Prenájom priestorov oslobodený od DPH: Podmienky a výnimky

Daň z pridanej hodnoty (DPH) predstavuje dôležitú súčasť slovenského daňového systému. V oblasti prenájmu nehnuteľností existujú špecifické pravidlá, ktoré určujú, kedy je prenájom od DPH oslobodený a kedy naopak podlieha zdaneniu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach oslobodenia od DPH pri prenájme priestorov, s odkazom na príslušné ustanovenia zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“).

Úvod do problematiky DPH a prenájmu nehnuteľností

Prenájom nehnuteľností je z hľadiska DPH považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o DPH. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Pre správne uplatňovanie DPH je kľúčové rozlišovať medzi rôznymi typmi prenájmu a ich účelom.

Všeobecné oslobodenie od DPH pri prenájme nehnuteľností

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti vo všeobecnosti oslobodený od dane. To znamená, že prenajímateľ nie je povinný k cene nájomného uplatňovať DPH, a teda ani odvádzať túto daň daňovému úradu. Existujú však výnimky z tohto pravidla, kedy sa oslobodenie od DPH neuplatňuje.

Výnimky z oslobodenia od DPH pri prenájme nehnuteľností

Zákon o DPH v § 38 ods. 3 definuje výnimky, kedy sa oslobodenie od dane pri nájme nehnuteľnosti neuplatňuje. Tieto výnimky zahŕňajú:

• Ubytovacie služby: Poskytovanie ubytovacích služieb, ako sú hotely, motely, penzióny a iné ubytovacie zariadenia, podlieha DPH.
• Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel: Nájom parkovacích miest je vždy zdaňovaný DPH.
• Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov: Ak je súčasťou prenájmu nehnuteľnosti aj prenájom trvalo inštalovaných zariadení alebo strojov, tento nájom podlieha DPH.
• Nájom bezpečnostných schránok: Nájom bezpečnostných schránok je taktiež zdaňovaný DPH.

Možnosť zdanenia nájmu nehnuteľnosti prenajímateľom

Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH má platiteľ dane (prenajímateľ) možnosť rozhodnúť sa, že nájom nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe nebude oslobodený od dane. Táto možnosť sa však nevzťahuje na nájom bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Rozhodnutie o zdanení nájmu môže byť pre prenajímateľa výhodné, ak má v súvislosti s nehnuteľnosťou náklady, pri ktorých si uplatnil odpočet DPH a nechce túto DPH upravovať.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Podmienky pre zdanenie nájmu nehnuteľnosti

Pre uplatnenie možnosti zdanenia nájmu nehnuteľnosti musia byť splnené nasledovné podmienky:

1. Nájomca musí byť zdaniteľnou osobou: To znamená, že nájomca musí byť platiteľom DPH alebo podnikateľom, ktorý nie je platiteľom DPH.
2. Predmetom nájmu nesmie byť byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome: Ak je predmetom nájmu priestor určený na bývanie, prenajímateľ nemôže uplatniť možnosť zdanenia nájmu.

Prenájom nehnuteľnosti občanom a povinnosť registrácie pre DPH

Ak občan prenajíma nehnuteľný majetok na Slovensku (napr. dom, byt, garáž, pozemok) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, považuje sa za zdaniteľnú osobu. V prípade, že jeho obrat (hodnota dodaných tovarov a služieb bez DPH) presiahne 50 000 eur za kalendárny rok, vzniká mu povinnosť registrácie pre DPH. Obratom sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH.

Postup pri presiahnutí obratu 50 000 eur

Ak občan (zdaniteľná osoba) presiahne obrat 50 000 eur, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní odo dňa, kedy túto hranicu presiahol. Daňový úrad následne občana zaregistruje ako platiteľa DPH.

Špecifické situácie a príklady z praxe

Pre lepšie pochopenie problematiky oslobodenia od DPH pri prenájme priestorov uvádzame niekoľko príkladov z praxe:

• Príklad 1: Prenájom kancelárskych priestorov platiteľovi DPH: Platiteľ DPH prenajíma kancelárske priestory inému platiteľovi DPH. V tomto prípade sa prenajímateľ môže rozhodnúť, či bude nájom fakturovať s DPH alebo bez DPH. Ak sa rozhodne pre fakturáciu s DPH, nájomca má nárok na odpočet DPH, ak priestory využíva na svoje podnikanie.
• Príklad 2: Prenájom bytu občanovi: Platiteľ DPH prenajíma byt občanovi. V tomto prípade je prenájom oslobodený od DPH a prenajímateľ nemá možnosť uplatniť DPH na nájomné.
• Príklad 3: Prenájom parkovacích miest: Platiteľ DPH prenajíma parkovacie miesta. Tento prenájom vždy podlieha DPH, bez ohľadu na to, kto je nájomcom.
• Príklad 4: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods.

Dodávky energií a služieb spojených s prenájmom

V praxi sa často vyskytuje otázka, ako správne fakturovať dodávky energií (elektrina, voda, plyn, teplo) a ďalšie služby poskytované popri službe nájmu (upratovanie, strážna služba, zimná údržba a pod.). Ak je samotný nájom fakturovaný s oslobodením od DPH, je potrebné určiť, či aj dodávky energií a ostatných služieb podliehajú rovnakému daňovému režimu a budú teda tiež oslobodené od DPH. Na zodpovedanie týchto a ďalších otázok je nevyhnutné v prvom rade posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Zložené plnenie vs. samostatné plnenia

V zmysle záverov prijatých Súdnym dvorom EÚ sa má vo všeobecnosti každé plnenie považovať za odlišné a nezávislé. Na druhej strane o jedinom plnení možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé. Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu, sa preto musí považovať také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby. Potom obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.

Fakturácia energií

Pri fakturácii energií je dôležité rozlišovať, či má nájomca možnosť slobodne sa rozhodnúť o svojej skutočnej spotrebe. Ak prenajímateľ požaduje za dodanie energií paušálne platby, tieto platby zvyčajne podliehajú rovnakému daňovému režimu ako samotný nájom. Ak sú energie dodávané a fakturované v presne identifikovateľnom množstve a za obdobie, ktoré je zhodné s obdobím opakovane poskytovaného nájmu, daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry.

Fakturácia ostatných služieb

Aj pri ostatných službách, ako napr. upratovanie, služby recepcie či vrátnika, odvoz smetí, zimná údržba, je potrebné posúdiť, či ide o vedľajšie plnenia popri službe nájmu (t. j. o zložené plnenie) alebo sú to samostatné plnenia, oddeliteľné od služby nájmu. V tomto prípade bude rozhodujúcim kritériom to, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb alebo je povinný odoberať tieto služby od prenajímateľa.

Zmeny v zdaňovaní nehnuteľností od roku 2019

Od roku 2019 došlo v súvislosti s dodaním a nájmom nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH k viacerým zásadným zmenám. Tieto zmeny sa týkajú obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a rovnako aj práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp. prebehli významné stavebné úpravy.

Dodanie novej a staršej stavby

Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác a tiež dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Dodanie bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru

Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH. Pri posúdení splnenia časovej podmienky oslobodenia od dane sa rovnako ako pri dodaní stavby berie do úvahy doba, ktorá uplynula od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby, resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu ich užívania, resp.

tags: #prenájom #priestorov #oslobodený #od #DPH #podmienky