Odstúpenie od Zmluvy o Krátkodobom Nájme Bytu: Podmienky a Aspekty

Príspevok pojednáva o niektorých aspektoch zániku krátkodobého nájmu bytu, ktoré sa javia sporné a ktoré z tohto dôvodu rieši odborná verejnosť i samotná prax. Týkajú sa najmä charakteru výpovedných dôvodov (kogentné alebo dispozitívne), výpovednej lehoty a jej dĺžky a odstúpenia od nájomnej zmluvy.

Úvod do Práva na Bývanie a Nájmu

Naplňovanie práva na bývanie je výrazom zodpovednosti vlád za životné podmienky obyvateľstva. Nájomné sa týka buď všeobecná úprava nájmu, zaradená do § 663 až 684 OZ (napr. § 685 ods. (zák. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, ďalej "Občiansky zákonník" alebo "OZ").sa ich vynára niekoľko.

Krátkodobý Nájom Bytu: Základné Východiská

Od 1. mája 2014 je účinný nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Doposiaľ bol nájom bytu upravený v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a to v ustanoveniach § 685 až § 714. Nový zákon o krátkodobom nájme bytu tak zavádza špeciálnu právnu úpravu nájmu bytu vo vzťahu k Občianskemu zákonníku.

Zákon o krátkodobom nájme bytu má viaceré špecifiká oproti právnej úprave týkajúcej sa nájmu bytu uvedenému v Občianskom zákonníku. Pre aplikáciu zákona o krátkodobom nájme bytu na nájomný vzťah sa vyžaduje registrácia prenajímateľa u príslušného správcu dane v zmysle ustanovenia § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajal nehnuteľnosť (okrem pozemku).

Vznik Krátkodobého Nájmu

Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon pripúšťa jej opakované predĺženie, avšak celkové trvanie nájomného vzťahu, vrátane všetkých predĺžení, nesmie presiahnuť šesť rokov.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Dohoda o Platbách a Zábezpeke

Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Ukončenie Krátkodobého Nájmu Bytu

Krátkodobý nájom bytu môže zaniknúť viacerými spôsobmi. Najčastejším spôsobom je uplynutie doby, na ktorú bol dohodnutý, keďže ide o nájom na dobu určitú. Okrem toho môže nájom zaniknúť písomnou dohodou zmluvných strán, písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán, písomným odstúpením od nájomnej zmluvy alebo zánikom predmetu nájmu. Z pohľadu nájomcu má v praxi zásadný význam výpoveď, prípadne v zákonom vymedzených situáciách odstúpenie od zmluvy.

Výpoveď z Krátkodobého Nájmu Bytu

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní.

Výpoveď zo strany nájomcu je prípustná výlučne z dôvodov ustanovených zákonom alebo z dôvodov, ktoré boli platne dohodnuté v nájomnej zmluve. Tento prístup predstavuje výrazný rozdiel oproti niektorým iným nájomným vzťahom a kladie zvýšené nároky na právne posúdenie konkrétnej situácie a nájomného vzťahu.

Zákonné dôvody výpovede zo strany nájomcu sú taxatívne vymedzené v § 7 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. Ak sa byt stane nespôsobilým na užívanie spôsobom dohodnutým v nájomnej zmluve, pričom tento stav nespôsobil nájomca ani osoby, ktoré s ním byt užívajú, vzniká nájomcovi právo na výpoveď. Ďalším zákonným dôvodom výpovede zo strany nájomcu je skončenie pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pracovnoprávneho vzťahu. Výpoveď je prípustná aj v prípade, ak nájomcovi vznikne nárok na sociálne bývanie podľa osobitného právneho predpisu. Posledným zákonným dôvodom je iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, avšak len za predpokladu, že ide o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať ďalšie trvanie nájomného vzťahu.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Odstúpenie od Zmluvy o Krátkodobom Nájme Bytu

Osobitným inštitútom je odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Ustanovenie § 7 ods. 4 a ods. 5 zákona o krátkodobom nájme bytu upravuje aj prípady odstúpenia od zmluvy. Od zmluvy môže prenajímateľ odstúpiť vtedy, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou. Odstúpenie od zmluvy je možné aj v prípade, ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zvýšil výšku nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.

