Exkluzívna Zmluva o Sprostredkovaní: Ako Sa Vyhnúť Rizikám a Zabezpečiť Úspešný Predaj Nehnuteľnosti

Rozhodli ste sa predať svoju nehnuteľnosť a zavesili ste inzerát na realitné portály, čakajúc na záujemcov. Namiesto toho vám však zvonia telefóny od realitných maklérov. Možno máte zlú skúsenosť s exkluzívnou spoluprácou v minulosti a obávate sa, že by sa mohla zopakovať. Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na exkluzívne zmluvy o sprostredkovaní, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť a vyhnúť sa potenciálnym rizikám.

Čo je Exkluzívna Zmluva o Sprostredkovaní?

Podpisom exkluzívnej zmluvy dávate realitnému maklérovi na dobu určitú povolenie, aby vašu nehnuteľnosť predával iba on. Dávate mu výhradnú právomoc vás zastupovať pri predaji. Podstatou exkluzívnej zmluvy je, že maklér za každých okolností počas trvania tejto zmluvy svoju províziu dostane, ak sa samozrejme nájde kupujúci a obchod sa ukončí.

Riziká Exkluzívnej Zmluvy: Ako Vás Môže Pripraviť o Peniaze?

Predstavte si nasledovnú situáciu: podpísali ste exkluzívnu zmluvu. Maklér, ktorý dostal do exkluzívnej ponuky vašu nehnuteľnosť, si ju odfotí (často len mobilom) a v ten istý deň ju zavesí na internet. Prejdú týždne, mesiace a vy začínate stresovať, pretože predaj trvá dlhšie, ako ste očakávali. Jediné, čo maklérovi napadne, je nabádať vás, aby ste znížili cenu vašej nehnuteľnosti, pretože je vysoká a záujemcov je málo. Neostane vám nič iné, len pristúpiť na zníženú cenu, keďže je vo vašom záujme nehnuteľnosť predať a posunúť sa v živote ďalej.

Znížili ste cenu o 5000 € a vaša nehnuteľnosť sa nakoniec predala. Bolo však potrebné znižovať cenu? Urobil maklér všetko, čo mal? Práve tu sa ukrýva potenciálne riziko exkluzívnej zmluvy.

Ako Sa Vyhnúť Negatívnym Skúsenostiam s Exkluzívnou Zmluvou?

Nebojte sa, podpísaná exkluzívna zmluva s profesionálom je pre vás to najlepšie, čo môžete pri predaji urobiť. Kľúčom k úspechu je výber správneho makléra.

Prečítajte si tiež: Benefity exkluzívnej starostlivosti Orange

  1. Výber Makléra: Vyberiete si makléra, dohodnete si stretnutie, kde vám predstaví svoju prácu a metódy, ktorými pomáha svojim klientov pri predaji.

  2. Príprava Nehnuteľnosti: Príprava nehnuteľnosti na fotenie a video, tzv. homestaging.

  3. Individuálny Prístup: Treba povedať, že každá nehnuteľnosť je jedinečná, každého majiteľa motivuje pri predaji niečo iné a právny stav nehnuteľností sa môže značne líšiť. Tieto faktory musí maklér na prvom stretnutí zistiť, aby následne mohol nastaviť predajnú cenu vašej nehnuteľnosti, pripraviť na mieru šitú predajnú stratégiu podporovanú vyššie spomenutými metódami a predstaviť vám ju.

  4. Spokojnosť s Postupom: Ak ste stotožnený s postupom predaja, ktorý pripravil maklér tak verte, že urobí všetko preto, aby naplnil stanovený cieľ.

Čo Má Obsahovať Zmluva o Sprostredkovaní?

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý je upravený v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ bude vykonávať určitú činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu, napr. kúpnu, alebo nájomnú s treťou osobou. Sprostredkovateľovi patrí za vyvíjanie tejto činnosti odmena.

Prečítajte si tiež: Stavebné materiály: Pre a proti

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

  • Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou).
  • Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou: Je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ.
  • Výška odmeny: Sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve. V prípade, ak nebude uvedená výška odmeny v zmluve, má sprostredkovateľ nárok na odmenu obvyklú, ktorá býva pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

  • Práva a povinnosti zmluvných strán: Čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom.
  • Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie: Sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Napr. realitnému agentovi môžu vzniknúť náklady na dopravu k nehnuteľnosti, ktorú chce záujemca predať tretej osobe. Sprostredkovateľ sa môže so záujemcom dohodnúť, že mu záujemca okrem odmeny preplatí aj tieto náklady. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy. Ak v zmluve nič nie je, záujemca nie je povinný preplatiť sprostredkovateľovi náklady. Náklady sú potom zahrnuté už v odmene pre sprostredkovateľa.
  • Kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu.

