Dohoda o prenájme a daň z príjmu: Všetko, čo potrebujete vedieť

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú skvelú voľbu pre tých, ktorí disponujú financiami navyše alebo si chcú uľahčiť splácanie hypotéky. Alternatívne, ak ste zdedili byt a nemáte záujem ho využívať na vlastné účely, prenájom sa javí ako ideálny spôsob, ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si pasívny príjem. Ak chcete zabezpečiť, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal hladko a bez komplikácií, je dôležité dodržiavať určité náležitosti.

Živnosť alebo registrácia na daňovom úrade?

Ak plánujete zarábať prenájmom nehnuteľnosti, nie je nevyhnutné mať živnosť. Môžete fungovať ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nie ste povinný platiť odvody do Sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Registrácia na daňovom úrade je však vašou povinnosťou, ak ešte nie ste registrovaný. Musíte tak urobiť do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali nehnuteľnosť prenajímať. Váš nájomník má právo overiť si, že ste si túto povinnosť splnili. Ak sa nezaregistrujete na daňovom úrade, hrozí vám pokuta od 60 € až do 20 000 €. Žiadosť o registráciu podávate na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webovej stránke Finančnej správy alebo si ju môžete vyzdvihnúť na ktoromkoľvek daňovom úrade. K žiadosti priložíte originál zmluvy o prenájme na nahliadnutie, ktorý vám daňový úrad vráti. Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti a dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Dôležité je vedieť, že ak prenajímate len jednu izbu a nie celý byt, registrácia nie je potrebná. Finančná správa to vysvetľuje tak, že fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, čo nespĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona. Ak však prenajímate časť bytu, ktorá plní hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu, povinnosť registrácie na daňovom úrade vám vzniká.

Príklad: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. V tomto prípade sa na mňa vzťahuje povinnosť registrácie.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príklad: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Príklad: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká mi registračná povinnosť. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.

Príklad: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.

Daňové priznanie: Podať, alebo nepodať?

Ak váš ročný príjem z prenájmu bytu presiahne 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa podáva raz ročne a je dôležité dodržať lehotu na jeho podanie.

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu, ako sú energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patria: pitná a úžitková voda, teplo na kúrenie, elektrická energia a plyn. Medzi výdavky na ostatné služby patria: použitie výťahu, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, odvádzanie odpadovej vody, odvoz smetí, čistenie žúmp a komínov, koncesionárske poplatky a internet. Môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom, ako napríklad chladnička, práčka či televízor, ak sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, pokiaľ si byt alebo inú prenajímanú nehnuteľnosť nezahrniete do svojho majetku. Vtedy si môžete uplatniť aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Nájomná zmluva: Základný kameň prenájmu

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou prenájmu bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Podľa Občianskeho zákonníka musí zmluva o nájme bytu obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ a prenajímate byt ako podnikateľský subjekt, musíte platiť odvody. Na výpočet dane z príjmu nehnuteľnosti potrebujete poznať výšku svojich príjmov a výdavkov. Na evidovanie príjmov a výdavkov je vhodné viesť daňovú evidenciu, alebo sa môžete rozhodnúť pre jednoduché alebo podvojné účtovníctvo.

Nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku vyhlásením, že od daného dátumu sa nehnuteľnosť zaraďuje do obchodného majetku, vypočítate si odpisy, ktoré si uplatníte v daňových výdavkoch. Ak predáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku skôr, než 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, platíte daň z príjmu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Pokiaľ nemáte príjmy z príležitostných činností, môžete si uplatniť daňovú úľavu 500 € z príjmov. Túto úľavu si môžete uplatniť iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.

Vo všeobecnosti platí, že daňové priznanie musíte podať, pokiaľ vaše zdaniteľné príjmy presiahli polovicu výšky nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Pre príjmy za rok 2025 je to suma 2 876,90 €. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

Sadzba dane pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti je 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka, pričom z presahujúcej časti základu dane sa platí 25 % daň z príjmov.

Krátkodobý prenájom a ubytovacie služby

Ak prenajímate byt pre krátkodobé návštevy a poskytujete im aj posteľnú bielizeň či iné služby, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. V takom prípade by ste mali mať živnostenský list a môžete si uplatniť paušálne výdavky 60 %, maximálne 20 000 €.

Príjmy z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve.

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods.

Ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve, preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy.

Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Špecifické situácie a príklady

Otázka: Daňovník - FO nepodnikateľ prenajal byt v osobnom vlastníctve na základe uzavretia nájomnej zmluvy. Ako má postupovať?

Odpoveď: Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. odd., Tabuľka č. 1.

Otázka: Daňovník prenajíma byt, pričom okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. Ako sa posudzuje takýto príjem?

Odpoveď: Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Otázka: Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky). Ako sa posudzuje zdaniteľnosť kaucie?

Odpoveď: Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Príklad: Starobný dôchodca prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad: Daňovník mal okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur + 1 050 eur), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad: Daňovník mal okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 500 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad: Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

Príklad: Manželia prenajímali nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa zákona o dani z príjmov.

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, kontrola a čistenie komínov, poplatky za TV a rozhlas, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, služba vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí.

tags: #dohoda #o #prenajme #a #dan #z