Nadobudnutie Družstevného Bytu: Podmienky a Postup

Ešte aj v súčasnosti existuje množstvo bytov, ktoré sú vo vlastníctve družstiev. Preto sa mnoho ľudí obracia s otázkami, ako postupovať pri odkúpení družstevného bytu a aké to má pre nich benefity. Cieľom tohto článku je priblížiť záujemcom povinnosti, ktoré ich čakajú v procese odkúpenia družstevného bytu a niektoré s tým súvisiace právne inštitúty.

Čo je Družstevný Byt?

V prípade, ak kupujete družstevný byt, musíte si uvedomiť, že majiteľom bytu je stále družstvo (spoločenstvo) a nie vy. Vy si kupujete len práva a povinnosti, ktoré sú spojené s užívaním bytovej jednotky. Stávate sa tým pádom len nájomníkom, ktorý vlastní len podiel v bytovom družstve. Pri kúpe družstevného bytu sa nestávate riadnym vlastníkom daného bytu, ale stávate sa majiteľom členských práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Prakticky teda získate nájomnú zmluvu, ktorá vás oprávňuje užívať konkrétny byt, ale vlastníkom bytu stále ostáva konkrétne bytové družstvo.

Právny Rámec

Právny rámec vzťahujúci sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“) upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov bytových domov, nebytových priestorov a ich vzájomné vzťahy k pozemku. Zákon o vlastníctve bytov umožňuje členom družstva, aby si odkúpili družstevný byt do osobného vlastníctva. Pri družstevnom byte zároveň vždy platí, že člen družstva nie je osobným vlastníkom družstevného bytu, pretože vlastníkom družstevného bytu je konkrétne družstvo.

Ako Prebieha Kúpa Družstevného Bytu?

Proces kúpy družstevného bytu až po nadobudnutie do osobného vlastníctva je celkom jednoduchý proces.

1. Záujem o Družstevný Byt: Našli ste byt, ktorý sa vám veľmi páči a zistili ste, že sa jedná o družstevný byt.
2. Členské Práva a Povinnosti: Pri kúpe družstevného bytu nekupujete byt samotný, ale kupujete od predávajúceho členské práva a povinnosti, ktorými sa stanete členom bytového družstva. Po ich kúpe získate nájomnú zmluvu, ktorou nadobudnete právo byt užívať.
3. Bytové Družstvo: Zamierte na Bytové družstvo a vypýtajte si vzor zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom v Bytovom družstve.
4. Nedoplatky: Preverte si, či na byte nie sú nedoplatky. Vyžiadajte si potvrdenie bytového družstva, že na predmetnom byte nie sú nedoplatky.
5. Anuita: Nezabudnite na preverenie si zostatku anuity, ak chcete byt previesť do osobného vlastníctva.
6. Podmienky Odkúpenia: Informujte sa na bytovom družstve o podmienkach odkúpenia bytu do osobného vlastníctva.
7. Zmluva o Prevode: Dohodnite sa s predávajúcim na podpise zmluvy o prevode členských práv k bytu. Tá nadobúda platnosť dňom predloženia zmluvy na podateľni bytového družstva.
8. Platba Kúpnej Ceny: Realizujte vyplácanie kúpnej ceny predávajúcemu za prevod členských práv ešte pred podaním podpísanej zmluvy na podateľňu bytového družstva. Platobné podmienky vyplatenia kúpnej ceny môžete riešiť formou bankového prevodu, hotovosťou alebo inou formou.
9. Prevod Členských Práv: Prevodom členských práv a povinností sa stanete členom bytového družstva a získate nájomnú zmluvu k bytu. Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe dohody o prevode členských práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Je to písomná dohoda, ktorú vydá konkrétne bytové družstvo. Súčasne zúčastnené strany uzatvoria dohodu, ktorá obsahuje dohodnutú kúpnu cenu za odstúpenie členstva v bytovom družstve.
10. Odkúpenie do Osobného Vlastníctva: Po prevode členských práv môžete byt odkúpiť do osobného vlastníctva.

Príklad Postupu

1. S predávajúcim ste sa dohodli na kúpnej cene za prevod členských práv na sume 100 000 €.
2. Po odkúpení členských práv sa stávate členom Bytového družstva.
3. Od Bytového družstva si teraz môžete byt odkúpiť do osobného vlastníctva.
4. Anuitu, ktorú bude od vás chcieť Bytové družstvo za odkúpenie bytu je 1 200 €.
5. Zaplatíte anuitu a byt si môžete previesť do osobného vlastníctva.