Tri Možnosti, Kedy Vzniká Sprostredkovateľovi Nárok na Odmenu (Províziu)

Významnou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu za sprostredkovanie. Obchodný zákonník totiž umožňuje viacero možností.

  • Prvou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou. Napr. ak je záujemca developer, ktorý predáva nehnuteľnosť, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď developer uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s kupujúcou treťou osobou, ktorú mu dohodil sprostredkovateľ.
  • Druhou možnosťou je, že nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu. Ide o prípad, ak tretia osoba sa napr. stretne so záujemcom za účelom uzatvorenia zmluvy, ale na poslednú chvíľu nedôjde k uzatvoreniu zmluvy. Ak bol sprostredkovateľ povinný len zaobstarať príležitosť pre záujemcu uzatvoriť zmluvu, má nárok na províziu aj v tomto prípade, hoci nedošlo k uzatvoreniu zmluvy, no zaobstaral pre záujemcu príležitosť uzatvoriť zmluvu.
  • Treťou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok až v okamihu, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy. Pri príklade s developerom a predajom nehnuteľnosti tak sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď kupujúci zaplatí kúpnu cenu za nehnuteľnosť, nie už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy, ako je tomu v pri prvej možnosti.

Na záver je potrebné poznamenať, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v prípade, ak zmluva bola uzatvorená bez jeho pričinenia.

Exkluzívna vs. Neexkluzívna Zmluva

Sprostredkovateľskú zmluvu možno uzatvoriť ako zmluvu exkluzívnu alebo zmluvu neexkluzívnu.

  • Exkluzívna zmluva (t.j. zmluva o výhradnom zastúpení) znamená, že Vašu nehnuteľnosť môže výhradne predávať len 1 realitná kancelária a takisto znamená, že predávajúci sa ňou zaväzuje, že v prípade, ak by si našiel záujemcu o svoju nehnuteľnosť sám, obráti sa na realitnú kanceláriu, ktorej túto zmluvu podpísal a sám mu zabezpečí celý právny servis.
  • Neexkluzívna zmluva umožňuje predávajúcemu, aby si svoju nehnuteľnosť predával aj sám alebo prostredníctvom iných realitných kancelárií. Pričom má v prípade predaja bez realitnej kancelárie alebo v prípade predaja prostredníctvom inej realitnej kancelárie povinnosť oznámiť túto skutočnosť ostatným realitným kanceláriám spolu s informáciou o tom, komu predmetnú nehnuteľnosť predáva.

Zmluvná Pokuta v Exkluzívnej Zmluve

Realitné kancelárie si v prípadoch porušenia ustanovení exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu. Pokiaľ je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy zo strany klienta, bude klient povinný túto pokutu znášať, avšak len za podmienky že táto je primeraná. V prípade pochybností o primeranosti zmluvnej pokuty môže rozhodnúť súd, ktorý má tzv. moderačné právo a môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

Ukončenie Zmluvy o Sprostredkovaní

Zmluvy tohto typu bývajú uzavreté spravidla na určitý čas. V takom prípade nie je možné zmluvu vypovedať. Zmluvu uzavretú na určitý čas je možné vypovedať. Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených sprostredkovateľskou zmluvou alebo za podmienok stanovených občianskym zákonníkom (napr. ak ste zmluvu uzatvoril v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok).

Prečítajte si tiež: Riziká exkluzívnej zmluvy

Ako Postupovať pri Problémoch s Realitnou Kanceláriou?

Príklad 1: Zavádzajúce Informácie od Makléra

Kupujete byt a stretli ste sa s problémom pri komunikácii s realitným maklérom. Po prvom stretnutí vás uistil, že predávajúci znížil cenu bytu o 2000 €, a prisľúbil, že sa pokúsi vyjednať ešte ďalšiu zľavu o 2-3000 €. Z tejto správy ste mali radosť. Pri ďalšom stretnutí však vyplynulo, že to tak nie je a predávajúci nakoniec neakceptoval ani pôvodnú zľavu 2000 €. Od začiatku vás realitný maklér uisťoval, že k bytu patrí pivnica alebo úložná koja na chodbe. Pri vypracovaní zmluvy o budúcej kúpnej zmluve však pivnica ani koja neboli uvedené, spomenulo sa len, že pri odovzdávaní budú vydané kľúče od vchodových dverí a od pivnice.