Rozdiel medzi odstupením od zmluvy a výpoveďou spočíva v tom, aké účinky vyvolávajú. Dôvod výpovede je potrebné skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné ho zameniť s iným dôvodom. Inak sa môže stať, že výpoveď bude neplatná. Tento dôvod nie je možné dodatočne zmeniť. Či už ide o výpoveď zo strany prenajímateľa, alebo nájomcu, je potrebné poznať výpovednú lehotu, ktorá sa na konkrétny prípad aplikuje, a túto lehotu aj rešpektovať.

Práva a Povinnosti po Skončení Nájmu

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods.

Neplatnosť Skončenia Nájmu a Právne Následky

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie.

Pokiaľ sa jedna zo strán domnieva, že výpoveď bola daná neplatne, môže sa obrátiť na súd so žalobou o neplatnosť. V každom režime sa však toto právo môže uplatniť inak. Podľa Občianskeho zákoníka môže uplatniť neplatnosť na súde iba nájomca, a to do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže neplatnosť skončenia nájmu uplatniť na súde aj nájomca aj prenajímateľ, a to v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Špecifiká Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu zavádza možnosť zmluvných strán nájomnej zmluvy dohodnúť sa na peňažnej zábezpeke za účelom zabezpečenia prípadných neskorších pohľadávok prenajímateľa vzniknutých z nezaplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním predmetného bytu a jeho príslušenstva; spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami vzťahujúcimi sa na užívanie bytu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje výpovedné lehoty pre výpoveď z krátkodobého nájmu bytu už od pätnásť dní, čo je oproti Občianskemu zákonníku výhodnejšia právna úprava, nakoľko výpovedná lehota pri nájomnej zmluve v zmysle Občianskeho zákonníka je tri mesiace. Rozdiel medzi oboma zákonmi je aj v začiatku plynutia výpovednej lehoty. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola doručená výpoveď druhej zmluvnej strane.

Zákon o krátkodobom nájme bytu zavádza aj právo prenajímateľa zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi po skončení nájmu.

Vzťah k Občianskemu Zákonníku

Nájom podľa tohto zákona sa nespravuje ustanoveniami § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka ak tento zákon v § 3 ods. Nájom založený nájomnou zmluvou uzavretou pred 1. májom 2014 sa spravuje právnymi predpismi účinnými pred 1.

Registračná Povinnosť Prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný splniť si registračnú povinnosť v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov, teda požiadať správcu dane o registráciu z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti. Pokiaľ lehota na registráciu dane márne uplynie, spravuje sa právny režim zmluvy ustanoveniami Občianskeho zákonníka, pričom ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytov sa nepoužijú.

Praktické Aspekty a Rady

Krátkodobý nájom bytu ponúka nájomcom flexibilitu, no zároveň ich viaže na zákonom presne vymedzené výpovedné dôvody. V aplikačnej praxi je preto nevyhnutné venovať zvýšenú pozornosť nielen formulácii samotnej výpovede, ale aj obsahu nájomnej zmluvy už pri jej uzatváraní.

Pri uzatváraní zmluvy o krátkodobom nájme bytu je dôležité venovať pozornosť nasledujúcim aspektom:

• Dôkladné preštudovanie zmluvy: Pred podpisom zmluvy si pozorne prečítajte všetky ustanovenia, vrátane tých, ktoré sa týkajú výpovedných dôvodov a podmienok odstúpenia od zmluvy.
• Dohodnutie individuálnych podmienok: Ak máte špecifické požiadavky alebo obavy, pokúste sa ich zahrnúť do zmluvy. Napríklad, môžete si dohodnúť ďalšie dôvody pre výpoveď alebo odstúpenie od zmluvy.
• Overenie registračnej povinnosti prenajímateľa: Uistite sa, že prenajímateľ splnil svoju registračnú povinnosť u správcu dane. V opačnom prípade sa na nájomný vzťah budú vzťahovať ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré môžu byť menej výhodné.
• Zabezpečenie dokladov o platbách: Vždy si uchovávajte doklady o zaplatení nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu.
• Komunikácia s prenajímateľom: V prípade akýchkoľvek problémov alebo nejasností sa snažte komunikovať s prenajímateľom otvorene a konštruktívne.
• Právna pomoc: Ak si nie ste istí svojimi právami a povinnosťami, vyhľadajte právnu pomoc.

tags: #odstupenie #od #zmluvy #o #kratkodobom #najme