Idem Rucit Zmluva: Podmienky, Dôsledky a Alternatívy

Ručenie a spoludlžníctvo predstavujú dôležité aspekty finančného zabezpečenia, najmä v kontexte úverov a hypoték. V tomto článku preskúmame podmienky, dôsledky a alternatívy ručenia, pričom sa zameriame na to, ako tieto mechanizmy fungujú v praxi a ako môžu ovplyvniť finančnú situáciu dlžníka aj ručiteľa.

Ručenie: Záväzok splatiť dlh za dlžníka

Ručenie je právny akt, pri ktorom sa osoba (ručiteľ) zaväzuje banke alebo inému veriteľovi splatiť dlh namiesto dlžníka, ak ten z nejakého dôvodu prestane riadne a včas platiť svoje záväzky. Ručenie je jednou z foriem zabezpečenia úveru, ktorá má pre veriteľa zvýšiť istotu, že dlh bude splatený.

Podmienky ručenia

Banka pri posudzovaní žiadosti o úver s ručením sa zameriava predovšetkým na príjem ručiteľa, jeho hnuteľný a nehnuteľný majetok, ktorý môže slúžiť ako záruka. Na to, aby bol ručiteľský záväzok platný, je nevyhnutné uzavrieť písomnú dohodu medzi bankou (veriteľom) a ručiteľom. V tejto dohode ručiteľ písomne vyhlási, že prevezme splácanie záväzku, ak ho dlžník prestane splácať.

Dohoda o ručení môže obsahovať aj maximálnu výšku úveru a dobu ručenia. To predstavuje výhodu pre ručiteľa, pretože ak by dlžník chcel predĺžiť dobu splatnosti úveru (a tým ho predražiť), ručiteľov záväzok sa nezvýši.

Dôsledky ručenia

Ručiteľ by nemal ignorovať výzvy banky, pretože v prípade exekúcie mu hrozia zrážky zo mzdy a predaj hnuteľného alebo nehnuteľného majetku. Ak ručiteľ spláca úver za dlžníka, má právo požadovať od neho náhradu za plnenie, ktoré poskytol veriteľovi (tzv. regresný nárok). Na jednom úvere môže byť aj viac ručiteľov, pričom každý z nich ručí za celý záväzok voči banke.

Prečítajte si tiež: Život na dôchodku: Radosť a pohoda

Vystúpenie z ručenia

Vycúvať z ručenia je možné, ale nie je to bežná prax. Podmienkou je riadne a pravidelné splácanie úveru dlžníkom a preukázanie jeho dostatočnej bonity. Potom je možné požiadať banku o zmenu úverových podmienok a vystúpenie ručiteľa z úverového vzťahu. Banka má však právo posúdiť, či s takouto zmenou bude súhlasiť a môže si za to účtovať poplatky.

Spoludlžníctvo: Rovnaká povinnosť splatiť dlh

Spoludlžníctvo je situácia, kedy má spoludlžník voči veriteľovi rovnakú povinnosť ako dlžník, teda splatiť celý dlh. Najčastejšie sú spoludlžníkmi manželia, ktorí si zobrali napríklad hypotéku. V takom prípade majú obaja voči banke rovnakú povinnosť splatiť celý úver.

Riziká spoludlžníctva

Ak dlžník prestane úver splácať, banka sa obráti na spoludlžníka, aby pokračoval v splácaní. Preto je dôležité, aby si spoludlžník uvedomoval všetky riziká a dôsledky tohto záväzku.

Dohoda medzi spoludlžníkom a dlžníkom

Ak sa niekto rozhodne byť spoludlžníkom, je vhodné uzavrieť písomnú dohodu medzi spoludlžníkom a dlžníkom o tom, kto koľko bude splácať.

Vplyv spoludlžníctva na získanie vlastného úveru

Spoludlžníctvo pri úverovej zmluve môže skomplikovať získanie vlastného úveru. Banka pri posudzovaní žiadosti o úver odpočíta z príjmov spoludlžníka výšku splátky úveru, na ktorom je spoludlžníkom.

Prečítajte si tiež: Materské a rodičovský príspevok pri dlhoch

Ručenie vs. Záložné právo

V súčasnosti sa banky snažia poskytovať úvery jednoducho a rýchlo, preto väčšina z nich neposkytuje úvery, kde je potrebný ručiteľ. Namiesto toho sa častejšie využíva záložné právo.