Riešenie:

Najskôr je dôležité rozlíšiť, či ste už podpísali zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu, alebo ste ešte len v štádiu rokovaní. Ak ste ešte zmluvu nepodpísali, stále máte možnosť vyjednávať o cene alebo podmienkach, prípadne od kúpy odstúpiť bez sankcií. Všetko závisí od znenia zmluvy, ktorú ste podpísali s realitnou kanceláriu.

Ak vám realitný maklér poskytol zavádzajúce informácie, môžete žiadať zníženie ceny bytu, najmä ak absencia pivnice alebo kočikárne znižuje hodnotu nehnuteľnosti. V praxi však predávajúci nie je povinný cenu znížiť, ak s tým nesúhlasí, preto odporúčam argumentovať znaleckým posudkom a porovnať cenu s podobnými bytmi v okolí, prípadne si nechať vypracovať nový znalecký posudok.

Voči realitnému maklérovi môžete uplatniť reklamáciu jeho postupu priamo u jeho zamestnávateľa alebo v realitnej kancelárii. Ak by ste utrpeli škodu (napr. vyššie náklady alebo zníženú hodnotu bytu), môžete žiadať náhradu škody podľa Občianskeho zákonníka (§ 420 a nasl.), avšak musíte preukázať, že škoda vznikla v dôsledku jeho konania.

Odporúčam najskôr písomne kontaktovať realitného makléra a realitnú kanceláriu, popísať situáciu a žiadať vysvetlenie či kompenzáciu. Ďalším krokom je dôkladne skontrolovať zmluvy pred podpisom a trvať na presnom vymedzení predmetu kúpy.

Príklad 2: Prerábka Bytu Bez Súhlasu Vlastníka

Predávate byt cez realitnú kanceláriu a pred časom ste podpísali rezervačnú zmluvu so záujemcom. Realitná kancelária odovzdala záujemcovi kľúče s vedomím, že si chce byt iba pomerať. Neskôr ste však dostali podnet od bytového podniku, že záujemca si byt začal bez vášho vedomia prerábať.

Riešenie:

Predpokladáme, že zo zmluvy s realitnou kanceláriou ste si nedohodli to, že môže dať kľúče od bytu budúcemu záujemcovi o kúpu bytu. Správcu bytového domu a ani stavebný úrad v podstate nezaujíma nesprávny postup vo veci zo strany realitnej kancelárie, lebo nateraz ste stále vlastníkom bytu. Náhradu škody, ktorá vám tým vznikne /ak by došlo napr. Vzhľadom na skutočnosť, že ste v zahraničí odporúčam kontaktoať advokáta na riešenie veci.

Na Čo Si Dať Pozor pri Podpisovaní Zmluvy o Budúcej Kúpnej Zmluve?

Chcete kúpiť byt a našli ste jeden, ktorý je ponúkaný cez realitnú kanceláriu. Po obhliadke ste sa predbežne dohodli na základných podmienkach a čakali ste na predloženie zmluvy, aby ste mohli začať celý proces kúpy a tiež vyplatiť zálohu na kúpnu sumu. RK vám predložila všeobecnú budúcu zmluvu a tlačila na podpis a vyplatenie zálohy. Táto zmluva však bola pre vás celá nevyhovujúca. Najzávažnejší problém bol, že zmluva vôbec neriešila existujúce záložné právo v prospech banky aktuálneho predávajúceho, čo je pre vás veľmi podstatné. Navyše, aj z dôvodu, že byt kupujete na hypotéku, čo je spojené s výmazom pôvodnej záložky a zavkladovaním nového záložného práva. Ďalej v zmluve boli body, ktoré potvrdzovali, že my ako kupujúci súhlasíme s odmenou pre RK, avšak RK má sprostredkovateľskú zmluvu s predávajúcim, kde túto odmenu majú ukotvenú. V tejto budúcej zmluve bolo uvedené aj číslo bežného účtu RK, kam sme mali vyplatiť rezervačnú zálohu. Pojmy rezervačnej zálohy, celkovej kúpnej sumy a odmeny pre RK boli definované veľmi zmätočne a nezrozumiteľne, dokonca s odvolávaním sa na zmluvy medzi RK a predávajúcim, ktoré však neboli sprístupnené, ale podpisom sme mali vyjadriť súhlas. A všetko bolo spojené aj so zmluvnými pokutami. Proces a forma vyplatenia celej kúpnej zmluvy neboli v tejto zmluve vôbec definované. Zmluvu ste pripomienkovali a žiadali ste o prepracovanie. Realitná kancelária vám však oznámila, že zmluvy nebude meniť, kým nevyplatíte zálohu na základe tejto budúcej zmluvy. Zmluvné upresnenia by dali až neskôr do kúpnej zmluvy, a to až po vyplatení zálohy na základe tejto budúcej zmluvy, čo však bolo rizikové, keďže budúca zmluva neriešila závažné body. Žiadali ste, aby kúpna zmluva bola prílohou budúcej zmluvy, čo úplne odmietli.