Dôležité Aspekty

• Spoločný Nájom: Spoločný nájom v prípade družstevného bytu môže vzniknúť len medzi manželmi.
• Stanovy Družstva: Podmienky odkúpenia bývajú spravidla upravené v stanovách družstva. Preštudujte si stanovy príslušného družstva. V stanovách družstva môže byť napríklad dohodnuté, že danú nehnuteľnosť nemožno prenajímať iným osobám, ako členom družstva.
• Administratívny Proces: Niektorých ľudí odrádza administratívny proces spojený s prevodom vlastníctva k družstevnému bytu.
• Financovanie: Ak by ste chceli predávať družstevný byt, môžete naraziť aj na problém, ktorým je financovanie takejto nehnuteľnosti.

Financovanie Kúpy Družstevného Bytu

Financovanie kúpy družstevného bytu hypotekárnym úverom nie je možné, nakoľko kupujete členské práva a nestávate sa vlastníkom bytu. Preto byt nie je možné založiť. To neznamená ale, že si pri kúpe družstevného bytu nemôžete pomôcť hypotekárnym úverom. Môžete dočasne založiť napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a po odkúpení bytu do osobného vlastníctva ťarchu prenesiete.

Prečítajte si tiež: Rekreácia a doklady: Kompletný prehľad

Hypotetický Príklad

1. Rodičia vám umožnia dočasne založiť ich nehnuteľnosť.
2. Po založení inej nehnuteľnosti vám banka poskytne hypotekárny úver napríklad v hodnote 100 000 €.
3. Tieto peniaze použijete na kúpu členských práv od predávajúceho.
4. Potom požiadate Bytové družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva.
5. Zaplatíte anuitu a byt máte v osobnom vlastníctve.
6. Banku požiadate o preloženie záložného práva na váš (už teraz nie družstevný) byt.

Výhody a Nevýhody Družstevného Bytu

Výhody

• Cena: Družstevný byt je spravidla lacnejší ako byt v osobnom vlastníctve. Ich cena môže byť nižšia. Výhodnejší nákup pre niekoho, kto má svoje vlastné finančné prostriedky a nepotrebuje úver.
• Rýchlejší Predaj: Predaj práv a povinnosti spojených s družstevným bytom je častokrát rýchlejší a jednoduchší oproti bytu v osobnom vlastníctve. Prenášajú sa len členské práva, u ktorých stačí podpísať dohodu o prevode.
• Daň z Nadobudnutia: Pri nadobudnutí družstevného bytu sa neplatí daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a to ani v prípade, ak je družstevný byt prepísaný do osobného vlastníctva.

Nevýhody

• Prenájom: Ak chcete daný byt prenajať tretej osobe, musí tento krok odsúhlasiť družstvo. Práve to totiž zodpovedá za poriadok v celom družstevnom dome a tým pádom má právo rozhodnúť, kto bude v dome bývať.
• Hypotéka: Nie je možné ručiť hypotekárnym úverom. Banka neschváli žiadosť, nakoľko pri družstevnom byte to nie je možné.
• Rekonštrukcia: Každé razantnejšie kroky pri rekonštrukcii musí odsúhlasiť družstvo.
• Pravidelné Platby: S kúpou členského podielu sa zaväzujete realizovať pravidelné platby družstvu, ktoré zahrňujú nájom a správu družstva.

Odkúpenie Bytu do Osobného Vlastníctva

Ak sa už stanete členom družstva, celý proces odkúpenia bytu do osobného vlastníctva trvá spravidla 3 až 5 týždňov. Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda na základe zmluvy o prevode vlastníctva alebo nebytového priestoru v dome, ktorá sa uzatvára s vlastníkom domu alebo právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, prípadne s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru. Člen družstva nadobúda vlastnícke právo k bytu dňom podania návrhu na vklad na príslušnom katastri nehnuteľností. Cena za vklad do katastra nehnuteľností je 66 Eur alebo 266 Eur, podľa toho, či sa jedná o bežný vklad vlastníckeho práva alebo urýchlený vklad.

Daň z Príjmu pri Predaji

Vlastníci bytu nie sú povinní platiť daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ak ste jej vlastníkom boli dlhšie než 5 rokov pred predajom. Tento stav však nesvedčí vlastníkovi družstevného bytu, nakoľko vlastníkom je družstvo.

Príklad z Praxe

Bytové družstvo (SBD) umožnilo manželovi odkúpiť byt do osobného vlastníctva. Keďže sa stal členom SBD ešte v dobe, keď bol slobodný a právo užívať byt získal tiež ako slobodný, SBD mu po zaplatení anuity umožnilo odkúpiť byt. To znamená, že na liste vlastníctva bude figurovať iba on, hoci byt získali počas manželstva (po 25 rokoch). V takomto prípade je dôležité zvážiť, či je byt spoluvlastníctvom oboch manželov alebo nie a prípadne podniknúť kroky na zabezpečenie spoluvlastníctva manželky, ak si to obaja želajú.

Prečítajte si tiež: Vzorový prehľad výplaty dôchodku

Prečítajte si tiež: Príspevok na opatrovanie rodiča

tags: #nadobudnutie #družstevného #bytu #podmienky