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku alebo úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Zriadenie záložného práva pri hypotéke

Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru. Pred podaním žiadosti o hypotéku je dôležité zhodnotiť svoje finančné možnosti a zvážiť, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.

Po schválení úveru banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti. Následne sa podá návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.

Náležitosti záložnej zmluvy

Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán a identifikáciu pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom.

Prečítajte si tiež: Rodičovský príspevok a zárobok

Postup banky pri omeškaní so splátkami

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najskôr upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom.

Alternatívy k ručeniu a spoludlžníctvu

Poistenie úveru

Jednoznačne dobrou voľbou je zvážiť poistenie úveru, čím ostanete chránený v prípade nečakaných životných situácií. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky.

Finančná rezerva

Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem.

Kombinácia sporenia a poistenia

Kombinácia sporenia a poistenia je ideálnym riešením. Mnoho bánk ponúka nejakú možnosť sporenia k bežnému účtu. V niektorých prípadoch si môžete napríklad nastaviť sumu, ktorá sa po každej platbe kartou pošle na sporiaci účet. Prípadne sa platba zaokrúhli a tento rozdiel medzi skutočnou a zaokrúhlenou cenou sa pridá k sporeniu.

Splatenie hypotéky z výnosu z predaja

Najbežnejšou možnosťou je splatenie hypotéky z výnosu z predaja. V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene.

Presun záložného práva na inú nehnuteľnosť

Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj.

Hypotéka na dom: Podmienky a postup

Ak sa chystáte uskutočniť veľký sen o vlastnom bývaní, je dôležité vedieť, aké podmienky je potrebné splniť na schválenie žiadosti o hypotéku a s akými poplatkami treba rátať.

Finančné možnosti a rezerva

Pred rozhodnutím vziať si hypotéku vždy odporúčame zvážiť finančné možnosti. Ide o dôležitý krok, ktorý ovplyvní rozpočet na desiatky rokov. Zvážte požadovanú výšku úveru s ohľadom na svoju finančnú situáciu tak, aby ste vedeli hypotéku bez problémov splácať aj v budúcnosti. Pri vybavovaní hypotéky na dom myslite aj na finančnú rezervu, ktorá by vám mala pokryť dočasné výpadky príjmu v prípade nepredvídaných udalostí. Riešením je napríklad jednoduché zriadenie poistenia úveru. Vaša rezerva by mala byť vo výške minimálne 3 až 6-mesačných splátok alebo mesačného príjmu.

Výška hypotéky a príjem

Maximálna výška hypotéky môže byť u každého iná a presná suma sa nedá vopred stanoviť. K žiadosti potrebujete zdokladovať príjmy, výdavky a mať našetrenú istú sumu peňazí na dofinancovanie, pretože banka vám nemôže poskytnúť hypotéku v plnej výške z ceny kupovanej nehnuteľnosti. Všeobecne však platí, že banka vám poskytne až do 90 % z ceny domu. Maximálna výška poskytnutej hypotéky je závislá od ročného príjmu. Musí ísť maximálne o 8-násobok vášho príjmu.

Ďalšie podmienky

Ďalšie základné informácie, ktoré sa posudzujú bankou pri schválení, sú dostatočná výška príjmu, doba a forma pracovnej zmluvy, resp. počet rokov podnikania. Banka posudzuje príjem za posledných 6 mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Napokon je tu bonita klienta. Banka posudzuje vašu bonitu, čiže schopnosť splácať úver, na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky.

Dokumentácia a proces schvaľovania

Po splnení podmienok na schválenie hypotéky na dom a podaní samotnej žiadosti vám banka pripraví úverovú dokumentáciu. Do rúk od banky dostanete úverovú zmluvu, záložnú zmluvu, návrh na vklad do katastra a tlačivá k poisteniu nehnuteľnosti do poisťovne. Najneskôr pred čerpaním úveru je dôležité zabezpečiť poistenie nehnuteľnosti vrátane poistenia úveru.

Poplatky

S hypotékou na dom sú spojené aj rôzne poplatky, ako napríklad rezervačný poplatok (pre predávajúceho nehnuteľnosti) a poplatok za znalecký posudok.

