aj tvoje. Až na určité výnimky. Ako je uvedené v paragrafovom znení, ide o všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva fyzickej osoby. Môžu to byť rôzne veci, hnuteľné aj nehnuteľné. Najčastejšie to budú byty, domy, pozemky, chaty. Hlavným zdrojom sú však predovšetkým príjmy a úspory z pracovného či iného obdobného pomeru, príjmy z podnikania.
Zrušenie BSM za Trvania Manželstva
Zákonná úprava, našťastie, umožňuje zrušiť všetko spoločné i počas trvania manželstva. § 148 ods. § 148a ods. Súd na návrh zruší bezpodielové spoluvlastníctvo manželov v prípade, že jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Návrh môže podať ten z manželov, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Zákon upravuje dva spôsoby, dve možnosti, kedy je možné i za trvania manželstva požiadať o zrušenie spoločného bezpodielového spoluvlastníctva.
Dôvody na Zrušenie BSM
Nehospodárne nakladanie s majetkom: Ak jeden z manželov dlhodobo a sústavne koná tak, že jeho správanie, kroky a počínanie možno nazvať ako nehospodárne nakladanie so spoločným majetkom, ktoré vedie k postupnému zmenšovaniu majetku na úkor rodiny, ak jeden z manželov sa svojou mierou nepričiňuje o vytváranie a nadobúdanie spoločného majetku, ak nejaví záujem o nakladanie s majetkom, o rodinu, ak jeden z manželov podľahol hazardným hrám a na tento účel míňa spoločne nadobudnutý majetok manželov, ak jeden z manželov ničí spoločný majetok, v prípade že holduje alkoholu alebo iným omamným či psychotropným látkam, ak jeden z manželov postupne rozpredáva spoločný majetok bez vedomia druhého manžela a na úkor rodiny, ak sa jeden z manželov neustále zadlžuje …
Podnikanie jedného z manželov: Ak jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť, môže druhý z manželov (ktorý nemá oprávnenie na podnikateľskú činnosť) podať na súd návrh na zrušenie bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Dôvodom je ochrana manžela, ktorý nie je podnikateľom, nakoľko pri výkone podnikateľskej činnosti jedného z manželov sa môže použiť spoločný majetok, patriaci do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a pri podnikaní podnikateľ ručí celým svojim majetkom.
Vyporiadanie BSM
Po zániku bezpodielového spoluvlastníctva sa vykoná jeho vyporiadanie. Vyporiadať možno len zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo. Pod vyporiadaním rozumieme komplexné riešenie majetkových vzťahov medzi bývalými bezpodielovými spoluvlastníkmi, čiže rozdelenie spoločného majetku a usporiadanie vzájomných nárokov z neho vyplývajúcich. Občiansky zákonník vyslovene neupravuje ako riešiť majetkové vzťahy medzi manželmi týkajúce sa ich zaniknutého ale doposiaľ nevysporiadaného majetku. Na tento prípad možno aplikovať ustanovenie § 853 ods. Do pozornosti dávame, že ak nebolo bezpodielové spoluvlastníctvo počas trvania manželstva zrušené, dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva, ktoré boli uzavreté ešte počas trvania manželstva sú absolútne neplatné.
Spôsoby Vyporiadania BSM
Dohoda manželov: Najideálnejším spôsobom je vyporiadanie BSM dohodou. Dohoda manželov o vyporiadaní BSM sa musí vzťahovať na všetok majetok a na všetky veci, ktoré patrili do BSM. V opačnom prípade sa môže jeden z manželov domáhať súdnou cestou, aby súd vyporiadal doteraz nevyporiadaný majetok. V takomto prípade by súd rozhodoval o celom majetku a dohoda manželov by sa tým stala neplatná. Písomnú formu pre dohodu o vyporiadaní BSM zákon vyžaduje len v prípade, ak ide o nehnuteľnosť.
Rozhodnutie súdu: Ak sa vyporiadanie nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd. Súd rozhodne, ktoré z navrhnutých dôkazov vykoná. Súd môže aj bez návrhu vykonať dôkaz, ktorý vyplýva z verejných registrov a zoznamov, ak tieto registre alebo zoznamy nasvedčujú, že skutkové tvrdenia strán sú v rozpore so skutočnosťou; iné dôkazy bez návrhu nevykoná, ak tento zákon neustanovuje inak.
Zákonná domnienka: Ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.
Praktické Rady a Upozornenia
- Predkupné právo: Podľa Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci zákonné predkupné právo k spoluvlastníckym podielom, čo znamená, že v prípade záujmu o predaj Vášho podielu tretej osobe, je potrebné najprv umožniť bývalej manželke využiť jej predkupné právo.
- Súdne poplatky: Povinnosť platiť súdny poplatok nesie navrhovateľ. Tento poplatok je stanovený podľa prílohy k zákonu o súdnych poplatkoch a musí byť uhradený po podaní návrhu, keď vás na to súd vyzve.
- Oslobodenie od súdnych poplatkov: To, že ste nezamestnaná ešte nemusí znamenať, že Vás súd od súdnych poplatkov oslobodí. Požiadať o oslobodenie však môžete, súd Vám zašle tlačivo, ktoré vyplníte a odošlete späť súdu.