Riešenie:

RK nie je povinná vám byt predať ak medzi vami nedošlo k uzatvoreniu žiadnej dohody. Ako vyplýva zo znenia otázky, zmluva predložená realitnou kanceláriou je dosť zmätočná a a pre vás ako kupujúceho nevýhodná. Odporúčam vo veci postup ten, aby predávajpci, ktorý má s realitnou kanceláriou podpísanú zmluvu o sprostredkovaní, aby kontaktoval advokáta na možnosti riešenia veci - ukončenie zmluvy o sprostredkovaní, resp. jej vypovedanie.

Hypotéka a Rezervačná Zmluva

Podpísali ste zmluvu o budúcej kúpnej zmluve ako rezerváciu na byt, ktorý ste chceli kúpiť. Avšak banka vám zamietla poskytnutie hypotéky a rád by ste našli nejakú formu, ako dostať zaplatenú zálohu realitnej kancelárii naspäť alebo aspoň jej časť.

Riešenie:

Ak ste podpísali zmluvu s realitnou kanceláriou s tým, že vo veci vybavujete hypotéku a prípade jej neposkytnutia, sa zmluva s realitnou kanceláriou zrušuje, nemáte sa čoho obávať. Odporúčam vec konzltovať s advokátom.

Odstúpenie od Zmluvy s Realitnou Kanceláriou

Chcete vypovedať zmluvu s realitnou kanceláriou pred vypršaním zmluvne dohodnutého obdobia, nakoľko sú tu isté zjavné znaky toho, že dochádza zo strany RK ku stretu záujmov. Zmluva bola podpísaná doma a RK ju následne potvrdila u seba v kancelárii. Neboli ste informovaní o možnostiach odstúpenia od zmluvy.

Riešenie:

Nový zákon o ochrane spoterbiteľa sa vami uvedeného prípadu netýka a to z jednoduchího dôvodu, že nenadobul účinnosť, účinnosť nadobudne dňom 1.7.2024. Je samozrejmé, že nový zákon č. 108/2024 Z.z. Súčasne vo vašom probléme poukazujeme na ust. § 53 ods. "Ustanovenia tohto zákona sa použijú na zmluvu uzavretú po 30. júni 2024. Vznik právnych vzťahov zo zmlúv uzavretých pred 1. júlom 2024 a nároky vzniknuté z týchto zmlúv sa posudzujú podľa právnych predpisov účinných do 30.

Pokiaľ ide o problémy s realitnou kanceláriou, pričom zmluva nebola uzatvorená na predvádza RK, tu platí, že môžete odstúpiť od zmluvy s RK do 14 odo dňa keď ste boli o tejto možnosti zo strany RK informovaný.

Podpis Rezervačnej Zmluvy Mimo Priestorov Realitnej Kancelárie

Podpísali ste rezervačnú zmluvu na predaj domu, a to v situácii, keď vás realitný maklér navštívil počas stavebných prác na rodičovskom dome. V zápale práce ste si význam tohto kroku neuvedomili a až neskôr vám došlo, čo ste urobili. Neplánujete predávať dom cez realitnú kanceláriu. V rezervačnej zmluve je stanovená zmluvná pokuta pre realitnú kanceláriu ako aj pre budúceho kupujúceho, ak nedôjde k podpisu pravoplatnej kúpnej zmluvy. Pýtate sa, či je táto zmluva platná, ak ste ju podpísali na inom mieste? Napríklad v zmluve je uvedené: "v Bratislave dňa XX.XX.XXXX", ale podpísali ste ju v Nitre.

Riešenie:

V otázke uvádzate, že ste podpísali zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti s realitnou kanceláriou a to nie v sídle realitnej kancelárie v Bratislave, ale mimo jej priestorov - u vás v Nitre. Nepíšete v otázke kedy došlo k podpísaniu zmluvy. Predpokladáme súčasne, že samotný text zmluvy s realitnou kanceláriou neobsahuje splnenie informačnej povinnosti zo strany realitnej kancelárie o možnosti odstúpenia od zmluvy.

tags: #exkluzivna #zmluva #o #sprostredkovani #vzor

Ďalšie články