Čerpanie hypotéky

Úspešným ukončením procesu hypotéky na dom je jej čerpanie. Čerpať hypotéku na dom môžete už na základe návrhu na vklad záložného práva.

Problémy pri schvaľovaní hypotéky

Negatívna finančná minulosť žiadateľa môže viesť k zamietnutiu hypotéky na kúpu domu alebo stavbu domu. Banka pri žiadosti o hypotéku hodnotí solventnosť a tiež dôveryhodnosť klienta - či ste v minulosti boli zodpovedným klientom inej banky. Aby ste sa tejto situácii vyhli, je potrebné strážiť si svoje financie. Zlý prístup k nehnuteľnosti môže skomplikovať schválenie úveru. Problémy na katastri môžu nastať, keď dom predávajúceho nebude správne vysporiadaný a kataster bude musieť chybu opraviť.

Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti

Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti je komplexná právna problematika, ktorá má rôzne interpretácie a dôsledky. Existujú dve hlavné školy pohľadu na túto problematiku: česká a záväzková.

Česká škola

Podľa českej školy dochádza odstúpením k zániku zmluvy ex tunc, v dôsledku čoho sa automaticky obnovuje vecnoprávna pozícia existujúca pred účinnosťou zmluvy a pred zápisom práva do katastra. Inými slovami, účinnosťou odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností, na základe ktorej bol zapísaný prevod vlastníckeho práva, dochádza automaticky k obnoveniu vlastníckeho práva prevodcu.

Táto škola však vedie k logicky absurdnému dôsledku, že o vlastnícke právo v dôsledku odstúpenia medzi prevodcom (A) a nadobúdateľom (B) automaticky prichádza aj tretia osoba (C), ktorá vec medzitým nadobudla od osoby B. Preto bola táto škola korigovaná Ústavným súdom Českej republiky, podľa ktorého odstúpením síce dochádza k automatickému obnoveniu vlastníckeho práva prevodcu, to však neplatí, ak je potrebné chrániť dobromyseľne konajúcu tretiu osobu.

Záväzková škola

Podľa záväzkovej školy nie je dôvod myslieť si, že zrušenie zmluvy v dôsledku odstúpenia automaticky navracia vecnoprávnu pozíciu. Ustanovenie § 48 ods. 2 OZ hovorí o "zrušení", na čo nadväzuje § 457 OZ, podľa ktorého si majú strany "zrušenej" zmluvy vrátiť čo dostali. Nadobúdateľ zo zrušenej zmluvy dostal vlastnícke právo, mal by ho teda vrátiť. Zo zákona však nevyplýva, že by k návratu dochádzalo automaticky ex lege. Túto povinnosť by mal kupujúci splniť vecnoprávnym (solučným) úkonom. Zjednodušene povedané overeným podpisom na papieri, ktorým prevádza vlastnícke právo späť na pôvodného prevodcu a tým plní svoj záväzok vzniknutý ex lege na základe § 457 OZ. Zápis v katastri by mal byť vo forme vkladu, nie záznamu.

Ak nadobúdateľ odmietne tento záväzok splniť, môže ho prevodca žalovať na plnenie ("žalovaný je povinný spätne previesť vlastnícke právo …"), pričom rozhodnutie súdu podľa § 161 ods. 3 OSP nahradí solučný úkon nadobúdateľa.

Postoj slovenských súdov

Najčastejšie citovaným autoritatívnym zdrojom bolo doteraz rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 21. augusta 1997, sp. zn. 3 Cdo 151/96 (59/1997 ZSP). Ťažko povedať, či toto rozhodnutie stálo na strane českej alebo záväzkovej školy, keďže bolo vnútorne značne nekonzistentné a nelogické.

K otázke odstúpenia sa dvakrát vyjadril aj Ústavný súd Slovenskej republiky. V oboch prípadoch sa prihlásil ku korigovanej českej škole (aj s výslovným odkazom na príslušné české rozhodnutia) (nález z 30. septembra 2010, sp. zn. I. ÚS 350/08 a nález z 10. februára 2010, sp. zn. I. ÚS 50/2010).

#

tags: #idem #rucit #zmluva #podmienky